Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

У квітні 2006 року акціонери АКБ "Форум" продали бізнес-центр "Леонардо" площею 13 тис. м2 ірландській інвестиційно-будівельній компанії Quinn Group. За оцінками експертів, вартість будівництва бізнес-центру приблизно $60 млн., сума угоди приблизно склала $80-100 млн.

У червні 2006 року турецький девелопер Demir Evrasian Investments уклав угоду з продажу БЦ "Поділ Плаза" класу "А" площею 19 тис. м2. Експерти вважають, що компанія може виручити за офісний центр не менш $50 млн. Стартові інвестиції в "Поділ Плаза" склали $20-25 млн.

У 2004-2005 роках компанія Equity International Properties Ltd. продала свою частку в офісному будинку Horizon Office Towers площею 16, 5 тис. м2, розташованому в м. Києві на вул. Шовковична, 42-44. Передбачувана вартість ТЦ - $45 млн. У квітні 2006 року йорданська Universal Star Co продала ТЦ "Піраміда" (побудований в 2004 році) площею 16,7 тис. м2 на Позняках іноземним інвестиційним компаніям 1849 PLC і Real Estate Advisors. Сума угоди - біля $25 млн., початкові інвестиції в торгівельний об'єкт склали $6,5 млн.

На українському ринку нерухомості час від часу з'являються повідомлення про мільярдні вливання з боку закордонних і вітчизняних інвесторів. Що стосується інвестицій BSG Group в Україну, то на сьогоднішній день це не сама велика сума для українського ринку. $1 млрд. сьогодні - це великий обсяг, здатний кардинально змінити київський ринок, але тільки за умови, що ці засоби будуть інвестовані найближчим часом. Це унікальна можливість формувати і контролювати ринок, якщо вибрати окремий сегмент протягом трьох-п'яти років після будівництва. Якщо розтягувати таку інвестицію на 9-10 років, ефективність буде нижче, але така стратегія однозначно менш ризикована.

У столиці в найближчі 10 років буде користуватися попитом близько 600 тис. м2 торгівельних приміщень, що в грошовому вираженні складе $0,6-1 млрд. Місткість ринку офісних приміщень складе не менш $1 млрд., а в найближчі 5-10 років - $2-3 млрд.

Корпорація Mirax Group (м. Санкт-Петербург, працює з 1994 року, має працівниками близько 2 тис. осіб, у м. Києві працює з 2006 року) також заявила про свій намір інвестувати в Україну більш $1 млрд., вважаючи, що конкуренція - це не що інше, як прогрес галузі. Mirax Group будує в м. Києві офісно-житловий комплекс "Миракс-Плаза Україна" на вул. Глубочицької, 43 і розглядає можливість придбання ділянок для зведення інших об'єктів [60].

Відзначимо, що раніше закордонні інвестори воліли інвестувати тільки в готові торгівельні й офісні комплекси, але оскільки висококласних об'єктів в Україні замало, подібних угод було укладено менш десятка. Що стосується будівництва, то, незважаючи на заяви ряду великих девелоперських структур, реалізувати проекти нерухомості в Україні іноземні інвестори, як і раніше, побоюються. Найчастіше у них виникають проблеми з недостатнім розумінням існуючих на ринку комерційної нерухомості України реалій.

Основні причини сповільнення розвитку комерційної нерухомості в Україні наступні: складність процедур отримання земельних ділянок і одержання необхідних дозволів на будівництво, переоцінка девелоперами власних фінансових можливостей, а також нерегулярне фінансування. З огляду на це, наприклад, введення в експлуатацію багатьох офісних і торгових центрів, заплановане на 2006 рік, перенесене на рік-два. В якості адаптаційних заходів роботи в реаліях українського ринку західні девелопери практикують співпрацю з місцевими компаніями.

Аналітики Jones Lang LaSalle очікують істотного збільшення інвестицій в українську комерційну нерухомість вже у 2007 році, оскільки у 2006 році на ринку з'явилася значна кількість нових девелоперських компаній та інвестиційних фондів. Активний розвиток ринку інвестиційних продажів об'єктів комерційної нерухомості зупиниться, причиною чого є відсутність об'єктів інституціональної якості. Практично усе, що могло бути куплене, вже знайшло нових власників. Тепер очікується розвиток ф'ючерсних угод як варіанту купівлі-продажу об'єкта, введеного в експлуатацію і зданого в оренду.

На 01.01.2007 року загальна площа столичних офісів збільшилась приблизно на третину. За підрахунками консалтингової компанії DEOL Partners, за 2006 рік побудовано 120 тис. м2 офісних приміщень. Аналітики консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" вважають, що до кінця 2007 року в м. Києві буде працювати близько 80 бізнес-центрів, а загальна площа професійних офісних приміщень складе 595 тис. м2. Однак ринок столичних офісів все ж таки дефіцитний. Розподіл офісних площ наведено на рис. 6 [51]. На київські ринки виходять нові компанії, розширюються існуючі. Тільки за перше півріччя 2006 року кількість суб'єктів господарювання в м Києві виросло майже на сім тисяч. Попит мінімум удвічі перевищує пропозицію, бізнес-центри остаточно заповнені. У першу чергу користуються попитом приміщення площею 100-300 м2 у бізнес-центрах класу "В" середньої цінової категорії (рис. 7). Попит на офісні приміщення цього класу перевищує пропозицію більш, ніж на 100%. З огляду на це, власники нових об'єктів укладають угоди оренди задовго до введення будинку в експлуатацію. У таких проектах, як "Леонардо", Seven hills, Європ-Плаза, на початок 2006 року вільних приміщень практично не залишалося, хоча займати площі орендарі почали пізніше [54].

