Книга: Комплексный финансовый анализ

Ипотека с залоговым счетом имеет свои особенности. Для заемщика этот вид ипотеки в отношении способа погашения долга ничем не отличается от кредита с ростом платежей. Для заимодавца (банка) — это традиционная ипотека. Такое совмещение двух схем достигается открытием специального залогового счета, на который должник вносит некоторую сумму. Залоговый счет в какой-то мере обес­печивает заем в начале сделки. Данный счет предназначен для компенсации на­растающих на первых этапах сделки взносов должника (рис. 11.3).

Продавец получает от покупателя денежную компенсацию стоимости объекта недвижимости. Она состоит из кредита ($230 тыс.), полученного под 12% годовых, суммы погашения $3,3 тыс. (2,3 тыс. проценты + 1,1 тыс. долг) и $10 тыс. соб­ственных средств. В то же время покупатель открывает залоговый счет на $30 тыс. На сумму счета начисляют проценты по ставке 10% годовых. Если в течение первых двадцати месяцев уменьшение списания со счета определено на уровне 2% в месяц, то сумма первого списания равна $1956. Таким образом, сумма списания со счета составляет: $1956, 1918,1878,..., 1306. В свою очередь должник увеличи­вает взносы в размерах:

1.3300 - 1956 = $1344.

2.3300-1918 = $1382.

3.3300 - 1226 = $2074 (сумма взноса в двадцатом месяце).

В этот момент счет оказывается полностью исчерпанным. Дальнейшие взносы равны $3300. Если сумма первого взноса задана в размере $2000, а остальные условия неизменны, то сумма залогового счета должна составить $39 130. Залог со сниженной ставкой аналогичен схеме ипотеки с залоговым счетом. В этом слу­чае также открывают отдельный счет, с которого компенсируется недостаток средств у должника в первый период погашения задолженности. Однако счет от­крывает не должник (покупатель), а продавец имущества. Для продавца откры­тие счета — своеобразная уступка в цене, которая в определенных условиях для покупателя более привлекательна, чем простое снижение цены приобретаемого объекта (рис. 11.4).

При использовании данной схемы продавец частично финансирует покупателя за счет своих средств, чтобы стимулировать успешное завершение торговой сделки. Впоследствии покупатель полностью погашает стоимость приобретенного им объ­екта недвижимости за счет полученного в банке кредита и собственных средств.

11.4. Условия предоставления и погашения ипотечных кредитов

11.4.1. Постоянный ипотечный кредит

Применение финансовых инструментов, положенных в основу оценки недвижимо­сти, создает базу для привлечения ипотечного кредита. Во-первых, сумму и время получения доходов, генерируемых данным кредитом, обычно можно прогнозиро­вать с более высокой точностью, чем по другим видам инвестирования капитала в недвижимость.

Во-вторых, применение в ипотеке техники кумулятивного процента является стандартной процедурой, не представляющей особой сложности. Цены на ипо

темные кредиты хорошо известны на финансовом рынке. Напротив, цены на ак­ции, вкладываемые в недвижимость, определяются конъюнктурой фондового рынка, возможностями вложения капитала в альтернативные проекты.

В-третьих, рассмотрение способов оценки постоянной закладной создает осно­ву для анализа потока доходов. Например большинство постоянных закладных, используемых в США, являются самоамортизирующимися, предусматривая пе­риодические равновеликие платежи.

При этом кредитор устанавливает:

•  максимальную основную сумму кредита в процентах от стоимости имуще­ства (часто 75-80%);

•  предельный срок кредита, который будет короче, чем срок оцененной полез­ной жизни объекта;

•  предполагаемый уровень процентной ставки исходя из ситуации, сложив­шейся на кредитном рынке.

Только после этого рассчитывают периодические (обычно — ежемесячные) пла­тежи по ипотеке исходя из:

•  основной суммы долга;

•  срока, на который кредит предоставлен (обычно остаточный);

•  ставки ссудного процента.

Периодический платеж находят расчетным путем. Предположим, что известны три фактора:

•  основная сумма кредита — $800 тыс.;

•  срок, на который его предоставляют, — 25 лет (300 мес.);

•  ставка процента — 12% (1% в месяц).

