p align="left">Зокрема, Redondo планує в 2007 році завершити зведення складського центра з офісними приміщеннями класу "А" загальною площею 3380 м2 поблизу Окружної дороги (район Петропавловської Борщагівки), який обійдеться інвестору в $1,85 млн. До EUR20 млн. готові інвестувати в будівництво складської й офісної нерухомості в українській столиці бельгійська Лайбрехт енд Вуд і Юнайтед Девелоперс-Польша, які планують звести великий центр логістики поблизу однієї з головних магістралей міста і займаються пошуком для цих цілей ділянки площею 30 га [55].

Активна експансія на ринок столичних логістичних центрів з боку іноземних інвесторів продовжуватиметься. Найбільший приток інвестицій у цей сектор очікується з таких країн, як Росія, США, Німеччина, Великобританія.

Експерти відзначають, що навіть збільшення площ якісних складів у три рази не наситить м. Київ, і відносний баланс попиту та пропозиції столиця може очікувати не раніше 2008 року, причому за умови виведення на ринок близько 500 тис. м2. До цього часу очікується припинення тенденції перепрофілювання складських приміщень під офісні і торгові центри, що також полегшить ситуацію на ринку складської нерухомості.

Станом на 01.01.2007 року окупити складські проекти можна за 5-6 років, проти 10-12 років на 01.01.2006 року. Якщо у сегментах торгівельної й офісної нерухомості через 2-3 роки прогнозується перенасичення ринку, у сегменті сучасних складів попит, як і раніше, буде перевищувати пропозицію. При цьому вартість будівництва 1 м2 складського об'єкту класу "А" обходиться сьогодні в EUR350-400 (без ціни землі), а торгових центрів - у EUR500-600.

На найближчі 10 років м. Києву необхідно близько 1,5-2 млн. м2 якісних складських приміщень. Зростаюча потреба столиці в професійних складах викликана тим, що раніше логістичними послугами користувалися переважно великі західні імпортери, а сьогодні цей сегмент привертає увагу українських імпортерів, національних виробників з інших регіонів країни, які формують запаси в м. Києві [51].

Найбільш привабливим місцем розміщення складських приміщень залишається 30-кілометрова зона навколо міста, поблизу великих трас: Одеської, Вишгородської, Столичного шосе, Окружної дороги.

Для будівництва необхідної кількості логістичних комплексів необхідно близько 400 га землі. Стримати розвиток ринку може продовження мораторію на продаж в Україні сільськогосподарських угодій, оскільки 90% земель, які підходять для будівництва таких об'єктів, мають сільськогосподарське призначення.

Оскільки земля є основним ресурсом девелопменту, ситуація на ринку комерційної нерухомості тісно пов'язана з тенденціями на ринку землі. Даний ринок є надзвичайно герметичним, це створює природні перешкоди для насичення його новою пропозицією. Продовження дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення істотно обмежить легальний ринок землі за межами населених пунктів, тим самим унеможливить розвиток великої кількості проектів складських комплексів.

3. Обґрунтування пропозицій щодо підвищення ефективності діяльності інвесторів на ринку комерційної нерухомості м. Києва

3.1 Обґрунтування доцільності альтернативних варіантів інвестицій у комерційну нерухомість

За результатами проведеного дослідження виокремлюються два основних типи потенційних інвесторів: зацікавлені у придбанні високоякісних будинків інвестиційного рівня і такі, які мають намір зайнятися будівництвом.

Першу групу представляють іноземні інвестори, до другої категорії відноситься ряд локальних вітчизняних і іноземних компаній. Великі інвестиційні групи в основному належать Ізраїлю, США, Великобританії, Австрії, Росії. Вітчизняні інвестори більш схильні до укладання угод з придбання і реконструкції недіючих промислових або адміністративних будинків.

У 2006 році оператори ринку комерційної нерухомості оголосили про намір сформувати фонди для інвестування засобів у нерухомість. Прикладом такої тенденції, є проект зі створення інвестиційного фонду, орієнтованого на реалізацію девелоперських проектів в Україні. Фонд має намір мобілізувати до $100 млн., щоб скористатися інвестиційними можливостями українського ринку комерційної нерухомості.

Слід зазначити, що активізація діяльності таких фондів і інвестиційних компаній підвищить конкуренцію за якісний продукт на ринку. Навіть при наявності достатніх капітальних ресурсів нестача будинків інвестиційного рівня і відсутність високоякісних девелоперських можливостей перешкоджають здійсненню інвестиційних угод.

Дослідження показало одночасний підвищений попит і мляві темпи забудови міста комерційною нерухомістю. До основних перешкод слід віднести: нестачу земельних ділянок для будівництва комерційної нерухомості "з нуля"; ускладнення з придбанням існуючих споруджень для ведення будівництва на їх основі, особливо в центрі міста; юридичні формальності, пов'язані з реєстрацією права власності; складний процес одержання дозволів і узгоджень; відсутність необхідного фінансування.

Разом із тим, висока, в порівнянні з ринками Центральної і Західної Європи, прибутковість є одним з головних факторів інвестиційної привабливості київського ринку комерційної нерухомості для іноземних інвесторів.

Незважаючи на те, що з боку іноземних інвесторів помітна значна зацікавленість у придбанні прибуткових активів, розрив між ціновими чеканнями покупців і продавців все ж таки домінує. Власники офісних будинків класу "А" у м. Києві виставляють свої активи на продаж за цінами, які відображають початковий рівень прибутковості в розмірі 10-12%, тоді як інвестори розраховують на 11-14%. Через таку ситуацію деякі інвестори можуть брати на себе додаткові ризики щодо менш якісних об'єктів або проектів забудови, але здатних приносити більш високий доход.

Фінансування проектів будівництва нерухомості у м. Києві може бути проблематичним, оскільки банківський сектор, як і раніше, залишається недостатньо розвинутим. Українські банки не мають достатньої кількості коштів для обслуговування інвестиційних проектів, а закордонні банки виявляють обережність у наданні послуг на ринку комерційної нерухомості України. Крім того, у цих банків існує кредитний ліміт на одного позичальника, який не дозволяє надавати кредити на суму, що перевищує 25% від зареєстрованого статутного фонду банку. Фінансування через головний офіс, який знаходиться за межами України, дозволяє збільшити суму, але, як правило, вимагає проведення повної юридичної експертизи й одержання погоджень, що може зайняти від одного до трьох місяців.

Існуюча тенденція щодо придбання закордонними банками українських банків з великою мережею філій може поліпшити ситуацію в області позикового фінансування будівництва комерційної нерухомості. Наявність якісних об'єктів комерційної нерухомості, які можуть бути використані як додаткове заставне забезпечення, послужний список позичальників і право власності на землю є суттєвими критеріями для банків при розгляді питання про надання фінансування проектів будівництва комерційної нерухомості.