У 2007 році девелопери відзначилися зривом термінів введення в експлуатацію нових бізнес-центрів. Отже, в наступному році ціна оренди на офіси продовжить підвищуватися. А оскільки поточні орендні ціни і сьогодні безпрецедентно високі, рядовим компаніям прийдеться переїхати в 2007 році у приміщення більш низької якості.

Рис. 6. Розподіл офісних площ м. Києва, %.

За даними компанії ASTERA, зараз площа офісних приміщень у столиці, включаючи професійні бізнес-центри, адміністративні будинки, будинки колишніх НДІ і переобладнані під офіс квартири, оцінюється на рівні 4,6 млн. м2. При цьому професійні офіси, які представляють основний інтерес для нинішніх орендарів, займають не більш 8-9% ринку - це близько 100 бізнес-центрів з офісною площею, яка перевищує 400 тис. м2, більшість яких відноситься до класу "В". Загальна ж потенційна потреба в професійних офісних приміщеннях усіх класів ("А", "В" і "С"), згідно результатам дослідження, проведеного компанією Global Solutions, складає в столиці на сьогоднішній день 5 млн. м2 і має зростаючу тенденцію.

Такий суттєвий дефіцит не ліквідується навіть шляхом введення в експлуатацію нових бізнес-центрів. Протягом 2007 року на ринок планується ввести близько 90 тис. м2 нових офісних площ, що практично відповідає обсягам, побудованим торік, і трохи перевищує показники 2005 року. Ринок так і не дочекався виходу раніше заявлених на 2006 рік 120 тис. м2 офісних приміщень. На перший квартал 2006 року перенесений термін здачі БЦ "Львівські врата" на вулиці Артема, 17 (14,7 тис. м2), у 2007 році відкриються БЦ на вулиці Светлицького, 35 (9 тис. м2), БЦ "Ренесанс" на вулиці Воровського, 24 (з 14,5 тис. м2), БЦ на вулиці Михайлівській, 12 і 24-а (всього 20 тис. м2), БЦ "Альянс-Центр" на вулиці Ярославів Вал, 23 (1,6 тис. м2).

Рис. 7. Середні орендні ставки у великих містах України.

Перенесені на 2007 рік і деякі великі об'єкти, які спочатку заявлялися до відкриття на 2006 рік. Це стосується БЦ "Ельсбург Плаза" (30 тис. м2) і БЦ "Либідь-Плаза" на вулиці Антоновича, 176 (20 тис. м2). Порушать термін здачі і заявленого на 2006 рік БЦ на Харківському шосе, 19 (10 тис. м2). Трохи пізніше буде введено і БЦ "Європа Плаза" на перехресті бульвару Шевченко і вулиці Саксаганського (12 тис. м2), який повинен був зданий у грудні 2006 року.

Частина з цих приміщень, навіть у недобудованому вигляді, вже орендується за попередніми угодами за середніми орендними ставками: $40-60 за м2/міс. для офісів класу "А"; $25-40 за м2/міс. - класу "В"; $15-25 за м2/міс. - класу "С". Своєчасна здача цих центрів в експлуатацію могла б стабілізувати стрімко зростаючі орендні ставки на ринку, що за 2006 рік піднялися для офісів класу "А" на 5-10%, для офісів класу "В", для офісів класу "С" - на 10-15% [56].

Основними причинами затримки будівельних робіт бізнес-центрів є непрофесіоналізм девелоперів, неякісно розроблені бізнес-плани, а також ускладнення з оформленням дозвільної документації й одержанням прав власності на земельні ділянки. Тільки для того, щоб одержати дозвіл на будівництво, потрібно зібрати близько 300 підписів, тому компанії не в змозі реально оцінювати необхідні на їх одержання терміни. Крім того, деякі власники офісних об'єктів свідомо повідомляють терміни здачі раніш призначеного часу для залучення більшої уваги до проекту.

Попит на професійні офісні приміщення перевищує ринкову пропозицію в 8-10 разів, а існуючі площі зайняті практично цілком. Майже 100% заповнювання бізнес-центрів нехарактерне для ринку офісної нерухомості розвитих країн, така розбалансованість призводить до постійного зростання орендних ставок. Через дефіцит престижних приміщень під офіси та зростання їх ціни великі компанії обирають шлях будівництва власних офісних корпусів для розміщення своїх представництв і дочірніх підприємств. Такий шлях обрала компанія METRO, яка 2006 року переїхала з бізнес-містечка "Форум" на вулиці Пимоненко в окремо розташований будинок у Харківському масиві, побудований власними силами.

