Земельний кадастр

Земельний кадастр

2

ЗМІСТ

ВСТУП...................................................................................................................3

1 ЗЕМЕЛЬНИЙ КАДАСТР: ПОНЯТТЯ І СУТНІСТЬ......................................6

1.1 Загальні відомості і складові частини земельного кадастру.............6

1.2.Сучасні методичні положення земельного кадастру і

використання земель ..................................................................................12

1.3. Інформаційна система земельного кадастру.....................................15

2 ІСНУЮЧИЙ СТАН ОРГАНІЗАЦІЇ ВЕДЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО

КАДАСТРУ ........................................................................................................19

2.1. Кадастрове зонування..........................................................................19

2.2 Реєстрація землі та нерухомості..........................................................23

ВИСНОВКИ..........................................................................................................28

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ......................................................33

ВСТУП

Згідно статті 13-14 Конституція України гарантує кожному громадянину право власності та право користування землею та іншими природними об'єктами відповідно до закону.

На даний час в Україні завершився третій етап земельних перетворень. Відбулися принципові, глибокі зміни в формі власності на землю, розв'язана проблема забезпечення громадян земельними ділянками, введена платність за землекористування, створенні передумови для розвитку ринку землі, був введений в дію з 1.01.2002 року Новий Земельний Кодекс України.

Необхідно зазначити, що даний період є не лише рубежем історичних віх в розвитку суспільства, а й відліку здійснення якісно нових завдань щодо формування земельних відносин. Земельні перетворення в Україні - це справа складна, багатогранна, яка потребує детально продуманих кроків, консолідації зусиль вчених, економістів, фахівців різного профілю. Не таємниця, що земельна реформа покликана передусім відродити реального власника землі, здійснювалася дуже обережно аж до прийняття Указу Президента України від 03.12.1999 р. “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки”.

Проведення земельної реформи - це дуже складний та довготривалий процес і щоб реалізувати його успішно, прийти до очікуваних результатів, він повинен базуватися на глибокому продуктивному веденні необхідного комплексу землевпорядних робіт.

Важливу роль у здійсненні земельної реформи відіграє земельний кадастр.

Земельний кадастр, як відомо, ве-деться з метою інформаційного забез-печення учасників земельних відносин при реалізації їхніх повноважень по во-лодінню, користуванню і розпоряджен-ню землею. У процесі формування цих відносин, обумовленого особливостями використання землі, розвитком науково-технічного прогресу та зміною соціаль-них факторів змінювались завдання, методи і технології земельного кадаст-ру, а також область застосування його інформації. За всіх часів людство шу-кало найбільш оптимальні і найбільш опрацьовані способи ведення кадастру - на перший план виходили реальна або парцелярна системи; у кадастрі зна-ходили висвітлення переважно правові, облікові або оціночні дані. Тобто, перед суспільством завжди гостро стояла про-блема відповідності кадастру сформо-ваним земельним відносинам, рівню розвитку продуктивних сил і науково-технічного прогресу, а також пошуку шляхів вдосконалення кадастрових процедур.

Актуальність дослідження: у нашій країні з початком земельних перетворень значення земельно-кадастро-вої інформації ще більш зросло, тому що в її об'єктивності стали зацікавлені не тільки державні органи і господарські структури, але і практично всі громадя-ни та юридичні особи, залучені до зе-мельних відносин. Самі земельні відносини за останнє десятиліття зазнали принципових змін. У першу чергу, це зміна форми власності на землю, залу-чення її в ринковий оборот і введення земельного податку. При цьому кадастр, як інформаційна інфраструктура і ме-ханізм регулювання земельних відносин, стає все більш складним у порівнянні з кадастром попередніх десятиріч.

Об'єкт дослідження: земельний кадастр.

Предмет дослідження: сучасний стан розробки земельного кадастру України та його роль у перетворенні земельних правовідносин.

Мета дослідження: розкрити поняття земельного кадастру та його ролі у сучасному вирішенні проблем земельних правовідносин.

Завдання роботи:

- проаналізувати інформацію про земельний кадастр України та його роль у встановленні нових земельних правовідносин;

- виявити проблемні питання в земельному законодавстві, пов'язані з земельним кадастром;

- розкрити регулюючу сутність земельного кадастру .

Методи дослідження: метод правового аналізу, порівняльний, діалектичний, синтетичний.

1 ЗЕМЕЛЬНИЙ КАДАСТР: ПОНЯТТЯ І СУТНІСТЬ

1.1 Загальні відомості і складові частини земельного кадастру

Ведення земельного кадастру зумовлене об'єктивними потребами суспільства в одержанні, необхідних відомостей про землю як першоджерело матеріальних благ та об'єкт оподаткування.