Если исходить из этих факторов, то месячный процентный платеж должен со­ставлять $8 тыс. (800 000 х 1%). Достаточными для покрытия основной части кредита и выплаты процента по нему будут ежемесячные платежи в размере $8425,8. В первый месяц из $8425,8 на погашение основной суммы долга пойдет только $425,8 (8425,8 - 8000,0).

Таким образом, через месяц остаток основной суммы долга составит $799 577,2 (800 000,0 - 425,8). Во второй месяц процент будет равен $7995,77 (1% от 799 577,2). Разница между суммарным платежом и процентом вновь пойдет на возврат основ­ной суммы кредита, т. е. $430,03 (8425,8 - 7995,77). С каждым последующим пла­тежом все большая часть из $8425,8 будет направляться на погашение основной суммы долга и все меньшая — на выплату процентов. По истечении 300 месяцев кредит должен быть погашен.

Ежемесячные взносы по данному кредиту ($8425,8) были определены с учетом двух факторов:

•  процента — отдачи на инвестированную кредитором основную сумму кре­дита;

•  возмещения капитала — возврат инвестированной кредитором основной суммы долга.

Годовая ставка в 12% в пересчете на месяц составляет 1% (12%/12 мес), или 0,01 в десятичной форме. К данному 1% следует добавить фактор фонда рекапитализацим, который обеспечивает возмещение основной суммы кредита в течение 25 лет (300 месяцев) за счет аккумуляции средств по той же годовой ставке 12%. Еже­месячный размер ставки рекапитализации равен 0,0005322. Следовательно, об­щие ежемесячные платежи, необходимые для выплаты процента по кредиту и его самоамортизации в течение 25 лет при ставке в 12%, должны составлять: 0,01 + + 0,0005322 = 0,0105322.

Умножив эту цифру на $800 000 основной суммы долга, получим суммарный месячный платеж, равный $8425,8 (800 000 х 0,105322). В первый месяц он будет включать сумму процента за кредит — $8000, а также выплату в счет погашения основной суммы долга $425,8 (фонд рекапитализации).[63]

Далее определим константу по ипотечному кредиту (Кик):

        (165)

Месячные платежи в $8425,8 составляют за год $101 110 (8425,8 х 12).

Кик= 101 110/800 000 - 0,126387, или 12,6387%.

Константа включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы дол­га. Поэтому она должна превышать номинальную ставку процента за ипотечный кредит. Кредитная константа может быть найдена в графе 6 таблицы кумулятив­ного процента.[64]

Чем продолжительнее срок амортизации долга или ниже ставка процента, тем меньше константа, и наоборот. Для получения годового значения показателя ме­сячная константа умножается на 12 месяцев. Она является удобным инструмен­том для быстрого поиска соотношения между сроками амортизации кредита и про­центными ставками, а также для расчета платежей по обслуживанию долга. При заданных ставке процента и сроке амортизации долга константа равна обязатель­ному платежу в расчете на одну денежную единицу (на $1).

Для определения действительных выплат по кредиту константу следует умно­жить на его основную сумму. Многие заемщики стремятся выбрать самое низкое значение константы, с тем чтобы уменьшить сегодняшний отток наличности, что приводит к росту суммарных процентных выплат, замедлению накопления соб­ственного капитала инвестора за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Если известны ставка процента, срок до окончательного погашения ссуды и еже­месячные выплаты по ипотечному кредиту, то можно определить остаток его основной непогашенной суммы.

Три известные величины имеют следующие значения:

•  остаточный срок — 25 лет (300 мес.);

•  годовая ставка процента - 12%;

•  месячный платеж — $8425,8.

Для определения остатка основной суммы кредита достаточно умножить вели­чину одного ежемесячного платежа на фактор аннуитета (по таблице сложных процентов), который соответствует периоду, остающемуся до истечения срока кредита. Для приведенных показателей множитель аннуитета по кредитам с еже­месячными платежами равен 94,946551. Определим объем основной суммы дол­га: $8425,8 х 94,946551 = 800 000.