Експерти прогнозують, що в 2007 році, через безпрецедентне зростання орендних ставок на офісні площі всіх типів, компанії, для яких наявність представницького офісу не є життєво необхідною (фірми, які працюють у IT-секторі і секторах торгівлі, логістики і медіа), почнуть знижувати класність займаних приміщень, щоб зменшити адміністративні витрати. Така тенденція не зможе проявитися повною мірою через відсутність у м. Києві офісних приміщень усіх класів, причому вільних.

Відносний баланс попиту та пропозиції фахівці ринку очікують не раніше кінця 2007 - початку 2008 років, коли на ринок надійде більш 300 тис. м2 висококласних офісних площ. Завдяки появі такої кількості нових бізнес-центрів на початку 2008 року можна чекати зниження орендних ставок на приміщення класу "А" і "В" на 10%, класу "С" - на 15%. Компанія DTZ прогнозує, що баланс попиту та пропозиції очікує столичний ринок ще пізніше - у 2010-2011 років.

Одна з причин дефіциту офісів - неквапливість девелоперів. Останні два роки багато хто з них на квартал і більше затримували введення в експлуатацію побудованих об'єктів, що, тільки за 2006 рік, призвело до 30-50% зростання орендних цін (рис. 8) [59].

Таким чином, дефіцит якісних офісних площ призвів до зростання орендних ставок. За даними Української торгівельної гільдії, у 2006 році за окремими об'єктами оренда подорожчала на 60%. Ринок офісної нерухомості залишається ринком орендодавця.

Орендна плата і доходність для офісних приміщень у Європі та Україні за друге півріччя 2006 року зображено на рис. 9.

Практично це означає, що власники приміщень не тільки постійно збільшують орендні ставки, але і обирають винятково орендарів, готових укласти довгострокові угоди. Характерною умовою угод для бізнес-центрів класів "А" і "В+" став п'ятирічний термін оренди, передоплата за угодою за 1-3 місяця, а також використання страхового депозиту.

Дисбаланс між попитом та пропозицією особливо характерний для бізнес-центрів класу "А". У цьому сегменті спостерігається збільшення орендних ставок на 25-39% і один з найнижчих показників вакантності вільних площ у Європі. За даними компанії DEOL Partners, незайнята площа офісів класів "А" і "В" зменшилася за 2006 рік з 3% до 1,5%.

Рис. 8. Ціни на офісну нерухомість у великих містах України.

Орендні ставки в м. Києві вже на 35-45% вище, ніж в інших столицях Східної і Центральної Європи, окрім Москви. На початку 2006 року середня місячна орендна ставка складала $37,5 за м2, але вже до липня вона виросла на 30% - до $49,5. Високі ставки - навіть за європейськими мірками - пов'язані з ненасиченістю ринку і низьким, у порівнянні з більшістю європейських столиць, забезпеченням м. Києва офісними площами. Середні орендні ставки офісних площ класу "А" у м. Києві в порівнянні з 2005 роком зросли на 39% - до $55-60 за м2 на місяць (без обліку ПДВ). Оренда приміщень класу "В" подорожчала на 21% ($36), класу "С" - на 35% ($24). Крім оренди офісів у бізнес-центрах класів "А" і "В" за кожен метр площі прийдеться оплатити ще $4-5 операційних витрат, офісів класу "С" - $2-3. Власники офісних будинків, розташованих у центрі м. Києва, за паркомісце просять $250-300, на окраїні, де переважно розташовуються офіси класу "С", - $100. Паралельно з подорожчанням офісів у бізнесах-центрах, підвищується вартість оренди непрофесійних приміщень. За даними Української торговельної гільдії, наприкінці III кварталу 2006 року оренда квартири під офіс у середньому коштувала $29,5 за м2 на місяць. При цьому, орендні ставки в столиці вже на 30% вище, ніж в інших містах-мілліонниках.

Рис. 9. Орендна плата і доходність для офісних приміщень у Європі та Україні за друге півріччя 2006 року.

Адміністративні будинки, приміщення колишніх науково-дослідних інститутів і нежилий фонд під офіси сьогодні знімають два основних класи орендарів: ті, хто не в змозі орендувати бізнес-центр високого класу, і ті, хто не зацікавлений у пропускній системі таких центрів і не має потреби в наданих ними сервісних послугах. До першої категорії орендарів відноситься більшість середніх і малих українських компаній, а також компаній-пачатківців, які не можуть дозволити собі подібні бюджетні витрати на оренду офісу. Другу складають туристичні фірми, відділення страхових компаній, банків, агентства нерухомості, ЗМІ, нотаріуси тощо, тобто ті, хто має потребу в окремому приміщенні і вільному доступі клієнтів. Такі компанії (за винятком ЗМІ) орендують, як правило, площі на перших поверхах, що виходять фасадом на вулицю, і не планують оренду приміщень у бізнес-центрах.

2.3 Аналіз ринку торгівельної нерухомості

Спочатку 2006 року більшість операторів ринку і незалежних експертів прогнозували стрімке зростання кількості торговельних площадок у столиці протягом року. Зокрема, аналітики вважали, що в м. Києві додатково з'явиться щонайменше 150 тис. м2 торгівельних площ. Однак більшість проектів так і залишилися проектами, тому попит на торговельні метри дотепер значно перевищує пропозицію.