Як показало дослідження, на ринку приміщень, придатних для комерційного використання спостерігається дефіцит ліквідної пропозиції при постійно зростаючому попиті. Така тенденція простежується як на ринку оренди, так і на ринку купівлі-продажу. Незбалансованість попиту та пропозиції призводить до постійного і стійкого зростання цін і орендних ставок. Дефіцит нежилих приміщень у м. Києві призводить до того, що ставки оренди є найвищими у Європі, і часом досягають $1 тис. за м2 на рік.

Визначимо, що потрібно враховувати при покупці об'єкту комерційної нерухомості з метою подальшої вигідної здачі в оренду. Насамперед, загальні тенденції на ринку комерційної нерухомості, особливості діяльності в цьому напрямку органів державної влади і попит конкретних орендарів у даному сегменті ринку. У 2007 році найбільш рентабельними є офісна і торгівельна нерухомість, менш рентабельна - промислова і складська нерухомість.

Для ефективного інвестування в комерційну нерухомість необхідно враховувати її здатність задовольнити вимоги майбутніх орендарів конкретного напрямку бізнесу. Ступінь такої здатності відповідно позначиться на рівні доходності. Отже, відсутність елементу стратегічності у виборі об'єкту інвестування пов'язана з ризиками не отримати очікуваних прибутків.

Запропонуємо для вітчизняних інвесторів конкретні варіанти інвестицій у комерційну нерухомість м. Києва, обсягом менш $100 тис.

Однією з наявних можливостей ринку комерційної нерухомості є покупка у власність невеликого нежилого приміщення під магазин або офіс. В процесі покупки необхідно точно прогнозувати, якого орендаря в майбутньому даний об'єкт зацікавить. Наприклад, під офіс в оренду, здебільше, потрібні приміщення в межах центральних районів міста, поруч з метро (не більш 10 хвилин пішки); у місцях, які легко знайти; з вікнами, телефонними лініями й Інтернетом; приміщення, які не потребуючого значного ремонту, а в разі розташування в житловому будинку - мають окремий вхід.

Невеликі торгівельні площі користуються попитом у всіх районах м. Києва, але переваги віддаються таким, що знаходяться поблизу доріг, або в місцях із активним людським рухом. Відстань від до метро змінює орендну ставку, але, як показало дослідження вибір відповідних об'єктів невеликий, а частіше просто відсутній.

Наступна інвестиційна можливість - покупка нежилого приміщення на етапі будівництва. В такому разі існують дві проблеми: труднощі визначення вигідності розташування (якщо, наприклад, будується новий житловий район) та проблематичність визначення реальних термінів закінчення будівництва, - тому точність розрахунків рентабельності досить низька. Але є альтернативний варіант - житлові квартири - потенційні об'єкти комерційної нерухомості. Причому такий варіант обґрунтовується практичним досвідом деяких операторів ринку комерційної нерухомості.

Можливість стати власником комерційної нерухомості шляхом переведення квартири в нежилий фонд зацікавила інвесторів на найперших етапах розвитку даного ринку в м. Києві. Особливо актуальними дані операції стали в останні роки, внаслідок дефіциту нежилих приміщень. Проте, процес переведення квартири в нежилий фонд не став чіткою і зрозумілою потенційному споживачу послугою на ринку операцій з нерухомістю.

Для того, щоб перетворити колишнє житлове приміщення на комерційне, необхідно здійснити переведення його з однієї категорії в іншу. На ринку житлової нерухомості самий неліквідний товар - квартири на першому поверсі. Вони не користуються попитом, доки не перетворюються в комерційну нерухомість. А вартість продажу або здачі в оренду "переведеної" квартири на першому поверсі, особливо з окремим входом, відразу зростає в півтора-два рази.

Насамперед, варто чітко визначити, чи придатне обране приміщення для комерційного використання, і - для якого саме. Якщо потрібен робочий офіс, де розмістяться дві секретарки і бухгалтер, немає ніякого сенсу вибирати в першій лінії будинків, з вікнами на людну вулицю. Коли ж мова йде про торгівельну точку або клієнтський офіс, то все з точністю до навпаки.

Житло на перших поверхах використовують під магазини (близько 70%), рідше під підприємства сфери послуг (наприклад, салони краси - 15-20%). За оцінками інвесторів, найбільші доходи приносять приміщення під кафе і ресторани в центрі, однак, знайти такі пропозиції вкрай складно через особливі вимоги до енергопостачання. Використання житлових квартир в якості офісних приміщень демонструє меншу прибутковість. Спеціалізація магазинів залежить від місця розташування: у центрі зазвичай створюють дорогі бутіки, магазини одягу; у спальних районах - магазини продуктів і товарів повсякденного попиту.

З огляду на загальне зниження доходів від вкладень у нерухомість, інвестиції в перші поверхи житлових будинків приносять за рік до 25% доходу в залежності від розташування об'єкту і його цільового призначення. Термін окупності площ, які потім виключаються з житлового фонду, у середньому складає 4-5 років, тоді як готове нежиле приміщення окупається за 6-7 років.

Інвестиції у готову комерційну нерухомість складають від $1800 до $5000 за 1 м2. Покупка квартири на першому поверсі, навіть при вигідному місці розташування, обходиться на порядок дешевше - від $1000 за 1 м2. Вартість переведення з житлового фонду складає $5-7 тис. у залежності від складності. Крім того, як правило, потрібен ремонт (зазвичай його роблять одночасно з переведенням), який коштуватиме від $100 за 1 м2. (дорогий бутік у центрі обійдеться дорожче). Проте після закінчення всіх процедур вартість нерухомості зросте на 70-90% [58].

Таким чином, наявні переваги переведення квартири в нежилий фонд. Але така процедура має суттєві складності. У м. Києві вона регламентується розпорядженням Київської міської державної адміністрації "Про затвердження порядку переведення будинків і житлових приміщень у нежилі в м. Києві". Житловим кодексом передбачено дві підстави переведення в нежилий фонд:

- визнання житлового будинку, приміщення непридатним для проживання (ст.7);

- визнання доцільності зміни функціонального призначення житлового будинку, приміщення (ст.8).

Слід зазначити, що, хоча друга підстава є, відповідно до законодавства, виключенням, на практиці в основному використовується саме вона.

В усій процедурі переведення житлового приміщення у нежилий фонд можна виділити кілька етапів:

- одержання розпорядження КДМА про переведення приміщення в нежилий фонд. Для цього власник приміщення звертається з заявою в КДМА із проханням про переведення житлового будинку, приміщення в нежилий фонд. До заяви додаються:

- нотаріальні копії документів, які підтверджують право власності на будинок, приміщення (договір купівлі-продажу, посвідчення з оцінкою реєстраційного запису БТІ);

- техпаспорт житлового будинку, приміщення (поповерховий план);

- довідка з ЖЕКу про те, що в будинку, приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає;

- письмова згода власника будинку (ЖЕК, ОСМД) на подальше використання приміщення.

