Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

У світі існує правило: обсяг іноземних інвестицій ніколи не випереджає обсягів вітчизняних. Найзначніші інвестиційні проекти впроваджуються на двосторонній основі за органічного поєднання вітчизняного й іноземного капіталів. З досвіду постсоціалістичних європейських країн відомо, що іноземні інвестиції найактивніше надходять не туди, де бракує капіталу, а у місця, де вже інтенсивно здійснюються капіталовкладення, тобто відбувається їх "притягування" до внутрішніх. Зовнішні кошти спрямовуються туди, де вже практично доведено реалізацію економічних реформ, насамперед за рахунок власних джерел. До цього слід додати, що іноземні інвестиції в економіку тієї чи іншої країни залежать від вже сформованих економічних та соціальних умов.

Розглядаючи проблеми іноземних інвестицій, необхідно мати на увазі, що західні інвестори жорстко орієнтуються на життєвий цикл бізнесу. Вони передбачають і оцінюють певну послідовність діяльності в організації бізнесу. На першому етапі відбувається освоєння ринку, яке базується на організації торгівлі певним товаром або товарами, а потім поповнюється організацією складського господарства та післяпродажного обслуговування. І тільки після того, як ці проблеми знайшли позитивне рішення, створюється спочатку складальне виробництво, а за позитивних результатів реалізації товарів - повномасштабне виробництво товарів на базі підприємств-виробників. Така стратегія забезпечувала і забезпечує успіхи великих компаній. Україні необхідно чітко визнати, під який етап життєвого циклу нашого бізнесу необхідні інвестиції. Такий підхід може стати привабливим фактором для іноземних інвесторів та підприємців.

Внутрішній та іноземний інвестори, згідно з чинним законодавством України, рівноправні. Тут не існує проблеми протистояння. Накопичений попит ринку на інвестиційний ресурс в Україні безмежний. Треба лише пам'ятати, що іноземні інвестиції неможливі без інвестицій внутрішніх. Жоден інвестор не прийде до країни, де капітал власних громадян працює у тіньовому обігу чи зберігається поза національною банківською системою. За оцінками експертів, щорічно з України вивозиться до $2 млрд., більш ніж $10 млрд. населення зберігає поза банківською системою, $40 млрд. складає "тіньовий капітал".

На сьогоднішньому етапі роль внутрішнього інвестора має бути домінуючою. Заощадження громадян - це головний внутрішній інвестиційний ресурс. Як доводять фахівці, індикатором інвестиційної активності є національні заощадження та капіталовкладення, а не іноземні інвестиції. У Польщі, наприклад, інвестиції населення у банківську систему перевищують $15 млрд. і є найважливішим інвестиційним ресурсом. В Україні значно посилилась тенденція збільшення вкладів громадян до банківської системи.

Переорієнтація потреб у коштах на перебудову економічної системи, по-перше, з кредитних на інвестиційні, по-друге, з іноземних на вітчизняні, зможе дати поштовх економічному відтворенню України.

Однією із головних причин зменшення інвестиційної активності підприємств є загальне скорочення власних фінансових ресурсів, що стало результатом інфляційних процесів, падіння рівня виробництва і, як наслідок, зростання частки збиткових підприємств. У таблиці 1 наведено показники, які використовуються для оцінки інвестиційної привабливості України [21, с.145].

У ситуації нестабільності процес інвестування не підлягає достатньому прогнозуванню, нерівномірність інвестиційних вкладень робить планування та прогнозування нереальними. Нині негативний вплив на інвестиційну активність має економічна ситуація взагалі, тобто фінансовий стан підприємств, погіршення їх ліквідності, надмірний податковий тиск, який скорочує обсяг обігових коштів, недостатність податкових пільг для підприємств малого та середнього бізнесу і для нових підприємств. Однак значні зміни в інвестиційній сфері ще не відбулися. Окремі заходи не можуть докорінно поліпшити інвестиційний клімат і стимулювати одночасно усі сфери та галузі економіки.

Кінцевий результат оцінки привабливості країни повинен дати відповідь для зовнішнього інвестора: вкладати кошти у підприємства цієї країни чи не вкладати. Якщо на підставі отриманих даних дається позитивна відповідь, наступним кроком повинно стати визначення привабливості на мезоекономічному рівні, якщо ні - потенційний інвестор оцінює можливості іншої країни.

Привабливість держав розраховується міжнародними організаціями та установами за різними ознаками, однак математичний підхід є однаковим, це - розрахунок рейтингової системи оцінок держави. Ранжування країн світу за цим показником характеризує інвестиційну привабливість країни і служить своєрідним "барометром" для іноземних інвесторів. Наступним кроком є оцінка інвестиційної привабливості на мезоекономічному рівні, тобто оцінка перспектив і можливостей галузей промисловості та регіонів забезпечити найбільш високу ефективність використання інвестицій.

Таблиця 1. Показники інвестиційної привабливості України.