З запланованих до введення в експлуатацію великих комплексів почав роботу тільки ТЦ "Арена Сіті" біля Бессарабки. Неподалік від м. Києва, у Броварах, відкрився торгово-розважальний комплекс (ТРК) - "Термінал". Особливості центру - чотирьохзальний кінотеатр, боулінг-клуб на 24 доріжки, найбільший у Східній Європі картинг-центр і льодовий палац. Однак ТРК у Броварах - скоріше зимовий розважальний парк, де торгівельна складова не є основною.

Зараз експерти констатують щодо ряду об'єктів, запланованих до здачі у 2007 році, непогодженість проектної документації. У деяких компаній навіть немає земельних ділянок, на яких незабаром повинні були вибудовані палаци торгівлі. Конкуренція за будівельні майданчики дуже гостра, і говорити про конкретні дати відкриття нових ТЦ більшість девелоперів не вирішуються.

В умовах дефіциту орендні ставки на торгівельні площі у 2007 році вже збільшилися на 10-15%. Зараз у столичних ТЦ оренда одного метру квадратного площі коштує $50-80 на місяць. Це приблизно на 60% менше, ніж у Москві, втричі дешевше, ніж у Лондоні, однак удвічі дорожче в порівнянні з Римом, Будапештом або Прагою, де зараз спостерігається перенасичення пропозиції торгівельної нерухомості.

Орендні ставки держатимуться на нинішньому рівні до повного насичення київського ринку якісними торгівельними площами. Для м. Києва ця планка складає близько 1 млн. м2, тобто, при наявних 300 тис. м2 нинішній дефіцит торгівельних площ складає 500-700 тис. м2. Це означає, що наситити ринок удасться не раніше 2008 року.

З урахуванням планів будівельних компаній, у 2007-2008 роках буде введено в експлуатацію біля десяти великих ТЦ, приріст торгівельних площ складе близько 425 тис. м2. Таким чином, ємність столичного ринку станом на кінець 2008 року може збільшитися до 700 тис. м2.

За прогнозами фахівців Української торговельної гільдії, за умови реалізації всіх заявлених на 2007 рік проектів, загальний обсяг пропозиції професійних торгівельних площ м. Києва до 2008 року може перевищити планку в 1 млн. м2. Проте, не виключено, що й у 2008 році буде зірваний графік введення в експлуатацію більшості об'єктів. Адже з десяти ТЦ, заявлених до здачі в 2006 році, розпочате будівництво тільки чотирьох. До 2008 року інвестори планують ввести в експлуатацію близько 15 великоформатних об'єктів торгівельної нерухомості [55].

У найближчі 3-4 роки на ринку нерухомості з'явиться новий формат - багатофункціональні житлові комплекси. Як правило, такі проекти розраховані на 20-30 будинків із власною інфраструктурою, яка містить не тільки торгівельні площадки, але й офісні приміщення. Поширення цього мультиформату пов'язане, в першу чергу, з перебудовою промислових зон м. Києва, на місці яких і повинні бути побудовані багатофункціональні комплекси.

Уже зараз більшість проектів ТЦ і ТРК, які будуть реалізовуватися в найближчі роки в м. Києві, вражають своїми масштабами в порівнянні з нині існуючими центрами. Таким чином, девелопери враховують особливості дій ведучих операторів світового ринку ритейла і комерційної нерухомості, які планують вийти на український ринок. У міжнародному рейтингу A.T. Kearney (Global Retail Development Index), який формується на основі показників інвестиційної привабливості країн, Україна в 2005 році перемістилася з 11 на 3 місце. Цей факт прискорить вихід на вітчизняний ринок глобальних мереж і закордонних девелоперів.

Для даного ринку торгівельної нерухомості вже зовсім неприйнятні шаблонні рішення ТЦ як ассорті-магазинчиків під одним дахом. Універсальних ТЦ на столичному ринку вже цілком достатньо, тоді як спеціалізованих об'єктів з грамотною концепцією - одиниці. При цьому обсяги інвестицій в універсальні центри, так само як і терміни їх повернення, збільшуються. Якщо ТЦ першої хвилі окупалися протягом 2-3 років, то сьогодні експерти називають термін у 5-7 років.

Торгівельні центри, введені в експлуатацію у 2006 році та заплановані до 2008 року, наступні:

- ТРЦ "Квадрат на Перова", 35000 м2 (бул. Перова, 36), 2006 рік;

- ТК "Олімпік Плаза", 90000 м2 (пл. Пристадіонна), 2006 рік;

- ТРЦ під вул. Владимирської, 31000 м2 (вул. Владимирська), 2006 рік;

- ТРЦ на місці Редукторного заводу, 47000 м2 (вул. Борщагівськая, 154), 2006 рік;

- ТЦ Fashion Center, 25000 м2 (вул. Луначарського, 7), 2006 рік;

- ТРЦ "Тельбін", 35000 м2 (пр. Возз'єднання), 2006 рік;

- ТРЦ "Квадрат на Лісовому", 50000 м2 (біля ст. м. Лісова), 2008 рік;

- ТРЦ "Оазис", 28500 м2 (вул. Тростянецька), 2006 рік;

- ТРЦ "Квадрат на Вирліці, 50000 м2 (пр. Бажана), 2007 рік;

- "Либідь-Плаза", 120000 м2 (пл. Либидська), 2006 рік;

- ТРЦ "Еспланада", 125000 м2 (пл. Спортивна, 1), 2006 рік.