Заява передається на розгляд відповідній районній адміністрації в м. Києві, яка готує лист-згоду з обґрунтуванням доцільності переведення житлового будинку, приміщення в нежилий фонд і подальшого його використання. З Головним управлінням економіки і розвитку міста (ГУЕРМ) укладається угода на сплату пайового внеску на розвиток соціальної інфраструктури міста. Головним управлінням житлового господарства (ГУЖГ) розглядаються подані документи, і готується проект-розпорядження КДМА про переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд.

Даний проект узгоджується з першим заступником глави КДМА, заступником глави, якому безпосередньо підлегла ГУЖГ, начальником ГУЕРГ, главою РДА, юридичною службою, керівником апарата. Підсумком є розпорядження про переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд (але це тільки початок процедури).

У новому нежилому приміщенні зобов'язують провести перепланування відповідно до запланованого функціонального призначення приміщення і вимог контролюючих органів, а також облаштувати окремий вхід. Для цього необхідно, щоб ліцензована проектна організація виготовила ТВК (технічний висновок комісії) і проект. Укладається угода на ведення авторського нагляду за перебудовою і переустаткуванням приміщення.

Отриманий проект узгоджується в наступних інстанціях: СЕС, СДПЧ (пожежники), Держархбудконтроль, Главапу, Кіївгаз, Київенерго, Київводоканал тощо (список довгий і змінюється в залежності від особливостей перепланування). Проблема ще й у тому, що кожну інстанцію приходиться відвідувати далеко не один-два рази.

При облаштуванні окремого входу необхідно також виготовити і погодити новий паспорт фасаду.

Підготовлений і погоджений проект виноситься на розгляд Міжвідомчої комісії при РДА (МВК). Тут, як показує практика, звичайно просять внести визначені доповнення в проект, які потім знов слід погодити та затвердити і ще раз винести на комісію. В разі остаточного затвердження проекту отримується лист-дозвіл на початок робіт, після закінчення яких, необхідно здійснити введення в експлуатацію готового об'єкту.

Вищерозглянуті інстанції повинні підтвердити, що все побудовано відповідно до затвердженого проекту, установлених норм і правил. Результатом є отримання акту введення в експлуатацію, виданого МВК і додатково затвердженого Гаскомом. На підставі акту РДА видає розпорядження про введення завершеного об'єкту в експлуатацію. Останній шаг - оформлення свідоцтва про право власності на нежиле приміщення.

Зазначимо, що процес переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд займає близько 9-12 місяців (в разі відсутності перешкод), не гарантує бажаний результат і потребує значних коштів. Тому доцільно звертатися до професіональних послуг цього напрямку.

У м. Києві існує ряд консалтингових компаній, що пропонують на ринку комплексну послугу, яка дозволяє клієнту одержати у визначений угодою термін повноцінне нежиле приміщення, придатне для комерційного використання. Комплексність послуги включає як попередню роботу з переведення будинку, приміщення в нежилий фонд (консультації з питань доцільності переведення будинку, приміщення в нежилий фонд; кваліфікована оцінка можливості будівництва ізольованого входу; при необхідності пошук квартири, придатної для переведення і юридичний супровід її покупки), так і основні роботи:

- одержання розпорядження КДМА про переведення у нежилий фонд;

- виготовлення й узгодження проекту перепланування приміщення в цілому;

- одержання дозволу на будівництво;

- забезпечення приймання приміщення в експлуатацію;

- реєстрація права власності на приміщення.

Ціна такої комплексної послуги залежить від складності переведення і характеристик об'єкту. Як правило, весь комплекс робіт обходиться близько $10-12 тис. Але переваги в тому, що співробітники даних компаній мають великий досвід роботи з вищевказаними операціями, а також чітко налагоджені зв'язки з міськими структурами, відповідальними за переведення у нежилий фонд та інші формальності. Це, по-перше, дозволить значно скоротити терміни досягнення результату, а, відповідно, прискорити окупність інвестицій (професіонали гарантують термін у 3-4 місяця); по-друге, гарантує позитивний результат вирішення питання. Отже, ризики значно зменшуються.

Таким чином, обґрунтовано доцільність переведення деяких об'єктів житлової нерухомості у нежилий фонд. На наш погляд, до таких об'єктів слід віднести:

- квартири в будь-якому районі міста, розташовані на перших поверхах поблизу станцій метро, з вікнами на вулицю;

- квартири в центрі на перших поверхах і вище, включаючи квартири з вікнами у двір;

- квартири на першому поверсі і вище, у будинках, розташованих на великих магістралях.

Переведення у нежилий фонд вигідно інвесторам з наступних причин:

- квартири на перших поверхах користуються відносно низьким попитом у покупців житлової нерухомості;

- вартість квадратного метра приміщення, придатного під комерційне використання, значно вище вартості аналогічного за параметрами житлового приміщення;

- в умовах дефіциту приміщень, об'єкти комерційної нерухомості знаходять свого покупця за найвищими цінами.

Таким чином, переведення у нежилий фонд житлових приміщень є одним з видів високорентабельних інвестицій з найменшими ризиками. Крім того, іноді, такі дії є єдиною альтернативою придбання комерційної нерухомості з вигідним місцем розташування.

Розглянемо особливості інвестицій у промислову нерухомість.

Як показало дослідження об'єкти промислової нерухомості м. Києва задіяні у процесі перепрофілювання. Промисловий об'єкт приречений на перепрофілювання, якщо він розташований у людному місці, біля метро або транспортної розв'язки. Така ситуація пов'язана із зацікавленістю в цьому влади; із високою вартістю землі і трудових ресурсів у столиці, що робить організацію виробництва в пригороді більш рентабельною; із тим, що розвиток промисловості веде до укрупнення виробничих площ, і, як наслідок, їхнє будівництво вимагає великих вільних земельних ділянок.

Промислові комплекси, які знаходяться у межах міста, доцільно перепрофілювати в комерційну нерухомість інших напрямків. Найбільш перспективним є створення на їх базі торгівельної, офісної або офісно-складської нерухомості.

Зношені промзони м. Києва доцільно перепрофілювати у офісні, житлові і торгово-розважальні центри. В якості об'єктів такого перепрофілювання можна розглядати чотири столичних заводи - "Більшовик", "Радар", "Арсенал" і "Київхімволокно", виробничі потужності яких планується перенести за межі міста.

Розміщення промислових комплексів за межами міста однозначно вигідніше для інвесторів, хоча б тому, що вартість землі, а також зближення сировинних і людських ресурсів сприяють ефективності інвестування. Повний виробничий цикл підприємства з погляду фінансів забезпечує інвестору більш вигідні позиції, ніж створення окремих виробничих ділянок.