Слово "кадастр" походить від латинських слів “сарut”, що означає "податковий предмет" та “сареtasturm” - "опис податкових предметів". Спочатку під кадастром розумілася книга, в якій вказувалися відомості про предмет оподаткування. З виникненням і розвитком держави земля стала основним джерелом державних доходів і у зв'язку з цим об'єктом оподаткування. Внаслідок цього на певних етапах розвитку суспільства з'явилася необхідність у точному обліку земель, а відтак і їх оцінці як об'єкта господарювання й оподаткування. Так, ще у Стародавньому Єгипті (4 тисячі років тому) удобрені розливами ріки Ніл землі обліковувалися у кількісному і якісному аспектах з-метою вилучення п'ятої частини доходів і встановлення права власності на землю. Такі дії з обліку та оцінки земель проводилися двічі на рік таксаторами - чиновниками фараона. В Аравійській пустелі, у Теллосі були знайдені халдейські таблиці з першими планами території й описом міста Данги, які належали до 4000 року до нашої ери. Найстаріша кадастрова карта, яка дійшла до нас, зберігається в Туреччині у Стамбульському музеї. Це глиняна табличка із зображенням районів, які підлягали оподаткуванню. Цей документ належить приблизно до 2200 року до нашої ери.

Цікавим кадастровим документом, створеним у далекому минулому ацтеками, є карта долини озера Шогимілко (місячне), виготовлена на великому листі стародавнього "паперу", яким була кора дерева. На цій карті показана мережа осушувальних каналів, доріг, близько 400 будинків із зображенням господаря ієрогліфом його імені, ділянка землі, осушеної дренажем придатної для вирощування сільськогосподарських рослин.

Відомості про поземельні кадастри знаходять також у Стародавньому Китаї, Месопотамії, Стародавній Греції і Римі, де вони успішно велися.

З розвитком суспільства змінювалися форми оподаткуванні населення, а тому вносилися певні зміни у земельний кадастр, результаті чого розрізняють такі три основні його види:

1) за маєтками (господарствами);

2) за угіддями;

3) за окремими ділянками (парцелами).

Кадастр за маєтками (господарствами) давав, порівняльну оцінку окремих маєтків (господарств), за угіддями - відповідну оцінку окремих видів земельних угідь, а кадастр за парцелами, («парцелярний кадастр) - оцінку окремих земельних ділянок. Порівняльна оцінка землі у кадастрі проводилася за даними ринкових цін на землю або за чистим доходом. В умовах приватної власності ринкові ціни на землю часто служили показником її якості. Малося на увазі, що ціна землі відображає її дійсну дохідність. Тому земельний кадастр, який проводився на, основі ринкових цін на землю» дістав назву, реального кадастру. У реальному земельному кадастрі оцінка земель проводилася в цілому щодо маєтку або садиби. При цьому не вимагався детальний обмір земель, поділ на угіддя та бонітування ґрунтів. Виходячи з того, що оцінка земель проводилась залежно від існуючих цін продажу на землю, то результати реальних. кадастрів виявлялися не завжди точними і тому цей вид земельного кадастру не знайшов значного поширення.

Більшість земельних кадастрів базувалася на відмінностях, дохідності від землі за середнім, чистим доходом, який визначався як середня різниця між нормальним валовим доходом і затратами виробництва, взятими за декілька останніх років. Роки з різкими відхиленнями кліматичних умов до розрахунків не бралися. При визначенні чистого доходу виходили із середньої нормальної дохідності, яку можна одержувати на землях даного району при однакових середніх умовах ведення господарства і середньому рівні землеробської техніки. У літературі цей вид земельного кадастру називають парцелярним, оскільки він проводився за чистим доходом з окремих ділянок (парцел).

Земельні кадастри буржуазних держав сприяли посиленню експлуатації й розорення селянських господарств, але мали й позитивний бік вони характеризувалися комплексністю робіт і достатньо глибокою детальністю польових обстежень на точній картографічній основі.

Слід зазначити, що науково-методичні й практичні аспекти земельно-кадастрових робіт на території України в минулому мають наукову цінність та практичне значення при проведенні земельного кадастру і в наш час. [6]

Державний земельний кадастр має важливе народногосподарське значення. Його дані служать для організації ефективного використання земель і їх охорони, планування народного господарства, управлінні земельними ресурсами, яке потребує цілеспрямованого впливу на їх використання і охорону.

Необхідність ведення державного земельного кадастру зумовлюється потребами суспільного виробництва. Стан його ведення в Україні залежить від потреб суспільного ладу в минулому і сучасних потреб переходу до ринкової економіки. Система його даних в минулому за умов соціалістичного ладу зводилася в основному до реєстрації землекористувань і кількісного обліку земель за видами угідь, що повністю задовольняло потреби соціалістичної економіки на перших етапах.