У м. Києві працюють 25 сучасних торгових центрів (у цілому близько 300 тис. м2), 9 з яких зведені у 2006 році. За даними Української торговельної гільдії, обсяг пропозиції в столиці складає 107 м2 професійних торгівельних площ на тисячу киян. Для порівняння, у великих регіональних містах (Дніпропетровськ, Донецьк, Луганськ, Одеса) на 1 тис. жителів у середньому приходиться 50-55 торгівельних квадратних метрів у ТЦ.

Орендні ставки в столичних торгових центрах виростуть у 2007 році не менш, ніж на 15%, що перевищує показник 2006 року. Причиною є дефіцит площ, спровокований масовим зривом термінів здачі нових ТЦ при одночасному зростанні попиту торговців.

Фахівці вважають, що у 2007 році не вирішиться проблема поповненням ринку торгівельних приміщень. Замість заявлених 12 торгових центрів площею більш 200 тис. м2 у 2006 році у столиці введено в експлуатацію всього 9 невеликих ТЦ із площею торгівельних приміщень 60 тис. м2. Це майже в сім разів більше, ніж у 2005 році, коли ринок поповнився всього одним ТЦ "Арена" на Хрещатику площею 8 тис. м2, але набагато менше, ніж у 2004 році (147 тис. м2), або у 2003 році (70 тис. м2). Такий спад активності інвесторів торгівельної нерухомості аналітики пояснюють бумом запуску ТЦ у 2003-2004 роках і великою кількістю заявлених тоді ж нових проектів. Девелоперів бентежила конкуренція і збільшення термінів повернення інвестицій [57].

У 2005 році ринок торгівельних приміщень столиці був перенасичений, і багато власників ТЦ мали великі проблеми з їх наповнюваністю. Тому девелопери практично втратили інтерес до цього ринку і спрямовували інвестиції в сферу житлового будівництва, яке обіцяє більш великі і швидкі прибутки. Проекти, які розробляються зараз (коли ринок відчуває гострий дефіцит вільних площ і орендні ставки щорічно зростають на 10-15%), можуть бути реалізовані лише до кінця 2008 року.

Поточну ситуацію, погіршило ще і те, що багато, заявлених до реалізації два-три роки тому, проектів ТЦ нині фактично провалилися і навряд чи будуть побудовані взагалі. Це друга черга "Дитячого світу", яку планувалося ввести в експлуатацію у 2005 році, ТЦ на Позняках і "Квадрат" на Московському проспекті, які планувалися до відкриття у 2006 році.

Поки не вирішені питання і з введенням в експлуатацію відомих у місті проектів-гігантів - ТЦ "Либідь-Плаза" на Либидської площі і ТРЦ "Троїцький" перед НСК "Олімпійський". Дати відкриття цих об'єктів послідовно переносилися з 2005 на 2006 рік, з 2006 на 2007 рік, а зараз вони взагалі заявлені на 2008-2009 роки. Завчасно перенесене введення в експлуатацію з 2006 року на більш пізні терміни таких проектів, як ТЦ "Оазис", "Тельбін", "Авангард", "Квадрат-Аврора" і ТРЦ "Ритм-2" [51].

Основними причинами зриву термінів стали проблеми з фінансуванням, ускладнення з дозвільною документацією, затримки з отриманням землі, відсутність грамотної роботи на етапі проектування, затягування міською владою процесу затвердження проектів, а також наявність на ринку великої кількості непрофесіоналів. Невихід у 2006 році на ринок заявлених 200-300 тис. м2 торгівельних площ ніяк не пов'язаний із політичними й економічними катаклізмами. Головним фактором є наявність на ринку комерційної нерухомості великої кількості непрофесіоналів, які не усвідомлюють реальності запланованого. Затримки з відкриттям об'єктів комерційної нерухомості, як правило, пов'язані з переоцінкою своїх можливостей і реальних термінів реалізації проектів.

Крім того, все частіше інвестори називають нереальні терміни введення в експлуатацію своїх об'єктів заради привертання до них більшої уваги, що негативно впливає на ринок. Затримка з відкриттям на рік практично завжди приводить до конфлікту між власниками і майбутніми орендарями, які починають закупівлю товарів для своїх торгівельних точок за кілька місяців до введення ТЦ в експлуатацію.

Подібні девелоперські обмани призвели до того, що більшість аналітиків ринку прогнозують очікуване введення об'єкту в експлуатацію не на підставі заяв інвестора і власника, а тільки після самостійного огляду стану площадок і виконаних робіт. Так, зовнішні роботи зі зведення ТЦ "Дивоцвіт" біля станції метро Оболонь, торгових центрів за мостом на Московському проспекті, на вулицях Мечникова і Бальзака, Fashion Center на вулиці Луначарського, вже закінчені, отже, відкриття цих центрів найближчим часом цілком реально.