Сучасні технології вимагають нових проектних рішень будинків і споруджень промислового об'єкту, що складно реалізувати у рамках старих будинків і інженерної інфраструктури об'єкту. Тому доцільно вивести великі промислові підприємства м. Києва на нові території. Але слід враховувати, що всі витрати щодо виносу промзон належатимуть інвестору, зацікавленому у придбанні землі в межах міста.

Таким чином, будівництво промислових комплексів на окраїні м. Києва та за його межами вигідно для інвесторів з наступних причин:

1) винос промзон передбачений міською владою;

2) винос виробництва в пригород дає можливість інвестору одержати землю в столиці, побудувати там комерційну нерухомість та одержати значні прибутки.

До того ж, м. Київ є величезним ринком збуту, що також суттєво для розвитку промисловості.

Будівництво промислових комплексів на окраїнах столиці надає інвесторам переваги в транспортному питанні, в розміщенні паркінгу. Разом з тим, інвестори одержують земельний резерв для подальшого розвитку підприємства, чого не можна сказати про центр міста.

Одним з аспектів успішної реалізації проектів промислової і складської нерухомості є раціональна організація технологічного процесу, застосування сучасних матеріалів і технологій будівництва. Висока ціна фінансових ресурсів схиляє інвесторів до використання технологій швидкого будівництва, оскільки скорочення термінів будівництва дозволяє значно знизити витрати на погашення кредиту.

Рентабельність будівництва промислових і логістичних комплексів на окраїні міста залежить від конкретного бізнесу. Тому обов'язковою є наявність бізнес-плану з чітким описом найбільш важливих факторів розміщення виробництва і розрахунком економічної доцільності такого розміщення.

Зазначимо, що відсутність необхідної інфраструктури в області і на окраїнах столиці загрожує інвесторам додатковими фінансовими витратами, а отже, збільшенням термінів окупності об'єктів.

Проведене дослідження засвідчило факт появи в Україні національно орієнтованих інвестицій в сфері промислової і логістичної нерухомості. Більшість девелопореських і інвестиційоно-будівельних структур вважають обов'язковим включення в поле своїх інтересів сектору промислово-складської нерухомості. Формування попиту на об'єкти цього сегменту нерухомості оцінюється у такий спосіб: до 2008 року наявна відсутність пропозиції в межах міста і перевищення попиту над пропозицією в 30-кілометровій зоні Києва. Формування пропозиції до 2008 року визначається перевагою перепрофілювання промислових і складських площ, протягом 2008-2015 років очікується будівельний бум нових об'єктів [53].

У 2007 році м. Київ у цьому сегменті займає 30% українського ринку. Однак його частка буде трохи знижуватися через високі ціни землі і робочої сили. У цілому ж, можна прогнозувати активний розвиток сегменту промислового і складського будівництва.

Частка іноземних інвестицій у промислову нерухомість м. Києва невисока. Основною причиною є невисокий рейтинг країни в цілому, що означає високі ризики, пов'язані з довгостроковим інвестуванням. Проте, експерти відзначають позитивні зрушення в цьому секторі. Сьогодні західні інвестори оцінюють ринок м. Києва й України в цілому як один з найбільш перспективних ринків комерційної нерухомості Східної Європи.

3.2 Пропозиції щодо класифікаційних критеріїв комерційної нерухомості

Як показало дослідження, комерційна нерухомість складає другий за ємністю, після житлового фонду, сегмент ринку нерухомості. На відміну від європейських ринків, в Україні цей сегмент ринку нерухомості почав активно розвиватися лише в останнє десятиліття. Помітний попит з'явився наприкінці 1998 року і продовжує щорічно рости. Тому, на думку аналітиків, виникає необхідність введення єдиних критеріїв класифікації комерційної нерухомості.

Основна маса офісних площ дотепер складається з приміщень іншого профілю, адаптованих під офісні функції. Умовно виділяють чотири основних класи офісів: "A", "B", "C" і "D". Приміщення перших двох класів, у цілому, відповідають західним стандартам бізнес-центрів, клас "С" є проміжним, а клас "D" являє собою так званий "російський стандарт".

Комітет з питань нерухомості Американської торговельної палати (АТП) в Україні і Форум нерухомості Києва завершили розробку стандартної класифікації офісних приміщень, покликаної допомогти інвесторам, орендодавцям, орендарям і іншим зацікавленим особам в оцінці і порівнянні якості офісних приміщень на вітчизняному ринку комерційної нерухомості.

Дана класифікація розроблена з урахуванням специфіки винятково київського ринку і може не підходити для оцінки ринків регіонів України й інших країн. Поява подібної класифікації важлива для західних інвесторів, які активно досліджують цей ринок.

За інформацією АТП, класифікація рекомендована для добровільного застосування учасниками ринку і передбачає щорічний перегляд. Оператор ринку нерухомості може посилатися на те, що оцінка приміщення або будинку проведена відповідно до класифікації, розробленої АТП в Україні і Форумом нерухомості м. Києва, тільки в тому випадку, якщо приміщення відповідає критеріям, наведеним у стандартній класифікації. Проте, питання класифікації офісних центрів поки залишається відкритим.

Офісну нерухомість необхідно структурувати. Класифікація офісних будинків покликана вирішити два завдання: по-перше, вона повинна сформувати актуальні границі ринку і запропонувати інструменти його аналізу; по-друге, класифікація офісних будинків повинна бути зручна потенційним орендарям, відповідати тенденціям ринку.

З погляду формування інструментарію аналізу ринку, в більшості класифікацій перелічується ряд параметрів офісного будинку для визначення класу об'єкта. При цьому суттєвим є не тільки сам офісний будинок, але і комплекс, і якість послуг, наданих орендарям.

Для спрощення роботи на ринку комерційної нерухомості офіси необхідно структурувати, тобто виділяти ті або інші однорідні групи. Для цього вся сукупність офісів повинна бути розділена на групи за якістю, розміром, місцем розташування та іншими типологічними ознаками.

Обґрунтуємо, чому загальноприйнята класифікація офісних приміщень не цілком прийнятна. Прийнята на Заході класифікація офісів описує лише офісні приміщення так званого "міжнародного стандарту" (класи "А", "В" і "С"). Одночасно, більш 80% офісних площ м. Києва, які відносяться до приміщень "вітчизняного стандарту", залишаються не охопленими цією класифікацією. Тому завдання полягає в розробці єдиної класифікації для всього спектру офісів за характеристиками якості.

У західній класифікації офісів одним з найважливіших критеріїв віднесення об'єкту до того або іншого класу є його місце розташування (наприклад, офіс класу "А" на Лівому березі може бути віднесений тільки до класу "В" або "С"). Сучасні офісні будинки можуть бути побудовані далеко від центру, тому доцільно враховувати вплив місця розташування на ставки за оренду і ціни таких офісів.

