Книга: Комплексный финансовый анализ

•  данные о должнике (физическом или юридическом лице) по обеспеченному
ипотекой обязательству;

•  указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера подле­жащих уплате процентов;

•  указание срока оплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой;

•  название и достаточное для идентификации описание имущества, на кото­рое установлена ипотека, и его местонахождение;

•  денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

•  наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

•  указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю;

•  другие сведения, предусмотренные федеральным законодательством об ипо­теке.

Все листы закладной составляют единый документ. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом коммерческих сделок. К закладной могут быть приложены доку­менты, определяющие условия ипотеки или необходимые залогодержателю для осуществления своих прав по закладной.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуще­ствившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Еди­ном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залого­держателя. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации послед­него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления от данного или иного законного владельца закладной об уступке по ней прав.

Регистрационную запись о законном владельце закладной производят в тече­ние одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государ­ственную регистрацию ипотеки, при предъявлении закладной на основании:

•  совершенной передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залого­держателем, на имя которого была совершена специальная залоговая пере­даточная надпись;

•  документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследова­ния;

•  решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Ипотечный кредит предоставляют банки, которые специализируются на выда­че долгосрочных ссуд под залог недвижимости (ипотечные и сельскохозяйствен­ные банки, выдающие ссуды под залог земельных участков).

Ресурсами ипотечных банков являются взносы учредителей в уставный капи­тал, собственные накопления (прибыль) и привлеченные средства (выпуск акций и ипотечных облигаций), а также доходы от оказания различных услуг клиентам.

Для оценки финансовой устойчивости и платежеспособности банков, предо­ставляющих долгосрочные кредиты своим клиентам, используют систему анали­тических показателей. Рассмотрим некоторые из них:

       (156)

Он указывает на степень достаточности капитала банка:

       (157)

Он характеризует способность банка заставить работать свои активы с наи­большей отдачей, т. е. с прибылью. Однако это зависит от способности самих активов приносить прибыль, минимизации затрат на обслуживание кредитных, фондовых, доверительных и других операций, что позволяет максимизировать долю прибыли в доходах банка. Приведенный показатель является более част­ным и отражает внутреннюю политику банка.

Обобщающим показателем деятельности банка следует считать норму прибы­ли на капитал:

(158)

В состав капитала включают собственный капитал банка. Соотношение между собственными и привлеченными средствами выражает степень надежности банка для его кредиторов и вкладчиков:

(159)

Данный показатель характеризует степень покрытия привлеченных средств собственным капиталом банка. Надежность банка выражает также и другой ко­эффициент:

(160)

Направления использования привлеченных средств характеризуют отдельным показателем:

(161)

Выбранную руководством банка стратегию по мобилизации средств выражают коэффициентом привлечения ресурсов:

    (162)

Он характеризует долю межбанковских кредитов в общем объеме привлечен­ных средств. Все показатели тесно связаны между собой и «работают» на пара­метр доходности (рентабельности) банка:

     (163)

Перечисленные показатели необходимы клиентам и акционерам банка, степень открытости которого внушает к нему больше доверия со стороны партнеров.

Приведенные финансовые коэффициенты можно использовать с учетом спе­цифики деятельности ипотечных банков. Для них характерны повышенный уро­вень кредитного и процентного рисков, дефицит ликвидных средств.

Ипотечные банки осуществляют следующие операции:

•  кредитование населения под залог (заклад) земельных участков, квартир, дач, гаражей, находящихся в личной собственности;

•  строительные кредиты подрядчикам и застройщикам на срок от одного до пяти лет;

•  совместное участие в хозяйственной деятельности, включая строительство и реконструкцию жилых домов (в порядке долевого участия);

•  прием временно свободных средств на депозиты, открываемые юридиче­ским и физическим лицам (для накопления средств на приобретение жи­лья);

•  прием гарантий предприятий и организаций по погашению долгосрочных
кредитов, выдаваемых их сотрудникам на приобретение потребительской недвижимости;

•  юридическое консультирование по ипотечному кредиту и сделкам с ипотеч­ными ценными бумагами.

Ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием — долговые ценные бумаги, исполнение обязательств по которым обеспечивают залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия — ценная бумага, которая удовлетво­ряет требование ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покры­тие. Данная ценная бумага предоставляет также право требовать от выдававшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, поступивших во исполнение обязательства, тре­бования по которому составляют ипотечное покрытие.[60]

Ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, исключи­тельным предметом деятельности которой является приобретение прав требова­ния по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладных. Ипотечному агенту предоставлено также право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечным агентом может быть только акционерное общество.

В состав ипотечного покрытия включают обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, включая:

•  удостоверенные закладными требования;

•  ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;

•  денежные средства в валюте РФ и иностранной валюте;

•  государственные ценные бумаги;

•  недвижимое имущество.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия, если они соответствуют следующим условиям:

•  основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не может превышать 70% рыночной стоимости (де­нежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

•  договор об ипотеке не должен включать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

•  недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответ­ствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока его действия. Страховая сумма должна быть не ниже,чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

•  если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физи­ческое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица;

•  предметом договора займа могут являться только денежные средства.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, включаемое в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

•  выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сде­лок с ней;

•  договором об ипотеке, на котором содержится специальная регистрацион­ная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации, или его нотариально удостоверенной копией;

•  кредитным договором или договором займа, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

•  закладной со всеми приложениями к ней или ее нотариально удостоверенной копией;

•  документом, выражающим содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязатель­ству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись в слу­чае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.

Учет требований и другого имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляют путем ведения реестра ипотечного покрытия с использованием электронной базы данных.

Информацию о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносят в реестр ипотечного покрытия с указанием в отношении каждо­го из них:

•  суммы (размера) требования (включая суммы основного долга и процентов) или стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества;

•  названия и описания имущества, на которое установлена ипотека, а также его местонахождения;

•  рыночной стоимости имущества, на которое установлена ипотека;

•  срока уплаты суммы требования;

•  степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипо­течное покрытие;

•  иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной вла­сти по фондовому рынку.

Наиболее значимые параметры эмиссии и обращения ипотечных облигаций следующие:

1.Их номинальная стоимость в национальной валюте, которую устанавливают
при их выпуске.

2.Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием. Данными эмитентами могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации (банки).

Ипотечные агенты приобретают требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладные, на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении имущества, в том числе связан­ной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом.

Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, должны выполнять требования Центрального банка РФ по соблюде­нию обязательных экономических нормативов (соотношению определенных ак­тивов и пассивов):

•  минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным
покрытием и собственным капиталом;

•  минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии ипотечных облигаций;

•  максимальное соотношение совокупной суммы обязательств банка перед
кредиторами, которые имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований, перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием и соб­ственных средств (капитала).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осу­ществляющих выпуск облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов:

•  норматив достаточности собственных средств (капитала);

•  нормативы ликвидности;

•  размер процентного и валютного риска.

Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотеч­ным покрытием, если она не выполняет требования Центрального банка РФ по соблюдению обязательных нормативов.

3.Формы выпуска облигаций — документарная или бездокументарная (элект­ронная) в виде записей на машинных носителях. При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации является указание о порядке и об условиях выплаты дохода вла­дельцам таких облигаций, а также о порядке и об условиях их погашения.

4.Порядок выплаты процентов по облигациям с ипотечным покрытием. Такие облигации закрепляют право их владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплату процентов по облигациям с ипотечным покрытием осуществляют не реже чем раз в год.

5.Обеспечение исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покры­тием. Такие облигации обеспечивают залогом ипотечного покрытия с мо­мента возникновения прав на ипотечные облигации у первого владельца. Облигация с ипотечным покрытием обеспечивает ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. С переходом прав на облига­цию к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, возника­ющие из залога ипотечного покрытия. Ипотечное покрытие может быть за­ложено в обеспечение исполнения обязательств по облигациям двух или более выпусков.