Виходячи з досвіду роботи з вітчизняними і іноземними інвесторами можна констатувати, що стратегічного інвестора завжди цікавить привабливе підприємство у інвестиційно привабливій галузі чи регіоні. Інвестор не буде вкладати кошти у привабливе підприємство галузі, яка знаходиться у кризовому стані або у непривабливому регіоні. Інакше кажучи, для інвестора не будуть досить переконливими аргументи інвестування коштів, наприклад-у металургійний комбінат, якщо ця галузь у масштабах міжнародної економіки знаходиться у кризовому стані. Незважаючи на усю фінансову вигідність інвестування, ризик політичної й економічної нестабільності у державі також зведе нанівець будь-які зусилля із залучення інвестора.

На мезоекономічному рівні інвестиційна привабливість, на думку фахівців, є інтегральною характеристикою окремих галузей та регіонів країни у цілому з позиції інвестиційного клімату, розвитку продуктивних сил, інвестиційної структури, можливості залучення інвестиційних ресурсів та інших факторів, які суттєво впливають на формування дохідності інвестицій і зменшення інвестиційних ризиків [46, с.235].

Для оцінки інвестиційної привабливості галузі пропонується система з трьох груп показників, які відображають рівень прибутковості діяльності галузі, перспективності її розвитку та інвестиційних ризиків. Рівень прибутковості враховує всі використовувані та власні активи, реалізацію продукції й витрати на її виробництво. Рівень перспективності відображає значення галузі в економіці, стійкість галузі до спаду виробництва, забезпеченість перспектив зростання власних фінансових ресурсів та ступінь державної підтримки розвитку галузі. Рівень інвестиційних ризиків враховує рівень конкуренції, інфляційної стійкості продукції галузі та рівень соціальної напруженості [48, с.782].

Інтегральний показник розраховується на підставі трьох груп синтетичних показників з урахуванням пропорційності їх рівня: рентабельність діяльності - 65,0%; перспективи розвитку - 20,0%; інвестиційні ризики - 15,0%.

Згідно з цією методикою, було проведене дослідження 44 підгалузей і відповідний аналіз за двома варіантами, тобто співвідношення: прибутку від реалізації продукції (товарів і послуг) до суми використовуваних активів; балансового прибутку до суми використовуваних активів. Розрахунки було проведено з урахуванням впливу інфляції, оподатковування, цін й інших факторів, що дозволило визначити рангову значущість галузі за пріоритетами: на першому місці - будівництво, друге місце - промисловість. Це значить, що найбільшу інвестиційну привабливість у довгостроковій перспективі для здійснення реальних і фінансових інвестицій має галузь будівництва та промисловості.

На підставі розглянутої вище методики було отримано кількісні значення інтегрального показника інвестиційної привабливості галузей економіки, що дозволило сформувати такі групи галузей: пріоритетні; високої інвестиційної привабливості; середньої інвестиційної привабливості; низької інвестиційної привабливості.

За визначення привабливості галузі, на думку фахівців, необхідно враховувати життєвий цикл галузі. Зміна стадій життєвого циклу галузей залежить від їх структурної перебудови, яка зараз в Україні забезпечується впровадженням науково-технологічних заходів щодо підвищення конкурентоспроможності продукції, підприємства та галузі у цілому. Обов'язково необхідно враховувати підтримку галузей з боку держави. Особливо це стосується енергетичної галузі, чорної та кольорової металургії, машинобудування і металообробки, сільського господарства [7; 16; 21].

Інвестиційний проект може бути реалізовано у тих регіонах, де для цього є найкращі умови. Важливу роль у процесі обґрунтування стратегії інвестиційної діяльності банків, компаній та фірм відіграє оцінка і прогнозування інвестиційної привабливості регіонів.

Дослідження економічного розвитку окремих регіонів ведуться у багатьох країнах світу. Починаючи з 1980 року, Інститут менеджменту у Лозанні (Швейцарія) щорічно публікує відповідний рейтинг країн.

У США розроблено рейтинг штатів на основі так званих статистичних карт. Він базується на таких основних видах оцінок: політичної інфраструктури; демографії; динаміки економічного руху. У цій статистичній карті наводяться дані стосовно всіх штатів у вигляді чотирьох зведених індексів: економічної ефективності; ділової активності; потенціалу економічного розвитку території; умов податкової політики.

У Росії створюються бізнес-карти окремих територій, за допомогою яких можна оцінити інвестиційну привабливість адміністративно-територіальних одиниць країни [56].

На теперішній час в Україні різні установи та організації для визначення інвестиційної привабливості регіону застосовують власні методики. При оголошенні результатів розрахунків привабливості регіонів не завжди наводиться механізм або методика розрахунку, тому часто неможливо оцінити переваги та недоліки тієї чи іншої оцінки інвестиційної привабливості регіону.

Міністерство економіки та з питань європейської інтеграції України щорічно розраховує рейтинг привабливості регіонів України за такими показниками: економічний стан регіону; розвиток ринкової, транспортної та фінансової інфраструктури; стан людських ресурсів; діяльність органів місцевої виконавчої влади у сфері підприємництва.