У зв'язку з розмитістю критеріїв ринку комерційної нерухомості, необхідно виявити найбільш чіткі і значимі критерії віднесення офісів до того або іншого класу, максимально наближаючи їх до загальноприйнятих.

Питання розробки єдиної класифікації офісних приміщень є дуже актуальним. Така класифікація необхідна, у першу чергу, для потенційних орендарів, оскільки більшість з них воліють не спиратися на класифікацію офісних будинків, а довіряти власним очам, переглядаючи велику кількість пропозицій і складаючи власне уявлення перед ухваленням рішення про оренду. Така ситуація викликана недосконалістю та суперечливістю пропонованих існуючих класифікацій.

За допомогою єдиної класифікації потенційний орендар зможе зорієнтуватися у форматі майбутнього орендованого приміщення, у його ціновому рівні. Крім того, ще під час будівництва, майбутній орендар зможе сам висунути умови щодо планування офісу, вимоги до технічних параметрів орендованого приміщення. Чітка класифікація сприятиме роботі інвестора ще на етапі будівництва, оскільки він зможе запропонувати приміщення майбутнього офісного центру визначеного класу і тим самим реінвестувати певну суму в будівництво.

Слід зазначити, що остаточна класифікація з'явиться лише тоді, коли на ринку існуватимуть однакові вимоги до всіх споруджуваних центрів і досить багато пропозицій (виникне конкуренція).

Класифікація офісної нерухомості була прийнята навесні 2004 року у результаті роботи Комітету з нерухомості Американської торгово-промислової палати. У роботі комітету взяли участь багато девелоперів комерційної нерухомості, інвестори, консультанти й агенти, які є активними операторами ринку м. Києва. Факт затвердження такої класифікації став важливою подією в історії розвитку офісної нерухомості м. Києва, оскільки була зроблена спроба впорядкувати якісну сторону діяльності учасників ринку шляхом установлення загальновизнаних правил.

Але оскільки київський ринок комерційної нерухомості знаходиться на початковій стадії розвитку, прийняту класифікацію потрібно регулярно переглядати, адаптуючи її до сформованою кон'юнктури ринку.

Не слід обмежувати інвесторів/девелоперів у будівлі якісних об'єктів у нецентральних районах, що за технічними характеристиками відповідають класу "А"; доцільно розділяти об'єкти класу "А" з центральним і нецентральним розташуванням. За прийнятою класифікацією офісної нерухомості важливою передумовою класу "А" є розташування об'єкта в CBD (Central Business District, центральний діловий район), у той же час у багатьох європейських країнах якісні офісні будинки у форматі "бізнес-парк", знаходяться саме в нецентральних районах, що має суттєві переваги для орендарів. Виходячи з результатів проведеного аналізу, такий розвиток ринку комерційної нерухомості м. Києва є досить перспективним напрямком.

Необхідність створення стандартних положень роботи на ринку комерційної нерухомості стосується не тільки класифікації офісних приміщень, але і методу підрахунку площ у приміщеннях, які здаються в оренду, і базових стандартних умов оренди. Місцеві девелопери розвивають нові проекти офісної нерухомості шляхом реконструкції існуючих будинків і нового будівництва, але в їх роботі не вистачає об'єднуючої ідеї й організаційної структури. Пов'язано це, у першу чергу, з нерозвиненістю ринку комерційної нерухомості. У м. Києві простежується дефіцит на великі і якісні площі від 30 до 80 м2. Багато нових проектів зможуть істотно скоротити цей дефіцит.

До визначення класу офісних приміщень необхідний загальний підхід. Це не тільки уніфікує вимоги до таких будинків, але полегшить вибір потенційним клієнтам.

На наш погляд, загальна класифікація комерційної нерухомості повинна враховувати наступні характеристики:

- місце розташування;

- метраж;

- стан приміщення (ремонт, охорона, паркування);

- транспортна інфраструктура;

- будівельні технології;

- інженерна оснащеність;

- операційний сервіс.

В світовій практиці прийнято оцінювати якість офісного приміщення за 20-тима критеріями. Наприклад, якщо офісне приміщення відповідає хоча б 16-ти з цих пунктів, його класифікують як офіс класу "А".

У м. Києві спостерігається гострий дефіцит професійних офісних приміщень. У 2006 році було введено в експлуатацію близько 150 тис. м2 таких площ, але, проте, ринок зміг поглинути їх за досить короткий проміжок часу. Найбільшим попитом як серед покупців, так і серед орендарів користуються спеціалізовані офісні приміщення незалежно від місця розташування (центральна частина або окраїни міста). Багато компаній воліють мати офісні приміщення на окраїнах через низькі орендні ставки, а також у випадку, якщо специфіка їх діяльності припускає велику кількість автоперевезень. Ряд компаній орендують нежилий фонд на перших поверхах будинків. Це пов'язано з тим, що орендні ставки таких площ нижче, ніж в офісних центрах.

У 2006 році великим попитом для використання під офіси користувалися квартири на першому поверсі, де є можливість зробити окремий вхід і перевести квартиру в нежилий фонд. Ціни на такі квартири в порівнянні з 2005 роком виросли на 35-50%. У 2007 році такі площі будуть користуватися попитом через величезний дефіцит офісних приміщень. Крім того, високі темпи росту попиту є основою для активного розвитку ринку офісних площ. За прогнозами аналітиків, у 2007 році такий попит частково буде задоволено завдяки реалізації інвестиційних проектів офісного будівництва [51].

Класифікація офісних центрів, яка зараз існує в м. Києві, досить стихійно виникла, та цілком відображає світовий досвід. В світі використовуються категорії "А", "В", "В+". Питання в тому, наскільки характеристики київських бізнес-центрів відповідають світовим стандартам. В київських умовах дотримати букви загальносвітових класифікацій украй складно, але прагнути до цьому потрібно. Істотним є вирішення питання стосовно того, де і ким повинна бути затверджена єдина класифікація офісних приміщень, щоб стати нормативної для всіх операторів ринку офісної нерухомості. Сьогодні в Україні немає єдиної класифікації офісних приміщень. Класи привласнюються самостійно власниками офісних приміщень, не відображають реального стану приміщень і не відповідають прийнятим міжнародним стандартам. Єдину класифікацію офісних приміщень необхідно розробити найближчим часом. Це зробить ринок офісної нерухомості більш прозорим не тільки для інвесторів, але і для кожного конкретного орендаря.