Роботи за такими проектами, як "Мультиплекс-Плаза" на Московському проспекті і квартал торгівлі біля станції метро "Контрактова площа", проводяться досить активно. Проте, за даними компанії Colliers International, введення тільки 60 тис. м2 ТЦ не вирішить проблеми дефіциту торгівельних приміщень, і орендні ставки протягом 2007 року виростуть ще на 15%.

Абсолютної переваги нових ТЦ мультиформату у нецентральних районах міста у 2006 році також не спостерігалось. З восьми торгівельних центрів, які планувалися до відкриття, тільки два знаходяться в районах, наближених до центру, інші розташовані в так званих спальних і промислових районах. Крім того, більшість з них не будуть являти собою окремо збудовані будинки, а увійдуть в офісно-торгівельно-житлові комплекси (мультиформат). Майбутнє нових ТЦ залежить, насамперед, від рішення земельного питання в столиці.

Найбільш перспективним сьогодні є район Петрівки, де є великі земельні ділянки з розташованими на них індустріальними й іншими недіючими, або неефективно діючими об'єктами.

Ще одним торгівельним коридором, що формується, є район Окружної дороги, який має значний потенціал розвитку. Оскільки зовнішня частина Окружної дороги зайнята сільськогосподарськими угіддями, цінність яких досить сумнівна (через високий рівень забруднення), логічним було б віддати їх під будівництво ТЦ, тим більше, що при розподілі земельних ділянок у даному випадку виключена дилема вибору між жилою (яка приносить швидкі гроші) і перспективною (але більш повільною) торгівельною нерухомістю, оскільки такі земельні ділянки несприятливі для будівництва коттеджних містечок і житлових будинків. Поява "Епіцентру" і METRO на Окружній дорозі підтверджує доцільність цієї версії.

Потенційними покупцями землі поблизу Окружної дороги є такі закордонні роздрібні мережі, як OBI, IKEA, Aushan, Caree-four і, можливо, TESCO.

Доцільно припустити, що у 2007-2009 роках київські торгівельні центри будуть ставати крупніше, оскільки зараз розробляються проекти прийнятих у Європі форматів, таких як Town Center, Fashion Center, Retail park тощо. Якщо ще два роки тому будівництво ТЦ площею 10 тис. м2 було межею планів столичних інвесторів, то сьогодні вони мають можливість зводити об'єкти більш ніж 100-200 тис. м2. Деякі характеристики проектованих торгівельних центрів наведено у таблиці 5.

Усупереч песимістичним прогнозам щодо уповільнення темпів розвитку підземної торгівлі, сьогодні втілюється чимало будівельних проектів під землею з акцентом на розважальну складову.

У м. Києві сумарна кількість підземних торгівельних площ складає 65 тис. м2. Однак, до перенасичення підземками ще далеко, оскільки не вистачає торгівельних площ взагалі. Про дефіцит площ у зазначеному сегменті свідчить і досить велика кількість проанонсованих проектів будівництва підземок. За попередніми планами столичної міськадміністрації, підземні центри будуть побудовані у всіх районах столиці, у тому числі і на Лівому березі. Вже сьогодні ведуться проектно-будівельні роботи підземних ТЦ біля станцій метро Мінська, Лісова, Дарниця, Політехнічний інститут, а також на Львівській площі. Надприбутковим вважають проект, який може з'єднати Майдан Незалежності і Європейську площу.

Підземні ТЦ відрізняються від наземних концептуально. У підземці головний акцент зроблено на промислові групи товарів - одяг, взуття, подарунки - і не котируються продуктові супермаркети, що звужує вибір орендарів. Взагалі, підприємці погоджуються на оренду підземних торгівельних площ тільки за умови успішної концепції ТЦ. Головним фактором економічного виграшу підземних проектів залишається концентрація пасажирських і купівельних потоків. Як свідчить практика, привабливе місце для підземного ТЦ там, де вже існувала підземна торгівля, - у найбільш людних переходах, особливо біля станцій метро.

Таблиця 5. Проектовані торгівельні центри м. Києва.

У м. Києві близько 30 станцій метро, і тільки 5 з них мають поблизу підземні торгівельні центри. Найбільш приваблива ділянка між метро Лівобережна і метро Чернігівська з людинопотоком у 130 тисяч на день, але там дотепер немає жодного підземного ТЦ. Сусідство метрополітену для торгівельних підземок дає можливість економити на рекламі, на просуванні ТЦ як окремого продукту. У таких випадках не потрібно спокушати потенційного відвідувача ТЦ рекламою, вітринами магазинів, не обов'язково влаштовувати сезони знижки, оскільки потенційний покупець фактично знаходиться в торгівельному просторі на шляху додому. Успішними проектами можуть стати і підземні ТЦ без виходу до метро, але за умови, що ТЦ площею 5 тис. торговельних метрів щодня буде відвідувати 10 тис. осіб.

Розташування підземних ТЦ залежить, у першу чергу, від планів міськадміністрації. Зокрема, у 2006 році столична мерія представила програму будівництва 40 підземних переходів з торгівельними приміщеннями. Крім того, частіше ТЦ розташовані в місцях, де влада планує за рахунок інвестора додатково провести роботи з поліпшення підземних комунікацій. Саме за таким принципом були відновлені комунікації в центрі м. Києва. Відновлення комунікацій і участь у конкурсному доборі претендентів на підземний простір спричиняє додаткові витрати в кошторисі проекту. Однак усе це компенсується відсутністю витрат на фасад будинку, підвищену гідроізоляцію, що є серйозними витратними статтями для проектів наземних ТЦ.