6.Требования к ипотечному покрытию облигаций. Ипотечное покрытие обли­гаций могут составлять недвижимое имущество, государственные ценные бумаги, а также денежные средства. Сумма обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80% об­щей номинальной стоимости этих долговых ценных бумаг. Размер ипотечно­го покрытия облигаций, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны отражать полноту и своевремен­ность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. На момент представления документов для государственной регистрации вы­пуска облигаций с ипотечным покрытием сумма обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должна быть не ниже, чем их общая номинальная стоимость и величина процентов по ним. Для обеспечения полноты исполнения обязательств по данным об­лигациям размер их ипотечного покрытия на любую дату до их погашения должен быть не меньше размера обязательств по этим облигациям. Для обес­печения своевременности исполнения обязательств по облигациям с ипо­течным покрытием сумма денежных средств, составляющих ипотечное покрытие, и платежей (которые должны поступить не позднее даты испол­нения обязательств по облигациям) по требованиям, обеспечивающим ипо­течное покрытие, на любую дату до погашения облигаций должна быть не ниже суммы обязательств (предстоящих платежей) по этим облигациям. Годовая сумма платежей по ипотечным облигациям не должна превышать годовую сумму платежей, которые должны поступить в счет исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие об­лигаций.

Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций. В случае неис­полнения обязательств по ипотечным облигациям обращение взыскания на требования и иное имущество, составляющее ипотечное покрытие облига­ций, осуществляют по решению суда. Владельцы ипотечных облигаций впра­ве заявить их эмитенту требования о получении денежных средств, выру­ченных от продажи ипотечного покрытия облигаций. Денежные средства, вырученные от продажи ипотечного покрытия облигаций, направляют ли­цам, которые являются их владельцами и заявили свои требования до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано ипотечное по­крытие. Если сумма выручки от реализации ипотечного покрытия облигаций больше размера требований в отношении облигаций с ипотечным покрытием, то разницу (за вычетом удержаний на покрытие расходов, связанных с обра­щением взыскания на ипотечное покрытие и его реализацию) возвращают эмитенту. Сумму выручки от реализации ипотечного покрытия облигаций, оставшуюся после удовлетворения требований владельцев ипотечных обли­гаций (не превышающую размера требований по таким облигациям), зачис­ляют в депозит нотариуса. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием, не заявившие в письменной форме требований о реализации их ипотечного покрытия и не получившие денежных средств от его продажи, вправе полу­чить эти средства через депозит нотариуса в установленном законодатель­ством порядке.

8. Процедура погашения облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе потре­бовать от эмитента досрочного их погашения. Такое право наступает в сле­дующих случаях:

•  если размер обязательств по находящимся в обращении облигациям пре­высит величину их ипотечного покрытия;

•  если нарушен установленный порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие;

•  если не соблюдены установленные условия, обеспечивающие полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием;

•  если эмитент облигаций с ипотечным покрытием совершает не разрешен­ные ему сделки.

Эмитент ипотечных облигаций обязан информировать их владельцев о нали­чии у них права требовать досрочного погашения принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием, цене и порядке проведения такого погашения. Он уве­домляет их в письменной форме или публикует информацию (сообщения) в пе­чатных периодических изданиях тиражом не менее чем десять тысяч экземпля­ров не позднее чем через пять дней со дня наступления события.

Для формирования цивилизованного рынка недвижимости в РФ недостает:

•  специального федерального закона об ипотечных банках и механизме их функционирования;

•  реально работающих инструментов залога имущества;

•  единой компьютерной сети регистрации объектов недвижимости и сделок с ними;

•  налоговых льгот для субъектов рынка недвижимости;

•  формирования положительного имиджа ипотеки;

•  эффективных схем ипотечного кредитования жилищного строительства (хотя такие попытки предпринимаются в отдельных субъектах РФ);

•  реальной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости по установленным мировым стандартам;

•  государственной поддержки программы строительства и приобретения жилья малообеспеченными гражданами;

•  действенной системы страхования риска непогашения ипотечных кредитов;

•  развитого рынка ипотечных ценных бумаг.