При цьому класифікація повинна базуватися на міжнародній практиці, але враховувати українську дійсність. На наш погляд, класифікація комерційної нерухомості повинна базуватися на наступних характеристиках:

- місце розташування (район і зручність транспортної розв'язки);

- тип і характеристики будинку (новий, реконструйований, знаходиться в процесі реконструкції, тип архітектури й обробки);

- внутрішні планувальні рішення (розміщення колон, вікон, санвузлів, висота стель не менш 2,8 м);

- можливість швидкого перепланування;

- інженерні комунікації (автоматизовані системи кондиціонування і вентиляції, мікроклімат і підтримка постійної температури, опалення, система протипожежної безпеки, сучасні ліфти з джерелами безперебійного живлення);

- інфраструктура (точки харчування, конференц-зали, спортзали, готелі, банківські відділення, банкомати, квиткові каси);

- паркінги з охороною.

Наведені характеристики мають бути базовими для визначення класу офісного приміщення. Виходячи з наведених характеристик, можна визначити наступні основні класи: "А", "В" і "С":

- клас "А": першокласний офісний комплекс у новому будинку (сучасні матеріали, устаткування й обробка); центр міста, достатня кількість якісних паркомісць; енергопостачання від 50 Вт на 1 м2; окремий температурний режим для кожного орендаря, повна заміна повітря кожні 15 хвилин; оптоволоконі цифрові телефонні лінії, ISDN, широко смужний Інтернет; оренда - $45-70 за м2 на місяць;

- клас "В": на відміну від центрів класу "А" може бути розташований у якісно реконструйованої адмінбудівлі, на прилягаючих до центру вулицях; характеристики теплопостачання, вентиляції і каналів зв'язку збігаються; оренда - $40-55 за м2 на місяць;

- клас "С": побудований або відреставрований будинок у прицентральному районі або на окраїні; офісні приміщення в адміністративних, інститутських і виробничих будинках; у таких бізнес-центрах орендарю пропонується мінімум умов; ремонт і реконструкцію наймач проводить сам; оренда - $30 до $45 за м2 на місяць.

Девелопери, забудовники, інвестори мають потребу в класифікації для того, щоб позиціонування їх проектів найбільше точно відповідало уявленням орендарів або майбутніх власників офісних приміщень. Наявність стандартів і чітких критеріїв полегшить взаєморозуміння інвесторів із проектними організаціями.

Привабливість ринку нерухомості створює основу для інвестицій. В залежності від стану ринку комерційної нерухомості і його динамічного розвитку спостерігається поступовий розвиток ринку страхових послуг, пов'язаних зі страхуванням угод іпотечного кредитування, а також істотне збільшення активів страхових компаній за рахунок інвестування в нерухомість.

Динаміка за роками засвідчує все більшу частку інвестицій в нерухомість в портфелі страховиків, що логічно виправдано, оскільки саме цей сегмент ринку має достатній потенціал росту. Так, наприклад, СК "АСКА" за 2006 рік збільшила свої страхові резерви за рахунок інвестицій у нерухомість до 8,03%, у поточному році цей показник близько 9%.

З огляду на історично сформовану практику титульного страхування в розвинутих країнах і діюче в Україні нормативно-правове поле, багато страхових компаній сформували свої підходи і принципи взаємодії з учасниками ринку нерухомості. Такі послуги надають СК "Інкомстрах", СК "Інвестсервис", СК "ТАСС", СК "АСКА", СК "Український страховий альянс" та інші.

Слід зазначити, що умови титульного страхування в багатьох операторів ринку ще не остаточно визначені, а витрати позичальника за кредитами з підстрахуванням у результаті перевищують рівень західних фінансових установ. Цікавим прикладом вирішення цієї проблеми є досвід "УкрСиббанку", який здешевів позики для своїх клієнтів, визнавши найбільш істотними ризиками такі, що безпосередньо пов'язані із заставним майном, при цьому визначивши тариф страхування на рівні 0,2%-0,3%.

За останні роки відбулося значне удосконалення нормативно-правового поля, яке регламентує діяльність операторів ринку комерційної нерухомості. Законодавчо прописані механізми іпотечного кредитування, вступив в дію Закон "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю". Таким чином, оператори ринку одержали цивілізований доступ до кредитних засобів, а фінансові установи - можливість зниження процентних ставок за кредитами шляхом часткового розподілення фінансових ризиків на страхові компанії.

Спостерігається створення операторами ринку іпотечних центрів, які кооперують банки, страхові компанії, агенції з нерухомості, самих забудовників і ріелтерів. Безпосередньо фінансові інститути покликані управляти фондами фінансування будівництва й операцій з нерухомістю. Першими в Україні даний вид діяльності освоїли "УкрСиббанк", АКБ "Укрсоцбанк", КБ "Фінанси та кредит". Так, наприклад, у київському іпотечному центрі "УкрСиббанку" спільно працюють агенції з нерухомості "Людмила", "Столична нерухомість", "СІТ" і "Моє місто", страхова компанія "Український страховий альянс", два нотаріуси, юристи, кредитні фахівці банку, а також представники забудовника інвестиційної компанії "Укрсибинвест".

На території іпотечного центру обладнані спеціальні кімнати для укладання угод, сейфові осередки для збереження коштів клієнтів, задіяних в угодах з нерухомістю. Таке комплексне об'єднання учасників дає можливість банку зручно вирішувати поточні питання роботи на ринку нерухомості і досягати високої ефективності угод.

Законодавчими документами визначені основні оператори ринку нерухомості, а необхідні механізми їх взаємодії напрацьовуються практичною діяльністю. Взаємодія учасників ринку визначає підходи до створення найбільш оптимальних схем кредитування, сприяє розвитку ринку капіталу за рахунок додаткових фінансових ресурсів з відповідним розподілом ризиків.

У рамках законів "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю" і "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом і іпотечними сертифікатами" за допомогою створення іпотечних пулів можливо вибудувати досить розвинений ринок цінних паперів. При цьому можуть бути використані механізми сек'юрітізації (похідних цінних паперів) із залученням до роботи інвестиційних і пенсійних фондів і компаній з управління їх активами. Такий підхід надасть можливість не тільки реанімувати фондовий ринок у частині боргових інструментів, але і створити сприятливі умови для інвестицій у ринок комерційної нерухомості, який, як показало дослідження, динамічно розвивається. Крім того, західний досвід засвідчує надзвичайну популярність таких цінних паперів серед інвесторів.

З огляду на перспективність ринку комерційної нерухомості в Україні, страхові компанії активно беруть участь у цьому процесі, використовуючи ефективні механізми вкладання притягнутих коштів, резервування активів у цінних паперах, якими визначені права на нерухомість. Такі фінансові інструменти досить високоприбуткові і ліквідні.

Висновки

Проведене дослідження показало, що значний вплив на процес прийняття інвестиційних рішень мають умови, у яких вони приймаються. Рішення можуть прийматися в умовах визначеності, ризику чи невизначеності. Ринок комерційної нерухомості є самостійною складовою інвестиційного ринку у зв'язку з його специфікою та суттєвими перспективами розвитку та розширення.