Отже, в цілому, різниця між вартістю проектів підземних і наземних ТЦ несуттєва. Утім, у планах виконання проектів існує принципова різниця. Зокрема, у підземках повинні бути більш високий рівень безпеки, велика відповідальність за технічне оснащення об'єкту і, обов'язково, можливість евакуації на випадок форсмажорних обставин. Таким чином, будівництву підземного ТЦ передує тривала проектна підготовка, тому підрядчиками виступають спеціалізовані компанії - Метробуд і Підземдорміськбуд, які мають досвід у підземному будівництві.

Якщо раніше власники столичних "Квадратів" створювали їх як окремі різнопрофільні магазини невеликих площ, то зараз перевага віддається спеціалізованим ТЦ (взуттєвий "Квадрат" на перехресті Прорізної і Хрещатика, книжковий "Квадрат" - на площі Слави, господарський "Квадрат" - поруч із метро Дружби народів). У той же час "Метроград" запропонував більш демократичний базарний формат - великий і чітко сегментований за товарними групами магазин, товари якого виставлені на відстані витягнутої руки. Саме "Метрограду", першому зі столичних ТЦ, вдалося привернути увагу киян, які раніш робили покупки на речових ринках.

Щодо "Глобусу-1", то він ще у 2003 році повинен був вразити киян унікальними технічними рішеннями. Однак бутікове позиціонування цього ТЦ дистанцировало покупців і забезпечило центру лише короткочасний успіх. Підземний формат припускає статус магазинів менш престижний, ніж бутіки. Період захоплення "Глобусами" з боку киян і гостей столиці вже минув, тому комплексу, який поки виграє в масовості відвідування за рахунок вдалого розташування, прийдеться орієнтуватися на менш елітного покупця.

Одним з головних факторів успіху торгівельних центрів стає розважальна складова. Так, на перший квартал 2006 року було заплановане відкриття нового підземного трьохрівневого торгівельно-розважального центру (пілотна назва - "Универсіті"), який розташований на площі в 32 тис. м2, від вулиці Льва Толстого до бульвару Шевченко (у районі червоного корпусу університету). Головна перевага "Универсіті" - новий формат з орієнтацією на розважальну складову, яка займе близько 40% площі ТРЦ. У списку розважальних елементів боулінг, ковзанка з натуральним льодом, чотирьохмірний кінотеатр.

Розважальну концепцію "Универсіті" диктує місце розташування ТРЦ. Найбільший споживчий інтерес киян зосереджений на центральних київських вулицях - 80% покупців (а також орендарів), які розташовані саме на Хрещатику, Саксаганського, Сагайдачного, Горького, Ярославів Вал і Великій Васильківській, у той час як "Универсіті" займає зону неторгових вулиць. На думку проектувальників, так можна заповнити одну з білих плям центральної частини міста - зробити молодіжний комплекс. До того ж поблизу знаходяться кілька столичних вищих навчальних закладів. Конкуренти в "Универсіті" обов'язково будуть, але не раніш 2010 року, коли побудують підземні центри в районі Європейської площі і Палацу спорту.

Орендні ставки в "Универсіті" вже на найвищому рівні, який визначається "Метроградом" (у середньому - $80 за м2) і "Глобусом-1" ($70 за м2). Строк окупності проекту - 5-7 років. Для порівняння: перші "Квадрати" і "Метроград" окупилися за 2 роки, "Метроград" і "Глобус-1" - за 4 роки [54].

Слід зазначити, що діяльність західних інвесторів на українському ринку торгівельної нерухомості, скоріш за все, буде пов'язана не з будівництвом об'єктів "з нуля", а з покупкою існуючих приміщень. Більш привабливими для них слід вважати сучасні великі проекти.

2.4 Стан та інвестиційні перспективи ринку промислової і складської нерухомості

Весь 2006 рік вартість приміщень на ринку промислової нерухомості столиці неухильно зростала. Якщо рівень цін на найдешевші приміщення на початку 2005 року складав $150-200 за м2, на початку 2006 року - $400-600 за м2, то у 2007 році їх вартість коливається від $500 до $2 тис. за м2 (середня ціна - $1-1,5 тис. за м2) [60].

Зростання вартості промислової нерухомості викликано трьома основними причинами: загальним підвищенням цін на усі види нерухомості в столиці, стрімким розвитком малого і середнього бізнесу, а також активністю забудовників, які зводять на місці заводів будинки. В результаті, пропозицій на ринку промислової нерухомості сьогодні у м. Києві занадто мало. Ще менше пропозицій, які підходять для організації сучасного виробництва, адже значна частина існуючих промислових приміщень побудована в радянський період, а нові технології вимагають інших площ.