Після проголошення незалежності України зміст призначення і порядок ведення державного кадастру законодавчо закріплено в Земельному кодексі України (2001 р.) та у постанові Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993р. №15 «Про порядок ведення державного земельного кадастру».

Відповідно до цих актів державний земельний кадастр - єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визначення чи припинення права власності на земельні ділянки і права користування ними та містить сукупність відмінностей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі й землекористувачів.

Державний земельний кадастр розглядається як єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.

Державний земельний кадастр є основою для ведення кадастрів інших природних ресурсів.

Призначенням державного земельного кадастру є забезпечення необхідною інформацією органів державної влади та органів місцевого самоврядування, заінтересованих підприємств, установі організацій, а також громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю і цінності земель у складі природних ресурсів, контролю за використанням і охороною земель, економічного та екологічного обґрунтування бізнес планів та проектів землеустрою.

Державний земельний кадастр ведеться уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Порядок ведення державного земельного кадастру встановлюється законом.

Основними завданнями ведення державного земельного кадастру є:

· забезпечення повноти відомостей про всі земельні ділянки;

· застосування єдиної системи просторових координат та системи ідентифікації земельних ділянок;

· запровадження єдиної системи земельно-кадастрової інформації та її достовірності.

Система державного земельного ка-дастру - це сукупність взаємопов'яза-них організаційно-правових, технологіч-них, економічних та методичних заходів по створенню і веденню земельного ка-дастру.

Система державного земельного ка-дастру включає:

а) законодавчо визначену діяльність в галузі державного земельного кадас-тру та його правове регулювання;

б) органи, що здійснюють державне управління у галузі державного земель-ного кадастру;

в) організацію, ведення та управлін-ня в галузі державного земельного ка-дастру;

г) здійснення земельно-кадастрових робіт та ведення державного земельно-го кадастру на загальнодержавному, регіональному та місцевому рівнях;

ґ) державний і самоврядний конт-роль за здійсненням земельно-кадаст-рових робіт;

д) наукове, кадрове та фінансове забезпечення державного земельного кадастру;

є) суб'єкти та об'єкти державного земельного кадастру;

є) державні і комунальні науково-дослідні та проектно-вишукувальні організації, приватні юридичні і фізичні особи, які здійснюють земельно-кадас-трові роботи

Державний земельний кадастр має базуватися на наступних принципах:

1) комплексності, яка передбачає охоплення всіх земель України;

2) єдності методології ведення зе-мельного кадастру в масштабах всієї країни;

3) об'єктивності, достовірності і по-вноти даних земельного кадастру;

4) документованості всієї інформації;

5) безперервності, що передбачає систематичне виявлення і відображен-ня всіх змін в земельно-кадастрових даних;

6) обов'язковості застосування даних земельного кадастру при підтвердженні права власності на землю, справлянні плати за землю, здійсненні цивільно-правових угод із земельними ділянками, прогнозуванні і плануванні раціонально-го використання і охорони земель, здійсненні землеустрою, контролю за використанням земель, вирішенні зе-мельних спорів тощо.[8]

Згідно діючого земельного законодавства та змісту державного кадастру видно, що його дані не є однорідними оскільки включають відомості про правовий, природний і господарський стан земель, тому він за своєю структурою включає такі складові частини:

1. Кадастрове зонування,

2. Кадастрові зйомки,

3. Бонітування ґрунтів,

4. Економічну оцінку земель,

5. Грошову оцінку земельних ділянок,

6. Державну реєстрацію земельних ділянок,

7. Облік кількості та якості земель.

Всі ці складові частини державного земельного кадастру мають різне застосування в загальній системі управління земельними ресурсами.

Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель.

Державний реєстр земель складається з двох частин: книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок і Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

1.2.Сучасні методичні положення земельного кадастру і використання земель

В умовах коли земля стає товаром реєстрація є гарантом захисту прав власників землі і землекористувачів, недоторканості меж і розмірів землеволодіння і землекористування та об'єктів нерухомості, розміщених на їх території.

Реєстрація земельних ділянок - це правова сторона земельного кадастру. Вона забезпечує дотримання принципів недоторканості земельного фонду країни й охорону прав власників та землекористувачів на надані їм в установленому порядку землі [9].

Держава, проводячи реєструвальні роботи, з одного боку, виступає гарантом права власності на землю, з другого боку, здійснює контроль за використанням свого стратегічного потенціалу. Спираючись на реєстрацію земель, вона завжди використовувала її як правову підставу для стягнення земельного податку, через що земельний кадастр виконує свою найвідомішу з найдавніших часів фіскальну функцію.

Залишаючи право людини на земельну власність і її право на справедливий податок за цю власність, реєстрація земель спрацьовує як механізм правового регулювання і впорядкування земельних відносин, будучи надбанням суспільства і ознакою рівня його цивілізованості [10,11,12].