Ризики інвестиційної діяльності на ринку комерційної нерухомості пов'язані з тривалими терміни допроектної підготовки, значної бюрократизацією погоджувальних органів, недоліком досвіду проектувальників, низькою якістю будівельних робіт, з порушенням термінів реалізації проектів.

Кон'юнктура ринку комерційної нерухомості являє собою форму прояву на інвестиційному ринку у цілому чи на окремих його сегментах системи факторів (умов), що визначають співвідношення попиту, пропозиції, цін і рівня конкуренції. Оцінку інвестиційної привабливості ринку комерційної нерухомості рекомендується ґрунтувати на підставі таких вимог:

- глобальний прогноз економічних, соціальних, політичних, технологічних умов;

- аналіз ступеня впливу найважливіших тенденцій та оцінки нестабільності у цьому регіоні;

- аналіз факторів, що визначають попит, і оцінка можливих змін в існуючих тенденціях попиту;

- оцінка можливих змін у тенденціях рентабельності,

В Україні ринок комерційної нерухомості складають професійні та непрофесійні офісні приміщення, бізнес-центри, торгівельна нерухомість, виробничі та складські приміщення, готелі, паркомісця, підземні паркінги тощо.

Перевагою ринку комерційної нерухомості м. Києва є строк окупності об'єкта, який складає 5-8 років, коли у Європі - 20 років. Такий факт дещо приваблює іноземних архітекторів і девелоперів.

Головним фактором впливу на вартість комерційної нерухомості в новобудовах залишається співвідношення попиту та пропозиції. Кон'юнктура ринку така, що ціни на нежилі приміщення в новобудовах мають тенденцію до зростання.

Як показало дослідження, ринок нерухомості завжди і скрізь розвивається за класичною моделлю, а саме: спочатку житловий сегмент, потім офісний сегмент, готелі, склади. Поточна ситуація в Україні характеризується тим, що в перших двох сегментах - житловому й офісному - спостерігаються пропозиції, щодо готелів і складів - вони відсутні. Відповідно, можна припустити найближчим часом бурхливий розвиток цих галузей, особливо складського сегменту, як найбільш дохідного.

Укладачі міжнародних рейтингів офісної нерухомості країн ігнорують Україну. Однак індекс вакантності вільних площ українських офісних центрів - один з найнижчих у Європі - всього 1,5%. Для порівняння, на московському ринку не зайняті близько 5% площ бізнес-центрів. При цьому в західних звітах вказується, що саме в столиці Росії найнижчий рівень вакантності в Східній Європі.

Дисбаланс між попитом та пропозицією особливо характерний для бізнес-центрів класу "А". У цьому сегменті спостерігається збільшення орендних ставок на 25-39% і один з найнижчих показників вакантності вільних площ у Європі. За даними компанії DEOL Partners, незайнята площа офісів класів "А" і "В" зменшилася за 2006 рік з 3% до 1,5%.

В умовах дефіциту орендні ставки на торгівельні площі у 2007 році вже збільшилися на 10-15%. Зараз у столичних ТЦ оренда одного метру квадратного площі коштує $50-80 на місяць. Це приблизно на 60% менше, ніж у Москві, втричі дешевше, ніж у Лондоні, однак удвічі дорожче в порівнянні з Римом, Будапештом або Прагою, де зараз спостерігається перенасичення пропозиції торгівельної нерухомості.

У столиці великий дефіцит якісних офісних приміщень, які, за даними Української торговельної гільдії, складають тільки 10% ринку. Невелику частку займають приміщення класу "В" - 50%, 40% приходяться на переустатковані виробничі й адміністративні приміщення в будинках, побудованих ще в часи СРСР. Результати проведеного аналізу засвідчують значну привабливість ринку офісної нерухомості м. Києва для активної діяльності інвесторів.

Одна з причин дефіциту офісів - неквапливість девелоперів. Останні два роки багато хто з них на квартал і більше затримували введення в експлуатацію побудованих об'єктів, що, тільки за 2006 рік, призвело до 30-50% зростання орендних цін.

На київські ринки виходять нові компанії, розширюються існуючі. Тільки за перше півріччя 2006 року кількість суб'єктів господарювання в м Києві виросло майже на сім тисяч. Попит мінімум удвічі перевищує пропозицію, бізнес-центри остаточно заповнені. У першу чергу користуються попитом приміщення площею 100-300 м2 у бізнес-центрах класу "В" середньої цінової категорії.

Зростання вартості промислової нерухомості викликано трьома основними причинами: загальним підвищенням цін на усі види нерухомості в столиці, стрімким розвитком малого і середнього бізнесу, а також активністю забудовників, які зводять на місці заводів будинки. В результаті, пропозицій на ринку промислової нерухомості сьогодні у м. Києві занадто мало. Ще менше пропозицій, які підходять для організації сучасного виробництва, адже значна частина існуючих промислових приміщень побудована в радянський період, а нові технології вимагають інших площ.

Основні причини сповільнення розвитку комерційної нерухомості в Україні наступні: складність процедур отримання земельних ділянок і одержання необхідних дозволів на будівництво, переоцінка девелоперами власних фінансових можливостей, а також нерегулярне фінансування. З огляду на це, наприклад, введення в експлуатацію багатьох офісних і торгових центрів, заплановане на 2006 рік, перенесене на рік-два. В якості адаптаційних заходів роботи в реаліях українського ринку західні девелопери практикують співпрацю з місцевими компаніями.

Основними причинами затримки будівельних робіт бізнес-центрів є непрофесіоналізм девелоперів, неякісно розроблені бізнес-плани, а також ускладнення з оформленням дозвільної документації й одержанням прав власності на земельні ділянки. Тільки для того, щоб одержати дозвіл на будівництво, потрібно зібрати близько 300 підписів, тому компанії не в змозі реально оцінювати необхідні на їх одержання терміни. Крім того, деякі власники офісних об'єктів свідомо повідомляють терміни здачі раніш призначеного часу для залучення більшої уваги до проекту.

В роботі запропоновано конкретні варіанти інвестицій у комерційну нерухомість м. Києва для вітчизняних інвесторів та обґрунтовано їх доцільність. Визначено особливості інвестицій у промислову нерухомість. Розроблена модель класифікаційних критеріїв комерційної нерухомості. Таким чином, результати даного дослідження сприятимуть адаптації потенційних інвесторів до особливостей вітчизняного ринку комерційної нерухомості.

Список використаних джерел

1. Активізація і підвищення ефективності інвестиційних процесів на підприємствах / Хобта В.М., Попова О.Ю., Мешков А.В.: Монографія / НАН України. Інститут економіки промисловості. МОН України. ДонНТУ. - Донецк, 2005. - 343с.