Станом на 01.01.2007 року тільки 10-15% виставленої на продаж промислової нерухомості придбано бізнесменами для подальшої організації виробництва. Попитом користуються, насамперед, невеликі (1-3 тис. м2) комплекси з власною територією, висотою приміщень у 6 м за ціною $1-1,5 тис. за м2, які купують для організації пакувального виробництва, виготовлення меблів, організації логістики. Найдешевше промислове приміщення, придатне для подальшої організації в ньому бізнесу, являє собою напівпідвал або підвал, переведений в нежилий фонд ($500 за м2) [50].

Конкуренцію на ринку відносно великих комплексів з власною територією створюють будівельники, які зацікавлені в покупці таких приміщень для зносу із подальшою забудовою території житловими будинками або житлово-комерційними комплексами.

В результаті тиску забудовників такі комплекси протягом 2006 року подорожчали на 100-120%, їх ціна зараз понад $2 тис. за м2 проти $800 на початок 2006 року.

Сьогодні знаходиться в стадії підготовки забудова колишніх цілісних комплексів на вулиці Механізаторів ("Часи року"), на території колишнього дріжджового заводу по вулиці Глубочицькій (житло-торгово-офісний комплекс), на місці цегельного заводу біля Русанівських садів (жилий мікрорайон). Такі цілісні комплекси найчастіше оцінюються і набагато дорожче $2 тис. за м2. Ріелтери вважають, що зростання цін у 2007 році буде корелюватися з рівнем доларової інфляції і не перевищить 0,5-1% на місяць.

Збільшення вартості промислових площ призупинилося, насамперед, через припинення так званого системного зростання цін на столичному ринку нерухомості. Якщо житло або офіси не стануть дорожче в наступному році, виробничі приміщення, які купуються під знос для будівництва таких об'єктів, також не будуть дорожчати.

Певна кількість територій (Теличка, де планувалося створення київського Сіті; район заводів уздовж проспекту Перемоги; підприємства Подільсько-Куреневскої промислової зони та інші) примикають до центральних ділових районів і однозначно повинні трансформуватися в бізнес-центри.

Освоєння колишніх промислових територій має величезний потенціал зі своїми проблемами. Майже у всіх промислових підприємств є власники, тобто земля знаходиться в приватній власності. Тому ефективним є сприяння на державному рівні власникам цих підприємств у перетворюванні промислових зон у нові житлові, офісні, торгівельні, розважальні комплекси. З іншого боку, забудова повинна бути зонірована, щоб забудовник використовував площу відповідно до інтересів міста, а не тільки за власним розумінням.

Станом на 01.01.2007 року у м. Києві спостерігається значний дефіцит складських площ. Потреба в складах класів "А" и "В" понад 1 млн. м2. Склади будуються за межами міста, уздовж окружних доріг, і придбання землі в таких районах пов'язано з наступною зміною цільового використання ділянки. Основна проблема для забудовника - невміння, небажання (а іноді просто жадібність) місцевої влади сприяти переведенню земельних ділянок у промислове призначення.

Існують обмеження на переведення землі із сільгосппризначення, але доцільно підходити до цього питання диференційовано. Наприклад, земля поблизу основних магістралей не придатна для сільгоспвиробництва, тому має сенс винести на розгляд законодавчого органа пропозицію про спрощення процедури переведення таких ділянок у промислове призначення.

На ринку складських приміщень столиці склалася парадоксальна ситуація: незважаючи на зростання попиту на якісні об'єкти за 2006 рік у три рази, їх практично перестали будувати. У результаті зростання орендних ставок у цьому, дуже консервативному сегменті ринку, на початок 2007 року склало 5-10%. Причому протягом 2007 року орендні ставки на склади зростатимуть.

Загострив дефіцит факт не виведення на ринок нових складських комплексів загальною площею 50 тис. м2 від компаній FIM Consulting, Coudero& Partners, Raben. Причиною цього стали події в м. Києві наприкінці 2004 - початку 2005 років, які спровокували призупинення розвитку ринку комерційної нерухомості. Через це інвестори перенесли терміни введення в експлуатацію багатьох об'єктів з 2005 року на 2006-2007 роки. Основними причинами затримок у реалізації проектів стали довготривалі кадрові перестановки у владних структурах, у першу чергу, у Київській області. Зміна чиновників не давала можливість інвесторам затвердити необхідну документацію, що привело до зриву термінів введення об'єктів в експлуатацію.

Протягом 2006 року в експлуатацію було введено 10 тис. м2 складських комплексів. При цьому потреба в приміщеннях такого типу за 2006 рік виросла в три рази і сьогодні оцінюється експертами на рівні 300 тис. м2.

До кінця 2007 року очікується поява нових напівпрофесійних і професійних складських приміщень загальною площею 260 тис. м2, що збільшить ємність цього сегменту нерухомості більш ніж у три рази (з 100 тис. м2 на початок року до 360 тис. м2 на кінець 2007 року).

Крім розбудови логістичних комплексів компаніями Schenker, Raben, XXI століття, HCM Group і Roshen (більш 100 тис. м2), намір побудувати професійні склади виявили такі компанії, як Redondo, Лайбрехт енд Вуд, Юнайтед Девелоперс-Польша, ICT, Kuehne&Nagel, Rewico, Rapid, Глобал Сіті, FM Logistics, Revial Express, Danzas, Ост-Вест-Експрес, Українські Вантажні Кур'єри, Комора-С.

Страницы: 1, 2, 3, 4