В умовах економічних реформ в Україні значно зросло значення реєстрації прав на земельні ділянки і тісно пов'язані з ними інші об'єкти нерухомого майна. Існуюча практика реєстрації земельних ділянок та нерухомого майна, розміщеного на ній, має численні недоліки і в цілому не відповідає новим, розширеним державним і суспільним потребам, перебуває на стадії становлення й удосконалення. Фактично сучасна цілісна система введення, накопичення, зберігання, пошуку, обробки і видачі даних про земельні ділянки відсутня.

Реєстрація - це внесення в реєстри (списки, описи, переліки, відомості, спеціальні книги) записів про особи, предмети, певні факти тощо з метою обліку, надання їм законної сили. Державна реєстрація - це процес, необхідний для виникнення, зміни, переходу, обмеження і припинення прав власності або інших прав.

Таким чином, державна реєстрація земельних ділянок - це система юридичних та технічних дій із закріплення прав власників землі та землекористувачів на земельні ділянки та нерухомість відповідно до чинного законодавства, на основі документів, що підтверджують ці права.

Підставою для реєстрування будь-якої земельної одиниці, незалежно від її адміністративного підпорядкування, є документи, єдиного для держави зразка, серед яких: державний акт на право власності, державний акт на право постійного користування землею та договори оренди землі.

Відповідно до "Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю і право постійного користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі", затвердженої наказом Держкомзему України від 29.02.2000 р. №27, для того, щоб відбувся факт реєстрації, виконують комплекс забезпечувальних робіт, внаслідок яких бланки документів наповнюються конкретним змістом і перетворюються на повноцінні документи, які реєструються у відповідних Книгах записів реєстрації.

Спираючись на матеріали цієї інструкції, в опрацюванні, державних реєструвальних документів доцільно виділити чотири основні етапи:

1) підготовчі роботи;

2) визначення меж земельної ділянки на місцевості;

3) заповнення бланків державних актів і договорів;

4) реєстрація і видача документів.

Виконавши комплекс робіт, здійснюється запис документів у відповідній Книзі записів реєстрації.

Відповідно до вказівки Держкомзему України від 1.08.2002 р. №24 запроваджено форми Книги у складі:

Книга 1 - Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю громадян;

Книга 2 - Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю юридичних осіб;

Книга 3 - Книга записів реєстрації державних актів на право постійного користування землею;

Книга 4 - Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі.

Поземельна книга, відповідно до вказівки Держкомзему України №11 від 20.03.2002 р. "Про запровадження форми Поземельної книги та порядку її ведення", містить всі необхідні правові, територіальні, кількісні та якісні дані і є єдиним джерелом офіційної земельно-кадастрової інформації, що гарантується державою фізичним та юридичним особам.

При встановленні розмежування районів міст чи кадастрові квартали (зони) повинна бути забезпечена стабільність цих територіальних утворень. Кадастрове зонування включає встановлення:

а)місця розташування обмежень щодо використання земель,

б)меж кадастрових зон та кварталів,

в)меж оціночних районів та зон,

г)кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

Роботи по впровадженню єдиної системи кадастрової нумерації земельних ділянок виконується державними та іншими землевпорядними органами.

При проведенні операцій із земельними ділянками попередні кадастрові номери земельних ділянок зберігаються на черговому кадастровому плані та архівах.

Кадастрові зйомки - це комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок.

Кадастрова зйомка включає:

а)геодезичне встановлення меж земельної ділянки,

б)погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами,

в)відновлення меж земельної ділянки на місцевості,

г)встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обмеження та обтяження щодо використання землі,

д)виготовлення кадастрового плану.

Економічна оцінка земель різного призначення проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельної ділянки різного цільового призначення. Економічна оцінка земель визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі.

Особливість оцінки сільськогосподарських земель виходить з того факту, що земля у сільському господарстві, на відміну від інших галузей, є не лише умовою, але водночас і головним засобом виробництва. Ст.200 Земельного кодексу України (2001 р.) наголошує, що економічна оцінка землі - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі [ 5].

1.3. Інформаційна система земельного кадастру

Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрішньогосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж сільських, селищних рад, встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель усіх категорій, а грошової оцінки земель, населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, - матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування.

Експертна грошова оцінка використовується при здійснені цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Земельний кадастр є основою функціонування цивілізованого ринку землі і нерухомості будь-якого суспільства, що в кінцевому результаті дозволяє ефективно здійснювати державну політику в галузі земельних відносин. Це вимагає створення державної автоматизованої системи земельного кадастру і в Україні, головною метою якої є формування інформаційної інфраструктури, яка забезпечує органи державної влади громадян країни інформацією про землю і нерухомість та захищає права власників землі і землекористувачів на передані у власність і надані у користування землі.