Необходимо отметить, что ипотека в целом повышает стабильность и надеж­ность банковской системы страны в силу следующих обстоятельств:

•  особенностей недвижимого имущества как объекта залога, что улучшает ка­чество обеспечения кредита;

•  высокой стоимости объектов недвижимости и риска их потери, что побуж­дает должников своевременно и в полном объеме выполнять свои обязатель­ства перед кредиторами;

•  целевого характера кредита при ипотечных сделках, что способствует сни­жению риска его непогашения;

•  при нормальном функционировании вторичного рынка закладных ипотеч­ные банки могут лучше маневрировать своими активами, постоянно укреп­лять платежеспособность и получать дополнительные средства для после­дующего кредитования клиентов.

Для снижения кредитного риска необходимо наличие достоверных данных о доходах заемщиков, чтобы правильно оценить их платежеспособность, а также о кредитных историях наиболее крупных ссудополучателей на уровне городов и субъектов РФ.

В силу особенностей ипотечного кредитования ипотечный банк должен иметь собственную инфраструктуру, которая обеспечивает выполнение следующих функций:

•  экспертные оценки прогноза роста стоимости недвижимости и строитель­ства объектов, а также земельных участков, предназначенных под застройку;

•  проверка прав собственности при покупке готового жилья;

•  контроль за юридическим оформлением сделок с недвижимостью;

•  использование различных схем ипотечного кредитования и страхования риска непогашения кредита;

•  привлечение средств местных и государственных денежных фондов по программам жилищного строительства.

Относительная экономическая стабильность России позволяет прогнозиро­вать дальнейшие позитивные экономические процессы, которые дадут возмож­ность снизить кредитное бремя каждого конкретного ссудозаемщика посред­ством уменьшения процентных ставок.

11.2. Виды ипотечных кредитов

Ссуды под залог недвижимости получили распространение в странах развитой рыночной экономики как один из основных источников долгосрочного финанси­рования инвестиций.

При ипотечной сделке владелец имущества (залогодатель) получает ссуду у кредитора (залогодержателя). Недвижимое имущество служит обеспечением возвра­та долга. Одновременно заемщик передает заимодавцу право на преимущественное удовлетворение требований последнего из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного возврата суммы задолженности. Сумма кредита, как правило, несколько ниже оценочной стоимости закладывае­мого имущества. Например, в США не допускается выдача ипотечных кредитов, превышающих 80% оценочной стоимости объектов недвижимости. Наиболее важ­ными объектами залога являются жилые дома, фермы, земля и другие виды не­движимости, принадлежащие юридическим и физическим лицам.

Ипотечные ссуды предоставляют специальные ипотечные банки (земельные банки), ссудно-сберегательные ассоциации и др.

Систематизация видов ипотечных кредитов представлена на рис. 11.1.

Наиболее распространенными являются условия стандартной (типовой) ипо­теки. В самом начале операции заемщик получает от кредитора некоторую сумму на строительство или покупку индивидуального жилого дома. Далее он погашает задолженность равными (ежемесячными) платежами, которые направляют на покрытие основного долга. К концу срока долг погашают полностью. Срок ипотеки большой — 25-30 лет. Платежи по обслуживанию долга (проценты за кредит) вносят в конце периода или в его начале. Годовую амортизацию (А) выплачивают с учетом процентов, приносимых текущими выплатами, до конца срока кредита. Величину годовой амортизации (погашения долга) рассчитывают по формуле:

         (164)

где А — ежегодная амортизация долга, доли единицы; t — длительность пользова­ния кредитом, лет; i — ставка процента кредита, сложившаяся на рынке капитала, доли единицы.

Пример

Семья получила в банке кредит на покупку дома $960 тыс. сроком на 20 лет под 10% годовых. Она ежемесячно выплачивает $4000 долга, или $48 000 в год, и при­мерно $700 процентов за кредит по ставке 10% годовых (г = 0, 1), или $8400 в год ($700х12мес).

За 20 лет семья выплатит стоимость дома $960 тыс. ($48 000 х 20 лет) и $168 тыс. процентов за кредит ($8400 х 20 лет) или почти в 6 раз меньше взятой в ссуду суммы.