Как уже отмечалось, аннуитет — периодический платеж (ежегодный или еже­месячный) в погашение долга (включая проценты). Текущая стоимость аннуитета (при заданной ставке процента) равна остатку основной суммы кредита. Анало­гичным образом определяют текущий остаток ранее предоставленного кредита.

Известны величины: номинальной ставки процента, суммы ежемесячного пла­тежа и время, оставшееся до истечения срока кредита. Если после его предостав­ления прошло 5 лет, а до истечения срока его погашения остается еще 20 лет, то остаток ссуды равен $765 226 (8425,8 х 90,819416).

Значения остатков по этому кредиту (со сроком 25 лет) в различные годы по­казаны в табл. 11.3.

Таблица 11,3

Расчет основной суммы долга (по кредиту в $800 000 с годовой процентной ставкой 12%)

Как следует из табл. 11.3, платежи в счет основной суммы кредита в конечном итоге сравняются с остатком основной суммы долга. Соответствующий период является сроком, оставшимся до истечения кредита.

Для расчета срока кредита необходимы три составляющих:

•  остаток основной суммы долга — $800 000;

•  ставка процента — 12% в год (1% в месяц);

•  месячный платеж — $8425,8.

Для определения срока кредита необходимо разделить сумму месячного пла­тежа на остаток основной суммы долга:

8425,8/800 000 = 0,0105322.

Далее находим в соответствующей колонке таблицы кумулятивного процента (ставка 12%) число, наиболее близкое к вычисленной величине (0,0105322). Это число соответствует сроку кредита в 25 лет.

Аналогичным способом можно найти временной период, остающийся до исте­чения ранее предоставленного кредита.

Предположим, что периодический платеж на покрытие основной суммы долга и процента по нему равен $8425,8, а текущий остаток ссудной задолженности со­ставляет $702 052. Результат деления следующий:

8425,8/702 052 = 0,012200168.

По кумулятивной таблице (со ставкой 12%) полученная величина соответствует 15 годам. Таким образом, до полной амортизации данной ипотеки остается еще 15 лет.

График погашения кредита тесно связан с амортизацией долга.

Амортизация — процесс погашения (ликвидации) долга. Данный график пока­зывает ежемесячные или ежегодные остатки основной суммы кредита. В нем также приводится сумма регулярных периодических выплат процента (табл. 11.4).

Таблица 11.4

График выплаты долга по ипотечному кредиту, $

Часть суммы месячного платежа, которая превышает процент, направляют на понижение основной части долга предыдущего месяца. Чем больше времени про­ходит с момента предоставления кредита, тем большую часть суммарного плате­жа направляют на погашение основной суммы долга. Со временем задолженность полностью погашают. Изучая динамику остатка основной суммы долга, можно вычислить размер выплат основной суммы кредита в течение выбранного вре­менного периода (как разницу между остатками на начало и конец периода) и тем самым определить сумму уже произведенных процентных платежей. В течение второго года в счет погашения основной части кредита было выплачено $430,06 (799574,2 - 799144,14). Общие платежи за этот год составили: $8425,8 х 12 мес. = = $101 НО.

На практике кредиты под залог недвижимости предоставляют заемщикам с дис­контом, а ипотечные обязательства продают инвесторам со скидкой. В обоих случаях номинальная ставка процента не является действительным коэффициентом до­ходности (конечной отдачи) на дисконтированную основную сумму кредита.

Дисконты (скидки) по кредитам оценивают в пунктах. Каждый пункт равен одному проценту. Например, кредит в $800 000 с тремя дисконтными пунктами означает, что кредитор предоставляет заемщику 97% от номинальной основной суммы кредита, т. е. $776 000 (800 000 х 0,97). Однако заемщик должен выпла­тить полностью $800 000 плюс процент на всю эту сумму. Таким образом, дис­контируя ссуду, кредитор увеличивает свой доход от кредитных вложений.

11.4.2. Ипотечный кредит с переменными платежами

Не все ипотечные кредиты погашают на условиях фиксированного уровня плате­жей.

К ипотечным обязательствам с переменными платежами относят:

•  кредит с «шаровым» сроком;

•  фиксированные платежи в счет основной суммы долга;

•  совместное участие;

•  кредит с нарастающими платежами;

•  обратный аннуитет;

•  кредит с переменной ставкой;

•  завершающую ипотеку;

•  добавленный кредит;

•  участие кредитора в приросте стоимости недвижимого имущества.