НАН України проводить оцінку інвестиційної привабливості регіонів. Харківська область, наприклад, належить до регіонів з високим рейтингом інвестиційної привабливості для вітчизняних інвесторів (третє місце серед областей) і середнім - для іноземних (11-е місце) [58].

В Україні ініціатором створення системи інвестиційної привабливості регіонів була компанія "ОМЕТА Інвест", яка розробила та провела відповідні дослідження. В основу дослідження було покладено ранжування територіальної структури економічно-промислових районів України, дані Міністерства статистики, а також показники інвестиційних проектів, реалізовані у різних територіальних структурах.

Оцінку інвестиційної привабливості районів України рекомендується [16; 21; 29; 48] ґрунтувати на підставі таких вимог:

- глобальний прогноз економічних, соціальних, політичних, технологічних умов;

- аналіз ступеня впливу найважливіших тенденцій та оцінки нестабільності у цьому регіоні;

- аналіз факторів, що визначають попит, і оцінка можливих змін в існуючих тенденціях попиту;

- оцінка можливих змін у тенденціях рентабельності,

Привабливість невеликих територіально-адміністративних одиниць визначається за такими напрямками: забезпеченість усіма видами ресурсів; наявність ринків збуту; наявність спеціального режиму інвестиційної діяльності; прогноз соціальних, економічних і технологічних умов цих територій. Врахування цих факторів дозволить підвищити привабливість регіону, рівень залучення інвестицій, перспективність його розвитку та вирішити соціальні проблеми. На привабливість регіонів суттєво впливає такий фактор, як наявність на території регіону спеціальної економічної зони (СЕЗ) або території пріоритетного розвитку (ТПР).

Галузева направленість інвестування свідчить, що інвестиційні вкладення у пріоритетні галузі економіки міста сприяють наповненню споживчого ринку якісними товарами вітчизняного виробництва та знижують відтік коштів за кордон. Це дає можливість направляти кошти на розширення та модернізацію виробничої бази місцевих підприємств.

2. Аналіз інвестиційної привабливості ринку комерційної нерухомості м. Києва

2.1 Загальна характеристика ринку комерційної нерухомості

В Україні ринок комерційної нерухомості складають професійні та непрофесійні офісні приміщення, бізнес-центри, торгівельна нерухомість, виробничі та складські приміщення, готелі, паркомісця, підземні паркінги тощо.

На думку експертів, м. Києву не вистачає близько 4,5 млн. м2 офісних приміщень. Проте, за їх прогнозами, до 2020 року розрив між попитом та пропозицією якісних офісів скоротиться в кілька разів.

Гострим є дефіцит професійних офісних приміщень. Зараз загальна площа таких приміщень складає близько 420 тис. м2 (9% ринку), а непрофесійних, найчастіше просто адаптованих під офіси квартир, або колишніх НДІ, - 4,6 млн. м2 (91% ринку). При цьому орендні ставки досягають $35 за квадратний метр, що значно вище показників Європи. Наприклад, у "Арена City" оренда офісу коштує $60 за 1 м2.

Ризики інвестиційної діяльності на ринку комерційної нерухомості пов'язані з тривалими терміни допроектної підготовки, значної бюрократизацією погоджувальних органів, недоліком досвіду проектувальників, низькою якістю будівельних робіт, з порушенням термінів реалізації проектів.

Перевагою ринку комерційної нерухомості м. Києва є строк окупності об'єкта, який складає 5-8 років, коли у Європі - 20 років. Такий факт дещо приваблює іноземних архітекторів і девелоперів [50].

Якщо ринок житла досить закритий від зовнішніх інвестицій, то цивілізований комерційний сектор менше знайомий українським компаніям. Офісні об'єкти з'явилися в м. Києві тільки 5-7 років тому. На Заході сучасні офісні і торговельні будинки зводяться не один десяток років. Близько 50% київських офісів були побудовані або придбані іноземними компаніями, які здебільше воліють не будувати, а викуповувати об'єкти комерційної нерухомості вже під час оренди. Більшість (80%) будинків, якими володіють іноземні компанії, або викуплені, або реконструйовані, і тільки 20% - побудовані.

У м. Києві до 2020 року задовільнений попит на офісні приміщення складатиме більш 8 млн. м2. Станом на 01.01.2007 року не вистачає 4,5 млн. м2 робочих площ. За умови здачі щорічно близько 300-400 тис. м2 офісів розрив між попитом та пропозицією до 2025 року вдасться скоротити до 1,5-2 млн. м2. При цьому зростання орендних ставок зупиниться тільки через п'ять років, з урахуванням інфляції оренда подорожчає на 12-15%.

Потенційними районами для будівництва офісних приміщень у м. Києві є вулиці Дегтяревська, Глибочицька і Новоконстантинівська, Рибальський острів, проспект Червоних Козаків і Залізничне шосе. У містах-супутниках м. Києва, наприклад, у м. Бровари, появи офісних містечок очікувати поки не слід. У сусідніх зі столицею містах у найближчі 10-15 років офіси будуватися не будуть, оскільки потенційні працівники ще не готові до таких переїздів, а ринок не готовий до будівництва офісів навіть на окраїнах.