2. Александров І.О., Подлужна Н.О. Фінансова стратегія підприємства // Наукові праці Донецького національного технічного університету: Серія: економічна. Випуск 59. - Донецьк: ДонНУ, 2003. - С.101-128.

3. Ансофф И. Стратегическое управление: Сокр. пер. с англ. - М.: Экономика, 1985. - 519с.

4. Аптекар С.С., Краснова В.В. Некоторые вопросы инвестиционной деятельности в Украине // Вісник Академії економічних наук України. - 2002. - №2. - С.13-18.

5. Балабанов И.Т. Инновационный менеджмент: Уч. пособие. - СПб.: Питер. - 2000. - 208с.

6. Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 1994. - 224с.

7. Балобанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? - М.: Финансы и статистика, 1995. - 382с.

8. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. - К.: МП "ИТЕМ" ЛТД, "Юнайтед Лондон Трейд Лимитед", 1995. - 448с.

9. Брігхем Є. Основи фінансового менеджменту: Пер. з англ. - К.: Молодь, 1997. - 1000с.

10. Василенко В.А., Мельник И.Е. Операционное и ситуационное управление в системе менеджмента: Учебное пособие. - М.: МГИУ, 2001. - 532с.

11. Василенко В.О., Ткаченко Т.І. Стратегічний менеджмент. Навчальний посібник. - Київ: ЦУЛ, 2003. - 396с.

12. Дамари Р. Финансы и предпринимательство: Финансовые инструменты, используемые западными фирмами для роста и развития организаций. - Ярославль: Елень, 1993. - 223с.

13. Закон України "Про інвестиційну діяльність" зі змінами, внесеними згідно з Законом України в 1991-2005 рр. // Голос України. - 1991. - 21 листопада.

14. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. - М.: PRO-INVEST CONSALTING, 1995. - 160с.

15. Кныш М.И., Перекатов Б.А., Тютиков Ю.П. Стратегическое планирование инвестиционной деятельности: Учеб. пособ. - СПб.: ИД "Бизнес-Пресса", 1998. - 316с.

16. Махмудов А.Г. Инвестиционная политика и управление. - Донецк: Донбасс, 2000. - 592с.

17. Маховикова Г.А., Кантор В.Е. Инвестицонный процесс на предприятии. - СПб.: Питер, 2001. - 176с.

18. Обозов С.А. Привлечение инвестиций в экономику города: теория и практика. - Нижний Новгород: НИСОЦ, 1998. - 138с.

19. Пономаренко В.С., Ястремська О.М. Реальне інвестування суб'єктів господарювання: Навч. посіб. - Х.: ХДЕУ, 2000. - 168с.

20. Пересада А.А. Основы инвестиционной деятельности. - К.: Либра, 1996. - 344с.

21. Попов В.П., Семенов В.П. Организация и финансирование инвестиций. - СПб.: Питер, 2001. - 224с.

22. Райс Т., Койли Б. Финансовые инвестиции и риск: Пер. с. англ. - К.: Торгово-издат. бюро BHV, 1995. - 592с.

23. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Финансовый и управленческий анализ. - М.: Издательство Приор, 1999.

24. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособ. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 272с.

25. Сумець О.М. Основи операційного менеджменту. ? К.: ВД Професіонал, 2004. ? 416с.

26. Татаренко Н.О., Поручник А.М. Теорія інвестицій: Навч. посіб. - К.: КНЕУ, 2000. - 160с.

27. Томпсон А.А., Стрикланд А.Дж. Стратегический менеджмент. Искусство разработки и реализации стратегии: Учебник для вузов: Пер. с англ. / Под ред. Л.Г. Зайцева, М.И. Соколовой. - М.: Банки и биржи; ЮНИТИ, 1998. - 576с.

28. Фабоцци Ф. Управление инвестициями: Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 2000. - 932с.

29. Федоренко В.Г. Інвестиційний менеджмент: Навч. посіб. - К.: МАУП, 1999. - 191с.

30. Финансовый менеджмент / Под ред. Е.С. Стояновой. - М.: Перспектива, 1993. - 268с.

31. Финансовый менеджмент / Авт. кол. под рук. Е.С. Стояновой. - М.: Перспектива, 1996.

32. Финансовый менеджмент / Под ред. акад. Г.Б. Поляка. - М.: Финансы, 1997.

33. Финансовый менеджмент / Под ред. д. э. н., проф. Н.Ф. Самсонова. - М.: Финансы, 1999.

34. Финансы / Под ред. А.М. Ковалевой. - М.: Финансы и статистика, 1996.

35. Финансы / Под ред. В. М. Родионовой. - М.: Финансы и статистика, 1995.

36. Финансы предприятий / Л.М. Павлова - М.: Финансы ЮНИТИ, 1998.

37. Фисенко М.А. Финансы предприятий. - М.: Финансы и статистика, 1995.

38. Фінанси підприємств. Підручник / За ред. А.М. Поддєрьогіна. - К.: КНЕУ, 1998.

39. Холт Роберт. Основы финансового менеджмента. - М.: Дело, 1993.

40. Шарп У., Александер Б., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 1024с.

41. Шевчук В.Я., Рогожин П.С. Основи інвестиційної діяльності. - К.: Генеза, 1997. - 384с.

42. Шеремет А.Д. Финансы предприятий. - М.: Финансы и статистика, 1997.

43. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Методика финансового анализ предприятия. - М.: Инфра-М, 1996.

44. Шишкин А.К., Микрюков В.А., Дышкант И.Д. Учет, анализ, аудит на предприятии: Учебное пособие для вузов. - М.: Аудит, ЮНИТИ, 1996.

45. Шкбахт Е., Гропеллі А. Фінанси. - К.: Основи, 1993.

46. Хобта В.М. Управління інвестиціями: Навч. посібник. ? Донецьк: ДонНТУ, 2005. ? 394с.

47. Черваньов Д.М., Нейкова Л.І. Менеджмент інноваційно-інвестиційного розвитку підприємств України. ? К.: Товариство "Знання", КОО, 1998.

48. Шарп У., Александер Г., Бейли Д. Инвестиции. - М.: Инфра-С, 1998. - 1028с.

49. Шегда А.В. Менеджмент: Підручник. ? К.: Знання, 2004. ? 687с.

50. http://www.ukrstat.gov.ua.

51. http://www.me.gov.ua.

52. http://www.minfin.gov.ua.

53. http://www.bank.gov.ua.

54. http//www.kmu.gov.ua.

55. http//www.ir.org.ua.

56. http//www.incosoft.net.ua.

57. http//ru.redtram.com.

58. http//www.liga.net.

59. http//www.ukrbiz.net.

60. http//www.intellect.org.ua.

Страницы: 1, 2, 3, 4