Поскольку постоянно выплачиваемые заемщиком денежные средства находятся в обороте кредитора (банка), принося ему доход (в форме процента), то к концу 20-летнего срока он будет иметь те же $960 тыс. В конце срока после указанных выплат закладная утрачивает силу и дом переходит в постоянную собственность се­мьи. Если она не выполнит денежные обязательства перед банком, то по решению суда дом продают с аукциона с соответствующим перерасчетом выплаченных сумм и оставшегося долга. Такая ситуация может иметь место в период экономическо­го спада.

Рынок залоговых кредитов является самым емким. Так, в США общая сумма закладных приближается к величине внутреннего государственного долга. При­мерно 60% закладных относится к залоговым кредитам на приобретение жилых домов, а остальные 40% — кредиты банков бизнесу на приобретение иной недви­жимости. Инвесторами по ипотечному кредиту выступают банки, страховые ком­пании, инвестиционные фонды и другие финансовые посредники. Существуют также частные кредитно-залоговые компании, предоставляющие кредиты насе­лению, а затем продающие закладные страховым фирмам и взаимным фондам.

Для активизации жилищного строительства федеральное правительство США образовало ряд государственных компаний залогового кредитования. Их назна­чение — кредитование семейных хозяйств, особенно в период высоких процент­ных ставок на финансовом рынке. Они представляют альтернативу частным кредитно-залоговым компаниям.

В 80-е гг. XX в. появились новые варианты залоговых кредитов — с возраста­ющими выплатами. По условиям такого кредита выплаты процентов и основной суммы долга начинают с малых сумм, которые значительно возрастают к концу срока. Этот вид кредита удобен для семей со средними доходами, так как приспо­сабливает выплаты к темпам роста доходов семейных хозяйств.

На практике применяют и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них имеют цель снизить уровень риска должника на начальных этапах сделки и отне­сти основную нагрузку по погашению долга на более поздние сроки. Подобные модификации ипотеки привлекают тех клиентов, которые ожидают роста дохо­дов в будущем (например, начинающих предпринимателей, фермеров и др.). При­влекательна такая ипотека для молодых семей при строительстве или покупке жилья.

Рассмотрим нетрадиционные виды ипотеки.

1.Кредит с ростом платежей предусматривает постоянное увеличение расхо­дов должника в первые 5 или 10 лет. Взносы в оставшемся периоде пользо­вания кредитом постоянны. Такая схема погашения задолженности удобна для кредитора, поскольку основную сумму долга погашают на первых эта­пах сделки. Долг полностью возмещают последним взносом.

2.Кредит с изменяющейся суммой выплат предполагает наличие льготного периода, в котором заемщик выплачивает только проценты. Подобный спо­соб распределения долговой нагрузки дает преимущества заемщику, так как основная финансовая нагрузка приходится на более поздний период.

3.Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов по согласованному
графику, т. е. каждые 3-5 лет повышается сумма платежей по долгу.

4.Ипотека с залоговым счетом объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и кредита с ростом платежей (для должника). В данном случае заемщик вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачи­вает периодические взносы. Последние осуществляют по схеме кредита с рос­том платежей. На начальных этапах они ниже взносов по традиционной схеме платежей. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает фактический размер задолженности по кредиту. На первых этапах срока сделки при небольшом уровне взносов общий размер задолженности возрастает, а затем понижается.

5.Кредит со сниженной процентной ставкой используют в США при продаже жилых домов. По условиям сделки продавец (владелец дома) привлекает покупателя тем, что снижает фактические процентные платежи на первых этапах погашения задолженности (при продаже дома в рассрочку). На практи­ке подобную сделку оформляют следующим образом. Продавец открывает счет в банке, на который зачисляет некоторую сумму денежных средств. Списание с этого счета дополняет пониженные взносы покупателя. В опре­деленных условиях такой способ расчетов для покупателя и продавца оказы­вается более выгодным, чем непосредственное снижение цены долга. Ипотеч­ные кредиты выдают на длительные сроки. Даже в стабильных экономических условиях это связано для кредитора с определенным риском, в том числе с риском изменения процентной ставки на рынке ссудного капитала.