Обсяг ринку офісної нерухомості м. Києва класу "А", "В" і "С" складає 420 тис. м2. Щорічно вводиться в експлуатацію 60-100 тис. м2 офісних площ, що миттєво використовуються орендарями. Обсяг ринку торговельної нерухомості складає більш 300 тис. м2 при необхідних 600-700 тис. м2.

Загальні інвестиції в ринок нерухомості м. Києва в 2006 році склали $1,8 млрд., що на 15,4% більше, ніж у 2005 році. Прямі іноземні інвестиції в нерухомість м. Києва в 2006 році виросли в 3,2 рази в порівнянні з 2005 роком - до $86,2 млн. Іноземні інвестиційні компанії заявили про готовність вкласти в київську нерухомість у найближчі кілька років не менш $500 млн., що частково пояснюється станом міжнародного ринку офісної нерухомості. Огляд міжнародного ринку офісної нерухомості (за даними Global Solution на липень 2006 року) наведено в таблиці 2 [60].

Експерти ринку вважають, що попит та пропозиція можуть вирівнятися не раніше, ніж через п'ять років, за умови, що будівельники не порушать заплановані терміни здачі об'єктів. У 2007-2008 роках, виходячи з заяв девелоперів, у м. Києві бути введено в експлуатацію 376 тис. м2 офісів - у 1,5 рази більше нинішніх обсягів будівництва. Загальний обсяг столичного ринку офісів у 2010 році складе не менш 2,3 млн. м2.

Таблиця 2. Стан міжнародного ринку офісної нерухомості.

Слід зазначити, що попит росте, а прибутковість падає. Незважаючи на зростання орендних ставок, прибутковість нової офісної нерухомості, за даними DEOL Partners, знижується. Наприкінці 2005 року девелопери затверджували, що новий будинок класу "А" приносить 14-20% прибутку, а прибутковість проектів, побудованих у 2006 році, не перевищує 9,5-11%. Для офісів класу "В" цей показник не перевищував 10-12%, а середній строк окупності офісного будинку оцінювався девелоперами в 5-6 років. Більш тривалим прогнозується строк окупності проектів, які планується здати в експлуатацію в 2007-2010 роках. Причина - дефіцит і подорожчання столичної землі, ціни на яку в центрі доходять до $300-500 тис. за сотку [51].

Девелопери вже почали освоювати окраїни. Міграція бізнес-центрів вигідна ощадливим орендарям - офіс у спальних районах на 40% дешевше, ніж у центральних. Основна частина угод з оренді, як і раніше, приходиться на офісні приміщення в центральній частині м. Києва, але все більшу кількість орендарів приваблюють райони поблизу центру, з гарною інфраструктурою і меншими орендними ставками.

Незабаром буде активно забудовуватися Поділ. Зростає пропозиція офісів і попит на них у так званих нових ділових районах міста, на які приходиться 12% загальної пропозиції. До них належать район Петрівки і проспекту Героїв Сталінграда, проспект Бажана біля станції метро Позняки, район станції метро Лівобережна і вулиці Луначарського.

Слід зазначити, що на окраїнах і у прицентральних районах планується будувати в основному висококласні об'єкти. Близько 54% площ на київському ринку професійної офісної нерухомості зараз займають об'єкти класу "В". Загальна площа класу "А" невелика, і складає від 8% до 15%. Існує тенденція збільшення частки центрів класу "А" і "В". Станом на 01.01.2006 року клас "С" займав практично 60% ринку, а до кінця 2007 року прогнозується зниження його частки до 40-30%.

Процентне співвідношення класів змінюється за рахунок будівництва сучасних бізнес-центрів. Попит на офіси високого класу обумовлений тим, що компанії, по-перше, стали приділяти велику увагу власному іміджу, а, по-друге, бізнес-центри надають централізоване обслуговування і комфортні умови експлуатації.

Громадяни на суб'єктивному рівні, найчастіше необґрунтовано, виступають проти будівництва "під вікнами". Але, з іншого боку, вони ж мають потребу в появі якісного житла, у нових робочих місцях, тоді як місто повинне розвивати інфраструктуру. В цьому випадку важливо враховувати інтереси і городян, і забудовників, надати можливість розвиватися цілій індустрії. Якщо порахувати всіх зайнятих у будівництві - від проектувальників і будівельників до виробників і постачальників будматеріалів - одержимо до 10% працездатного населення. У такому випадку можна буде говорити і про стабілізацію цін на житло, і про зниження ставок за оренду офісів.

Середня ціна 1 м2 нежилих приміщень і вартість паркомісця в новобудовах з початку 2007 року залишається стабільною. Так ціна на комерційну нерухомість у новобудовах коливається від $1336 до $3300 за 1 м2. Вартість паркомісця складає від $11000 до $28600.