При любом виде ипотечного кредита банки стремятся получить доход на свои вложения и вернуть денежные средства, которые они предоставили в ссуду.

Кредиты с «шаровым» сроком предусматривают крупный итоговый платеж по долгу («шаровой» платеж). В течение первых нескольких месяцев (лет) основ­ную сумму кредита не погашают либо выплачивают малую его часть. Затем на­ступает срок выплаты всего остатка долга.

Владельцы недвижимости стремятся заранее договориться с банком о новом финансировании, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не потерять имущество вследствие несоблюдения договоренных обязательств. Ипотечные кредиты с «шаровыми» платежами могут иметь следующие разновидности:

•  приостановка выплат процента вплоть до истечения срока кредита;

•  выплаты одного процента — после чего наступает «шаровой» платеж;

•  частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.

Приостановка процентных платежей предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплачивают всю сумму долга и банковский процент.

Заемщику предоставлен «замороженный» ипотечный кредит в $800 000 под 12% годовых со сроком погашения через два года. При этих условиях «шаровой» платеж составит $ 1 003 520, что следует из приводимого расчета:

1.Сумма кредита - $800 000.

2.Процент в первый год - $96 000 ($800 000 х 12%).

3.Остаток долга на конец первого года — $896 000.

4.Процент во второй год - $107 520 ($896 000 х 12%).

5.Остаток долга на конец второго года — $ 1 003 520.

Чтобы минимизировать свои текущие расходы, заемщики часто стремятся по­лучить кредит с низким процентом и итоговым внесением «шарового» платежа. Однако проценты уплачивают регулярно в течение всего срока пользования кре­дитом.

Сумма ежегодного платежа по кредиту в $800 000, предоставленному под 12% годовых, составляет $96 000 ($800 000 х 12%), вносимых в конце каждого года ($8000 — в конце каждого месяца).

По истечении срока кредита погашению подлежит уже вся сумма долга в $800 000 как «шаровой» платеж.

Разновидностью «шарового» кредита являются обязательства, предусматрива­ющие частичную амортизацию (погашение) долга до истечения их окончательно­го срока. Они получили название «пружинных» кредитов, сумма которых явля­ется переменной величиной. Подобный вид кредита часто используют продавцы земельных участков, так как началу погашения основной суммы долга предшест­вует несколько лет одних процентных платежей. Цену подобного кредита (с уче­том задаваемого уровня отдачи на капитал) можно определить на основе каждого платежа в отдельности.

Рассмотрим кредит в $800 000, взятый в банке по ставке 12% годовых. Он пред­усматривает пятилетний период одних лишь процентных выплат с последующим, в течение четырех лет, погашением основной суммы долга. Для оценки данного кредита (при 25%-ной отдаче) необходимо дисконтировать платежи каждого года по фактору реверсии (табл. 11.5).

Закладные с нарастающими платежами предусматривают переменные выпла­ты по ипотечному кредиту. При анализе данного кредита платежи можно сгруп­пировать по времени их осуществления. После этого для определения их теку­щей стоимости проводят процесс дисконтирования платежей по заданной норме отдачи. Данную модель используют главным образом домовладельцы, которые рассчитывают на получение высокого дохода от продажи недвижимости в буду щем. В течение первых лет платежи по основной сумме долга остаются низкими, однако впоследствии они достигают уровня, позволяющего погасить ипотечный кредит.

Таблица 11.5

График погашения «пружинного» ипотечного кредита (с выплатами только одних процентов), $

Закладная с изменяющимся процентом имеет процентную ставку, которая ко­леблется по индексу, определяемому ситуацией на кредитном рынке. Данная за­кладная позволяет заемщику и кредитору избежать фиксированной на длитель­ный срок процентной ставки. Максимальный уровень годовой ставки процента может быть ограничен определенным лимитом. Аналогично устанавливают предел для минимального уровня наивысшей и низшей процентной ставок. Повышение или понижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации долга или размерах ежемесячных платежей. Рост ставки процента требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат. При сниже­нии ставки произойдет обратный процесс.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46