Некоторую защиту от такого риска обеспечивают условия выдачи с перио­дическим пересмотром процентной ставки. Схема такого кредитования пред­полагает, что стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на условиях пе­ресмотренной процентной ставки. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование должника при долгосрочном погашении задолженности.

В результате кредитную сделку адаптируют к изменяющимся условиям фи­нансового рынка. Такой вид кредита получил широкое распространение в Ве­ликобритании и Канаде.

7.Аналогичную цель — учет колебаний на кредитном рынке — преследует ипо­тека с переменной процентной ставкой. Уровень ставки фиксируют в кредит­ ном договоре банка с заемщиком в виде определенной величины процента. Он привязан к какому-либо финансовому показателю или индексу инфля­ции. Пересмотр ставки происходит один раз в полугодие. Чтобы ее колеба­ния не были слишком значительными, предусматривают предельную норму ее корректировки (например, не более 2%). Указывают и минимальную ве­личину подобной корректировки.

8.Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечного кредита можно решить с помощью его предоставления с дележом прироста стоимости имущества (применяют в США). Стороны при заключении контракта договариваются о том, что банк предоставляет кредит по сниженной процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стои­мости имущества к концу срока кредитной сделки. Обычно процентную ставку по сравнению с рыночной величиной снижают на 30-35%. Такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде ком­пенсации.

9.Для заклада жилья пожилыми домовладельцами в США используют осо­бый вид закладной с обратным аннуитетом.

Аннуитет — ежегодный платеж или периодически уплачиваемая сумма для погашения обязательств одного партнера по сделке перед другим. Такой платеж бывает в пользу кредитора (при погашении займа), включая ссудный процент. Таким образом, аннуитет — как получение какой-либо суммы, так и ее выплата. Авансовый аннуитет предполагает платежи в начале каждого периода в отличие от обычного аннуитета, в котором выплаты осуществляют в конце каждого периода.

Отсрочный аннуитет — серия периодических платежей или поступлений, ко­торая начинается с некоторого момента в будущем. Ипотека с обратным аннуите­том выражает финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При данной ипотеке остаток основной суммы кредита повышается на величину периодических выплат и всю сумму накаплива­емых процентов. Подобная ипотека направлена на получение определенного до­хода (от кредитора) от заклада дома его владельцем. Операция напоминает про­дажу недвижимого имущества с погашением его стоимости в рассрочку.

11.3. Расчеты по ипотечным кредитам

Расчетно-аналитическую работу по ипотечному кредиту осуществляет кредитор (банк). Однако и заемщику необходимо знать направления и размеры денежных потоков, возникающих при ипотечной сделке.

Операции по стандартному (типовому) ипотечному кредиту показаны на рис. 11.2.

Из рис. 11.2 следует, что продавец получает от покупателя за некоторое иму­щество назначенную цену ($240 тыс.). Покупатель берет для оплаты имущества кредит в банке ($200 тыс.) под залог этого имущества ($200 тыс.) и добавляет собственные средства ($40 тыс.). Погашение кредита происходит ежемесячными платежами (в конце месяца) в сумме $2,86942 тыс. Выплачивается также процент за кредит по ставке 12% годовых, начисляемый ежемесячно.

Динамика остатка задолженности по стандартной ипотечной ссуде представ­лена в табл. 11.1.[61]

Таблица 11.1

Динамика остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, $

Схема ипотеки с ростом платежей в основном не отличается от традиционной. Расхождение только в том, что в течение некоторого начального интервала вре­мени (на протяжении 20 месяцев) взносы повышают с определенным постоян­ным темпом (допустим 4%). Остальные взносы уплачивают постоянными сумма­ми (табл. 11.2).[62]

Таблица 11.2

Динамика остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту

с ростом платежей, $

Из табл. 11.2 следует, что увеличение долга происходит до девятого месяца включительно, а начиная с десятого месяца долг понижается, т. е. взносы на его погашение превышают процентные платежи.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46