Будівництво підземного паркінгу в житловому комплексі стає обов'язковою нормою, особливо в центрі і територіях, які прилягають до центра м. Києва. На 01.01.2007 року у 85% усіх новобудов столиці передбачений підземний пар кінг [57].

Слід зазначити особливість сегменту комерційної нерухомості в житлових комплексах, яка полягає в наступному: нежилі приміщення виставляються на продаж ближче до введення об'єкту в експлуатацію, при цьому продаж житлових площ у більшості випадків починається ще на початкових етапах будівництва. На початок 2007 року тільки 37% усіх нежилих площ у новобудовах було виставлено на продаж, при цьому 24% продано.

Головним фактором впливу на вартість комерційної нерухомості в новобудовах залишається співвідношення попиту та пропозиції. Кон'юнктура ринку така, що ціни на нежилі приміщення в новобудовах мають тенденцію до зростання. Середні ціни на нежилі приміщення, які входять до складу житлових комплексів наведено у таблиці 3, середня вартість паркомісця в підземному паркінгу, який входить до складу житлових комплексів, - у таблиці 4.

З 172 об'єктів будівництва житлової нерухомості м. Києва 72 компаній-операторів первинного ринку з планованим періодом здачі 2006-2008 рік. В усіх об'єктах на перших поверхах передбачені нежилі приміщення для розміщення магазинів, аптек, кафе і ресторанів, відділень банків, офісів [53].

Ринок нерухомості завжди і скрізь розвивається за класичною моделлю, а саме: спочатку житловий сегмент, потім офісний сегмент, готелі, склади. Поточна ситуація в Україні характеризується тим, що в перших двох сегментах - житловому й офісному - спостерігаються пропозиції, щодо готелів і складів - вони відсутні. Відповідно, можна припустити найближчим часом бурхливий розвиток цих галузей, особливо складського сегменту, як найбільш дохідного.

Таблиця 3. Середні ціни на нежилі приміщення, які входять до складу житлових комплексів м. Києва, станом на 01.01.2007 року.

Таблиця 4. Середня вартість паркомісця в підземному паркінгу, який входить до складу житлових комплексів м. Києва, станом на 01.01.2007 року.

Але, з огляду на національну особливість (складність узгоджувального процесу), сьогодні отримує прибутки не той, хто знайшов вдалу ділянку землі, створив цікавий проект, залучив вигідні фінансові ресурси, побудував якісний об'єкт, а той, кому вдалося хоча б щось узгодити. Зміна такої ситуації в найближчому майбутньому значно залежить від обраних органів місцевого самоврядування. Поки не зрозуміло, чи будуть збільшені обсяги і темпи будівництва в м. Києві і регіонах.

2.2 Дослідження стану інвестиційної привабливості ринку офісної нерухомості

Укладачі міжнародних рейтингів офісної нерухомості країн ігнорують Україну. Перспективними для інвестування ринками Східної Європи, які згадуються в звітах CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult і інших дослідницьких компаній, визначено Угорщину, Румунію і Росію. Основна увага західних інвесторів зосереджене на Москві.

Однак індекс вакантності вільних площ українських офісних центрів - один з найнижчих у Європі - всього 1,5%. Для порівняння, на московському ринку не зайняті близько 5% площ бізнес-центрів. При цьому в західних звітах вказується, що саме в столиці Росії найнижчий рівень вакантності в Східній Європі. Вакантність офісних приміщень зображено на рис. 2. Рівень дохідності офісів європейських міст зображено на рис. 3 [52].

Рис. 2. Вакантність офісних приміщень.

У м. Києві великий дефіцит офісних приміщень. Наприклад, новий бізнес-центр "Парус" був заповнений орендарями задовго до офіційного відкриття. Площі нового бізнес-центру швидко займаються, незважаючи на високі орендні ставки - від $50 за квадратний метр на місяць. У БЦ "Леонардо", Seven Hills, "Європа Плаза" вільних приміщень не було ще наприкінці 2005 року, орендувати почали тільки з початку 2006 року.

Рис. 3. Рівень дохідності офісів європейських міст.

Показник прибутковості офісів в Україні - один з найвищих у Європі, як мінімум 15% річних. Для порівняння, у Лондоні на початку минулого року прибутковість складала менш 5%, у Москві - 10%. У 2006 році орендні ставки в м. Києві були на 35-45% вище, ніж в інших столицях Східної і Центральної Європи. Наприклад, у новому київському бізнес-центрі "Леонардо" офіс класу "А" можна орендувати за ціною від $70 за квадратний метр на місяць. У Лондоні (самий дорогий офісний ринок Європи), за даними CB Richard Ellis, оренда офісу в середньому обходиться приблизно в $100 за квадратний метр на місяць.