Структура автоматизованої інформаційної системи земельного кадастру в Україні випливає із компетенції органів державного управління земельними ресурсами.

Метою автоматизованої інформаційної системи державного земельного кадастру є:

- наочне відображення в комплексі картографічних і цифрових даних земельного кадастру;

- забезпечення оперативного одержання земельно-кадастрової інформації для управління земельними ресурсами;

- скорочення строків, зниження трудових затрат на складання і оформлення земельно-кадастрових документів та підвищення якості їх виконання;

- підвищення інтелектуального рівня праці інженерно-технічних працівників із земельного кадастру і землевпорядкування.

Головним завданням автоматизованої інформаційної системи земельного кадастру є:

- збір, аналіз і систематичне відображення в комп'ютерах картографічних і цифрових даних про правовий, природний і господарський стан земель різних господарських і адміністративно-територіальних одиниць, юридична реєстрація землеволодінь, землекористувань та об'єктів нерухомості не передані у власність і надані у користування землі, в тому числі і на умовах оренди, згідно з виданими власникам землі і землекористувачам документів на власність і користування землею;

- графічне відображення територіального розміщення земельних угідь, даних кількісного і якісного обліку та показників бонітування ґрунтів і економічної оцінки земель.

Автоматизована система державного земельного кадастру містить дані всіх його складових частин: реєстрації землеволодінь і земле користувань, облік кількості та якості земель.

Таким чином удосконалення земельного законодавства в Україні сприятиме чіткому функціонуванню земельних відносин між державою та власниками землі і землекористувачами, стимулюванню раціонального використання і охорони земель, і соціального захисту громадян.

Однак через відсутність належної координації контролю з боку державних органів, несвоєчасне вирішення ряду організаційних і правових питань реформування земельних відносин, реалізація земельних реформ стримується, її темпи залишаються незадовільними, а також відсутні роботи, які б дозволили встановити рівень використання земель на перспективу.

Основним і найскладнішим завданням земельної реформи є реалізація переходу функціонуючої системи землекористувань різних форм господарювання та землекористування на території сільської ради.

Основним змістом земельної реформи є вирішення таких питань:

виділення фонду земель ОПГ;

визначення земель громади села - сільськогосподарських угідь громадського користування;

формування землеволодіння селянських (фермерських) господарств;

формування мережі основних шляхів на території сільської ради з врахуванням нової організації території.

Вирішуючи ці питання необхідно врахувати основні положення формування здорового і продуктивного агроландшафту. Одним із основних елементів виконання цього завдання є розробка складових частин раціональної системи використання земель, в структурі угідь, доцільний виробничий напрямок господарств, структура рослинництва.

На сучасному етапі ведення державного земельного кадастру створюється система автоматизованого ведення земельного кадастру. Розроблена і постійно вдосконалюється система обліку земель (програмний комплекс “Земля”), закладено основу для створення нумерації земельних ділянок на основі класифікатора об'єктів адміністративно-територіального устрою України (КОАТУУ), що забезпечує присвоєння унікального номера кожній земельній ділянці, яка знаходиться на території України, завершуються роботи по проведенні грошової оцінки земель населених пунктів і ін. Всі ці заходи дадуть змогу створити ринок земель, забезпечать можливість ведення земельного кадастру в ринкових умовах.

2 ІСНУЮЧИЙ СТАН ОРГАНІЗАЦІЇ ВЕДЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРУ

Згідно діючого земельного законодавства, а саме статті 196 «Про складові частини державного земельного кадастру» Земельного кодексу України та змісту державного кадастру видно, що його дані не є однорідними оскільки включають відомості про правовий, природний і господарський стан земель, тому він за своєю структурою включає такі складові частини:

1. Кадастрове зонування;

2. Кадастрові зйомки;

3. Бонітування ґрунтів;

4. Економічну оцінку земель;

5. Грошову оцінку земельних ділянок;

6. Державну реєстрацію земельних ділянок;

7. Облік кількості та якості земель.

2.1. Кадастрове зонування.

Кадастрове зонування - це одна із складових частин державного земельного кадастру. Відповідно до статті 197 Земельного кодексу України кадастрове зонування включає :

а) місця розташування обмежень щодо використання земель.

б) меж кадастрових зон та кварталів.

в) меж оціночних районів та зон.

г) кадастрових номерів ( території адміністративно-територіальної одиниці).

Кадастровий план обмежень і обтяжень складається з метою одержання достовірної графічної і аналітичної інформації про наявність, склад, місце розташування об'єктів з особливим режимом використання і меж зон в яких обмежуються ті або інші види господарської діяльності з метою гарантування прав власників землі, захисту населення від шкідливих впливів при господарській діяльності, роботи об'єктів, що мають спеціальний режим виробничої діяльності.