Західні інвестори не поспішають купувати готові бізнес-центри в Україні з кількох причин. Перша - невеликий обсяг столичного ринку в порівнянні з європейськими столицями. Наприклад, загальна площа офісних приміщень у Москві оцінюється в 5,8 млн. м2 (на кінець 2006 року, за результатами досліджень Jones Lang LaSalle), у м. Києві - близько 585 тис. м2 (за даними DTZ). При цьому незадоволений попит на офісні приміщення й у м. Києві, і в Москві приблизно однаковий - 1,3 млн. м2 для Москви і 1,5-2 млн. м2 для м. Києва. Крім того, ціна власників українських бізнес-центрів набагато перевищує ринкову. Стан ринку офісної нерухомості м. Києва та передмістя зображено на рис. 4. Мінімальні і максимальні орендні ставки в бізнес-центрах зображено на рис. 5 [55].

Ціни на комерційну нерухомість формуються за особливими критеріями і правилам. Наприклад, якщо оренда офісного приміщення в центрі міста складає $60 за м2 площі, то економічно обґрунтована ціна цього офісу як об'єкту нерухомості - $4,5-5 тисяч за м2. У м. Києві такі приміщення пропонують купити за $7-8 тисяч за м2. Західні консалтингові фірми і рейтингові агентства звикли працювати з нерухомістю, ціна якої не перевищує 6-7 річних оборотів проекту. В Україні цей показник складає до 8-10 річних оборотів проекту.

Останні два роки зростання орендних ставок в Україні помітно перевищує європейські показники. За даними консалтингової компанії CB Richard Ellis, більш за все в 2006 році виросли ставки в Мадриді і Лондоні - на 25% і 22% відповідно, у Парижі - тільки на 9%. У 2005 році оренда в офісних центрах м. Києва подорожчала на 30%, у 2005 році - на 60%. Зростання ставок не призупинили навіть новорічні свята і зимовий період, що на ринку комерційної нерухомості вважається застійним. З початку 2007 року ставки підвищилися на 4-5% [57].

У столиці великий дефіцит якісних офісних приміщень, які, за даними Української торговельної гільдії, складають тільки 10% ринку. Невелику частку займають приміщення класу "В" - 50%, 40% приходяться на переустатковані виробничі й адміністративні приміщення в будинках, побудованих ще в часи СРСР.

Рис. 4. Стан ринку офісної нерухомості м. Києва та передмістя.

Наприкінці 2006 року стало відомо про плани будівництва приблизно 100 нових бізнес-центрів загальною площею близько 2 мільйонів квадратних метрів. У 2007-2008 роках з цього обсягу можуть бути введені в експлуатацію близько 376 тисяч метрів квадратних, що перевищить існуючі обсяги будівництва в 1,5 рази. Але до насичення ринок підійде не раніш 2015 року.

Результати проведеного аналізу засвідчують значну привабливість ринку офісної нерухомості м. Києва для активної діяльності інвесторів.

На початку березня група компаній BSG Group (Ізраїль) заявила про свої плани протягом декількох найближчого років вкласти $1 млрд. у розвиток житлових, офісних і індустріальних проектів в Україні. Ізраїльтяни сподіваються стати першими девелоперами за кількістю інвестованих у ринок нерухомості України грошей. Вітчизняні оператори до планів іноземного інвестора відносяться з певною часткою скепсису, вважаючи, що реалії українського ринку нерухомості занадто ризикові.

Рис. 5. Мінімальні і максимальні орендні ставки в бізнес-центрах.

За оцінками київських консультантів з нерухомості, сьогодні український ринок привертає увагу великої кількості іноземних інвесторів, однак лише 2-3% з них реалізують конкретні проекти. Більшість же великих компаній сканують український ринок через притягнуті структури. Саме так почала свою роботу в Україні і BSG Group. Ця група працює на українському ринку вже більш трьох років, але окрема девелоперська компанія - ТОВ "Seven Hills LCC" - була зареєстрована тільки в 2006 році. Компанія є підрозділом міжнародної групи забудовників Scorpio Real Estate Group, що, у свою чергу, входить у BSG Group.

Україна на четвертому місці у світі за інвестиційною привабливістю ринків ритейлу, такі дані є результатами дослідження міжнародної консалтингової компанії A.T. Kearney. Обійшли український тільки ринки Індії, Росії і В'єтнаму. У 2005 році за рейтингом A.T. Kearney вітчизняний ринок комерційної нерухомості зайняв третє місце. Високі рейтингові місця України є інвестиційним стимулом для роздрібних мереж зі світовими іменами діяти на українському ринку. Все більше закордонних ритейлерів планують інвестувати в розширення мереж за рахунок України.

У свою чергу зростає інтерес до України з боку іноземних девелоперів, які спеціалізуються на комерційній нерухомості. Різке падіння прибутковості комерційних об'єктів у Будапешті, Празі, Варшаві (до 6% за 2005 рік) стало несподіванкою для багатьох інвесторів. На думку експертів, західні інвестори тепер активно скуповуватимуть нерухомість на Сході. Для українського ринку комерційної нерухомості 2006-2007 роки є роками інвестиційних продажів.

На початок 2007 року київський ринок комерційної нерухомості знаходився на піку розвитку: попит удвічі перевищував пропозицію, орендні ставки досягли максимальних показників як у бізнес-центрах, так і в торгових центрах. Ненасиченість ринку забезпечувала місцевим девелоперам надзвичайно високі, за мірками іноземців, доходи. У Європі прибутковість інвестицій у комерційні об'єкти за рахунок оренди площ складає лише 5% на рік, на вітчизняному ринку - 12-15%. Продаж бізнес-центрів класу "А" свідчить, що українські девелопери досягли максимальної прибутковості від оренди площ.

Ще одна причина активності іноземних девелоперів - велика кількість споруджуваних торгівельних і офісних центрів. З введенням в експлуатацію у 2007-2008 роках прибутковість і ринкова вартість об'єктів почне плавно знижуватися. Тому іноземні девелопери квапляться з покупкою, а нинішні хазяї торгівельних і бізнес-центрів поспішають одержати за свою нерухомість максимальну ціну і знову інвестувати будівництво. Адже будувати торговельні й офісні центри поки вигідніше, ніж купувати нові.

Іноземні девелопери незацікавлені будувати "з нуля", оскільки цей процес ускладнює система оформлення прав на землю. Наприклад, нещодавно німецької METRO зі скандалом відмовили в ділянці в Запорожжі. Були в німців труднощі і з відкриттям львівського центра. Схожі проблеми виникали й у шведської IKEA з ділянкою під м. Києвом. Закордонним компаніям не вдається успішно конкурувати з місцевими операторами, оскільки останні, як правило, мають сильне лобі в дозвільних органах. Тому іноземці воліють купувати об'єкти комерційної нерухомості вже під час діючої оренди (так звані core-інвестиції).

Українські комерційні об'єкти купують в основному іноземні інвестиційній компанії. Нові власники ТЦ "Піраміда" - лондонські інвестиційні компанії 1849 PLC і Apollo Real Estate Advisors. Бізнес-центр "Леонардо" придбала ірландська Quinn Group. Офісний центр "Поділ Плаза" перейде в руки великого західноєвропейського інвестиційного фонду [60].

Експерти не виключають, що активність іноземних інвесторів в Україні може закінчитися скупкою місцевих девелоперів. Саме за таким сценарієм розвивався польський девелоперський ринок - іноземні компанії спочатку скуповували об'єкти, а потім і зовсім поглинули національних операторів. Великі інвестиційні компанії шляхом прямої конкуренції, через придбання нерухомості, змусили польських девелоперів відмовитися від власного ринку.

У сусідній Росії від іноземної активності намагаються захиститися законодавчо. Наприклад, покупка об'єктів комерційної нерухомості у центрі Москви - прерогатива місцевих компаній. Закордонні девелопери змушені задовольнятися окраїнами.

Українські девелопери такої охоронної грамоти не мають. До входження на вітчизняний ринок комерційної нерухомості готуються інвестиційні компанії, у "портфелях" яких сотні проектів по всій Європі. В Україні вже працює литовська HANNER group (девелопер офісних, житлових і торговельних комплексів, загальна вартість яких - близько 120 млн. євро). Про плани увійти на український ринок заявляли концерн MG Baltic (девелопер проектів нерухомості з річним оборотом близько 215 млн. євро і інвестпроектами на суму 75 млн. євро), EIKA і Progresyvios Investicijos (будівництво житлових і комерційних об'єктів) та інші [50].

Ринкову вартість об'єктів комерційної нерухомості розраховують декількома способами. Здебільше для розрахунку орієнтованої вартості об'єкту річний доход, принесений ним, збільшується на 8-10. Якщо щорічний дохід бізнес-центру складає $5 млн., його ринкова ціна - $50 млн. Інколи власники якісних офісних будинків пропонують свої об'єкти на продаж за ціною, яка дорівнює вартості будівництва, плюс, визначений відсоток. В Україні це додаткових 13-14% для офісів класу "А", 15-16% - для офісів класу "В+", 17-19% - для офісів класу "В", 20-25% - для офісів класу "С". При продажі професійного торгового центру маржа девелопера складає більш 17%. Але є і виключення - стартові інвестиції в столичний ТЦ "Піраміда" склали $6,5 млн. За оцінками експертів, об'єкт був проданий за $25 млн. Успішність проекту забезпечив його формат - "ринок під дахом". За рахунок майже трьох сотень орендарів "Піраміда" окупилася усього за 1,5-2 роки, коли середня окупність сучасних торгових центрів - 5-7 років.

Отримані від угод гроші вітчизняні девелопери вкладають у будівництво. Восени 2006 року девелопер ЗАТ "Квадрат-Україна" продав три підземних ТЦ "Квадрати" загальною площею 11 тис. м2, які працюють у м. Києві з 2000 року. Усі три торгівельні центри (ТЦ) приносили стабільний доход і окупилися за 3 роки. ТЦ були продані як готовий бізнес, але без права використання новим власником ТМ "Квадрат". Сума продажу трьох ТЦ удвічі перевищила суму початкових інвестицій у ці центри.