Обмеження - це перелік дій (право третіх осіб), що обмежують права власника або користувача щодо розпорядження або користування земельною ділянкою.

Обтяження на використання землі - це право на земельну ділянку включаючи право на заставу, оренду, сервітути, обмеження, обов'язки по договору, рішення суду про передачу прав і інші встановленні законодавством права відносно землі.

Об'єктами кадастрового зонування являються зони особливого режиму використання земель :

-- охоронна зона;

-- зона санітарної охорони;

-- прибережна захисна смуга;

-- зона особливого режиму;

-- санітарно-захисна зона;

-- шумова зона;

-- обмеження, обтяження і земельні сервітути;

-- зони мінімальних відстаней;

-- зони теплових мереж.

Для забезпечення, створення і функціонування автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, можливостей ефективної обробки, управління інформацією у відповідній інформаційній системі, підтримки зв'язку з іншими галузевими кадастрами та інформацій цими системами запроваджено єдину систему кадастрової нумерації земельних ділянок.

Щоб забезпечити унікальність кадастрового номера земельної ділянки застосовано підхід фрагментації України за такою схемою: “Об'єкт адміністративно-територіального поділу України” => “Кадастрова зона” => “Кадастровий квартал” => “Земельна ділянка”.

Відповідно до наведеної схеми позиційна структура кадастрового номера земельної ділянки складається із чотирьох частин. Використовуючи нотацію Бенуса-Наура, структура кадастрового номера земельної ділянки представлена в такому вигляді :

| КОАТУУ | : | НКЗ | : | НКК | : | НЗД | ,

де | КОАТУУ | -- код одиниці адміністративно-територіального устрою України;

| НКЗ | -- номер кадастрової зони;

| НКК | -- номер кадастрового кварталу у межах кадастрової зони;

| НЗД | -- номер земельної ділянки в межах кадастрового кварталу;

| : | -- роздільник між складовими кадастрового номера.

Код одиниці адміністративно-територіального устрою України | КОАТУУ | складається із десяти чисел і використовують його тільки один раз для визначення зовнішніх меж населеного пункту чи земель сільської (селищної) ради, після чого означену територію поділяють на кадастрові зони, кадастрові квартали, та земельні ділянки в межах кадастрового кварталу. Номер кадастрової зони | НКЗ | у межах території визначеної | КОАТУУ | складається із двох чисел, а тому максимальна кількість кадастрових зон в межах населеного пункту чи земель сільської (селищної) ради становить 99 одиниць. Номер кадастрового кварталу | НКК| у межах кадастрової зони | НКЗ | складається з трьох чисел. Максимальна кількість кадастрових кварталів становить 999 одиниць. Номер земельної ділянки | НЗД | у межах кварталу | НКК | складається із чотирьох чисел. Максимальна кількість земельних ділянок в межах кадастрового кварталу може становити 9999 ділянок. Максимальна кількість земельних ділянок за даною структурою у межах визначеного | КОАТУУ | -- об'єкта адміністративно-територіального устрою становить:

99 х 999 х 9999 = 988911099.

Для відображення розташування і нумерації облікових кадастрових одиниць в кадастровій карті Космацької сільської ради створено чотири кадастрових зони, відповідно в кожній зоні - кадастрові квартали в населених пунктах та кадастрові земельні ділянки сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Індексний код земельної ділянки в межах відповідної земельної ділянки та кадастрового кварталу в сільській раді має вигляд :

26 2048360 :01 : 001 : 0001

Важливою умовою проведення об'єктивної оцінки земель є ретельний облік природнокліматичних і екологічних факторів. З цією метою проводять земельно-оціночне районування.

Оціночний район це частина території області для якої характерна певна однорідність агрокліматичних, геоморфологічних, грунтово-меліоративних і природно-технологічних умов.

При оцінці земель населених пунктів головним являється встановлення однорідності території за її ренто-утворюючими факторами, які впливають на потенціальну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населених пунктів. З цією метою виділяють земельно-оціночні райони. Кожний земельно-оціночний район характеризується такими факторами як :

-- доступність;

-- рівень інженерно-траспортного забезпечення та благоустрою території;

-- рівень розвитку сфери обслуговування населення;

-- екологічна якість території;

-- привабливість середовища;

-- зручність організації діяльності.

Суміжні оціночні райони, які однотипні за функціональним використанням і близькі за своєю цінністю об'єднуються у планувально-економічні зони, межі яких відображаються на плані населеного пункту.

2.2 Реєстрація землі та нерухомості

Реєстрація земельних ділянок - це правова сторона земельного кадастру. Вона забезпечує дотримання принципів недоторканості земельного фонду країни й охорону прав власників та землекористувачів на надані їм в установленому порядку землі [9].

Держава, проводячи реєструвальні роботи, з одного боку, виступає гарантом права власності на землю, з другого боку, здійснює контроль за використанням свого стратегічного потенціалу. Спираючись на реєстрацію земель, вона завжди використовувала її як правову підставу для стягнення земельного податку, через що земельний кадастр виконує свою найвідомішу з найдавніших часів фіскальну функцію.

Залишаючи право людини на земельну власність і її право на справедливий податок за цю власність, реєстрація земель спрацьовує як механізм правового регулювання і впорядкування земельних відносин, будучи надбанням суспільства і ознакою рівня його цивілізованості [ 10; 11;12].

В умовах економічних реформ в Україні значно зросло значення реєстрації прав на земельні ділянки і тісно пов'язані з ними інші об'єкти нерухомого майна. Існуюча практика реєстрації земельних ділянок та нерухомого майна, розміщеного на ній, має численні недоліки і в цілому не відповідає новим, розширеним державним і суспільним потребам, перебуває на стадії становлення й удосконалення. Фактично сучасна цілісна система введення, накопичення, зберігання, пошуку, обробки і видачі даних про земельні ділянки відсутня.

Реєстрація - це внесення в реєстри (списки, описи, переліки, відомості, спеціальні книги) записів про особи, предмети, певні факти тощо з метою обліку, надання їм законної сили.

Державна реєстрація - це процес, необхідний для виникнення, зміни, переходу, обмеження і припинення прав власності або інших прав.

Таким чином, державна реєстрація земельних ділянок - це система юридичних та технічних дій із закріплення прав власників землі та землекористувачів на земельні ділянки та нерухомість відповідно до чинного законодавства, на основі документів, що підтверджують ці права.

Об'єктами реєстрації є:

- об'єкти землі та нерухомості;

- суб'єкти прав на земельні ділянки та нерухомість;

- права на земельні ділянки (разом з обтяженнями на ці права);

- документи.

Суб'єктами реєстрації земельних ділянок є уповноважені державою реєстраційні органи (установи). Згідно з "Положенням про реєстрацію землеволодінь та землекористувань", затвердженим Державним комітетом по земельних ресурсах за №144 від 23.08.2001 р., державну реєстрацію покладено на Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України (Центр ДЗК).

Знаряддям реєстрації землі та нерухомості є реєстраційна система, яка включає персонал, інформаційну техніку, технологію тощо. До складу системи входять фахівці, які офіційно здійснюють реєстрацію, права і обов'язки яких регламентуються спеціальним положенням. Методом реєстрації є внесення записів у державний реєстр землі та нерухомості на підставі заяв і відповідних документів, отриманих від власників, та користувачів і з інших джерел [ 14,16].

Державна реєстрація земельних ділянок, згідно статті 202 Земельного кодексу України здійснюється у складі державного реєстру земель.

Державний реєстр земель складається з двох частин :

а) Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;

б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Державна реєстрація земельних ділянок - це складова частина земельного кадастру. Вона забезпечує дотримання принципів недоторканості земельного фонду України і охорону прав землевласників, землекористувачів на даній їм в установленому порядку землі. Як відомо, земельні ділянки належать на правах власності або користування фізичним або юридичним особам, тому саме при цьому їх можна вважати землеволодіннями або землекористуванням, які потребують відповідної реєстрації.

Реєстрація - це внесення до списків, реєстрів або спеціальних книг будь-яких осіб, організацій, документів або запис про зміни фактів. Стосовно до земельної ділянки, реєстрація передбачає комплекс дій, які виконуються у встановленою земельною практикою порядку і відповідністю із завданням управління земельними ресурсами. Таким чином, державна реєстрація земельних ділянок - це юридичне оформлення права власності або користування землею закріплення меж земельних ділянок в натурі, видача власникам землі і землекористувачам документів на право власності чи користування землею, та запис їх у відповідних земельно-реєстраційних документах.

Документація державного земельного кадастру поділяється на : основну і допоміжну.

Основна документація державного земельного кадастру складається з єдиного державного реєстру земель, кадастрових справ, кадастрових планів, об'єктів обліку і чергових кадастрових планів.

До допоміжної документації належить книга обліку документів і книга обліку відомостей, каталоги координат, пунктів межової мережі.

Єдиний реєстр земель містить сукупність відомостей про існуючі і ті об'єкти обліку, які припинили своє існування. Виникнення або припинення існування об'єкта підлягає державному обліку в єдиному державному реєстрі земель. Дата виникнення існування об'єкта і датою припинення є дати внесення відповідних записів в єдиний державний реєстр земель. Землеволодіння і землекористування є загально-визначеними поняттями в галузі практичної організації використання земель, які підлягають обов'язковій реєстрації.