Отримані від угоди гроші (плюс кредити і засоби лондонського IPO корпорації "ХХІ вік", у яку входить Квадрат-Україна) інвестували у розвиток нових проектів. Зокрема, у будівництво чотирьох нових ТЦ формату "гіпермаркет-галерея" на Лівобережжі, загальною площею 190 тис. м2 і вартістю $200 млн. ТРЦ "Квадрат на Перова" загальною площею 35 тис. м2 і вартістю $30 млн. буде введений в експлуатацію наприкінці 2007 року, інші - у 2008 і 2009 роках [51].

За прогнозами аналітиків, усі бізнес-центри (БЦ), зведені в столиці за останні два-три роки, будуть перепродані до кінця 2007 року. Більш того, поряд зі старожилами на продаж виставлять БЦ-новобудови і навіть їх проекти. Девелоперам вигідно збувати проекти ще на стадії їх реалізації, оскільки на таких угодах можна заробити більше, ніж від оренди площ [58].

Оскільки іноземні інвестори більш зацікавлені викуповувати працюючі центри, девелоперу необхідно переконати інвестора купити об'єкт, гарантувати йому високу прибутковість і стовідсоткову заповнюваність.

Проте, квітнева угода 2006 року з купівлі-продажу бізнес-центру "Леонардо", стала самою дорогою в історії ринку. За оцінками експертів, ринкова ціна цього БЦ, побудованого наприкінці 2005 року, склала $80-100 млн. (орендні ставки - найвищі у столиці - $58-70 за м2 на місяць).

Крім БЦ "Леонардо", у 2007 році, відразу після введення в експлуатацію, буде проданий офісний центр "Айсберг" класу "А", площею 21 тис. м2, девелопментом якого займається компанія "НЕСТ". Ріелтори, які спеціалізуються на комерційній нерухомості прогнозують, що цього року змінить власника й офісний центр "Домінант". Вже зараз частина приміщень центру виставлена на продаж, але фахівці не виключають його продаж цілком.

У 2007-2008 роках іноземні девелопери скуповуватимуть нерухомість у регіонах. За цей час у великих містах з'являться професійні об'єкти, їхнє будівництво вже ведеться. Іноземні девелопери і міжнародні ритейлери вже зараз, крім м. Києва, аналізують ринки інших міст. Польському девелоперу зручніше і зрозуміліше розвивати свій бізнес у м. Львові, а, наприклад, російському - у м. Дніпропетровську, м. Харкові й м. Одесі.

Іноземні девелопери готові скуповувати ЦУМи, універсами, старі гастрономи, "Дитячі світи", земельні ділянки, підприємства-банкрути, порожні і неприватизовані будинки площею мінімум 5 тис. м2 у містах з населенням не менш 100 тис. осіб. Їх головний орієнтир - об'єкт повинен знаходитися в 1 км від пам'ятника В. Леніну, тобто у центрі міста.

Відсутність активних продажів у 2000-2004 роках була пов'язана з низькою інвестиційною привабливістю готових проектів, побудованих більш трьох років тому. Більшість якісних об'єктів у м. Києві з'явилося нещодавно.

Перша угода з перепродажу київського офісного центру відбулася наприкінці вересня 2003 року. Група іноземних інвесторів викупила бізнес-центр "Артем" приблизно за $15-17 млн. Потім було здійснено продаж столичного Horizon Office Tower - іноземна компанія придбала бізнес-центр ще на стадії його будівництва [53].

Зі столичних торгівельних центрів за 2004-2006 роки офіційно було продано тільки чотири: три підземних Квадрати (угода укладена наприкінці 2005 року) і ТЦ "Піраміда" (продано в квітні 2006 року). За інформацією великих консалтингових і девелоперських компаній Colliers International, DTZ Zadelhoff Tie Leung, Української торгівельної гільдії і Квадрат-Україна, наприкінці 2005 - першій половині 2006 роки були продані ТЦ "Піраміда", три ТЦ "Квадрати", БЦ "Леонардо", укладено угоду з продажу БЦ "Поділ Плаза".

Висока імовірність продажу БЦ "Айсберг" і БЦ "Домінант". Загальна ринкова вартість цих восьми об'єктів - більш $200 млн. Зазначена сума складає приблизно п'яту частину ринку комерційної нерухомості столиці.

На Заході й у країнах Центральної Європи перепродаж об'єктів комерційної нерухомості - звичайна справа. У 2006 році у Чехії і Словаччині зафіксовано більш 10 великих угод з перепродажу бізнес-центрів, загальна сума яких перевалила за $500 млн.

Бізнес перепродажу там поставлений у такий спосіб: спеціалізовані компанії проектують, будують і вводять в експлуатацію торгівельний комплекс або бізнес-центр. Об'єкт вони продають інвестиційним, пенсійному фондам або банківському інституту як готовий бізнес. Таким чином, при покупці готового бізнесу потенційні покупці уникають ризиків, пов'язаних з будівництвом і орендою центрів.

Страницы: 1, 2, 3, 4