Землеволодіння - земельна ділянка, передана у встановленому порядку у власність громадянам, сільськогосподарським підприємствам, громадським організаціям для цілей, визначених земельним законодавством.

Земельна ділянка при державній реєстрації є обліково-реєстраційною одиницею.

Реєстрація земельної ділянки є засобом охорони прав землевласників і землекористувачів від різного роду порушень. Вона забезпечує сталість землеволодінь і землекористувань, використання земель відповідно до цілей і призначень, для яких вони надані землевласникам і землекористувачам.

Таким чином, земельна реєстрація досить добре забезпечує вивчення земель у правовому відношенні і визначає їхнє господарське положення.

Державна реєстрація земельних ділянок і прав на них є третім структурним блоком державного земельного кадастру. За своєю суттю це процедура перевірки і юридичного підтвердження правильності інформації в кадастровій справі і внесення відповідних записів у поземельну книгу. Принципове значення цих дій полягає в тому, що з часом занесення даних про право власності на земельну ділянку в Поземельну книгу держава гарантує суб'єкту права умови користування земельною ділянкою, які зафіксовані у правовстановлюючому документі. І кадастровій справі ( реєстр обмежень, сервітутів).

Процедура державної реєстрації земельних ділянок включає: аналіз і юридичну експертизу правовстановлюючих документів їх відповідність чинному законодавству; запис в поземельну книгу; виписку реєстраційного свідоцтва (посвідчення), відмітку факту реєстрації в реєстраційній карті земельної ділянки, передачу кадастрової справи; реєстраційної карти; свідоцтво про державну реєстрацію і його копію у відділ земельних ресурсів, який вручає свідоцтво суб'єкта права власності на земельну ділянку і передає кадастрову справу в архів.

Первинним правовим документом системи реєстрації земельних ділянок і прав на них є Поземельна книга, яка містить в собі всі необхідні дані для однозначного визначення прав на земельні ділянки і є єдиним джерелом інформації, основою для визначення існуючих прав на землю громадян, юридичних осіб, судових органів і органів управління.

Враховуючи, що реєстрація землі у запропонованому вигляді запроваджується в Україні вперше є потреба відпрацювання процедури реєстрації та взаємодії різних відомств, задіяних системою. У зв'язку з цим пропонуються логічні схеми процесу реєстрації земельних ділянок та взаємодій відомств щодо створення ведення та використання земельно-кадастрової інформації.

При реєстрації земельних ділянок приватної форми власності на землю спочатку реєструють землі, передані громадянам для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель (присадибна ділянка) та для ведення селянського (фермерського) господарства, для садівництва, дачного і гаражного виробництва. Окремо реєструють земельні ділянки громадян, надані їм у користування як постійне, так і тимчасове. Після цього проводиться підсумок всіх земель переданих у приватну власність і наданих у користування.

Загальну площу земельних ділянок записують на основі документів, які підтверджують право власності, право користування землею. Що до кожного виду власності і користування землею вказують назву документу, на основі якого проведена реєстрація, його номер і дату видачі власнику землі і землекористувачу або номер і дату прийняття рішення.

Після реєстрації кожної земельної ділянки залишають відповідну кількість рядків для внесення поточних змін.

ВИСНОВКИ

На даний час в Україні завершився третій етап земельних перетворень. Відбулися принципові, глибокі зміни в формі власності на землю, розв'язана проблема забезпечення громадян земельними ділянками, введена платність за землекористування, створенні передумови для розвитку ринку землі, був введений в дію з 1.01.2002 року Новий Земельний Кодекс України.

Необхідно зазначити, що даний період є не лише рубежем історичних віх в розвитку суспільства, а й відліку здійснення якісно нових завдань щодо формування земельних відносин. Земельні перетворення в Україні - це справа складна, багатогранна, яка потребує детально продуманих кроків, консолідації зусиль вчених, економістів, фахівців різного профілю. Проведення земельної реформи - це дуже складний та довготривалий процес і щоб реалізувати його успішно, прийти до очікуваних результатів, він повинен базуватися на глибокому продуктивному веденні необхідного комплексу землевпорядних робіт.

Однак фундаментальне завдання, яке ставилось перед земельною рефор-мою - радикально змінити відношення до землі як до національного багатства шляхом розширення спектра форм власності, залучення до виробництва нових власників, зацікавлених і спро-можних ефективно, раціонально, по-господарськи та еколого-безпечно вико-ристовувати сільськогосподарські зе-мельні ресурси - практично не виріше-но.

Разом з тим необхідно відмітити, що до цього часу відсутні скільки-небудь помітні зрушення і у розв'язанні такого важливого завдання земельної рефор-ми, як розвиток ринкового та неринкового земельного обігу. Останній покли-каний сприяти:

- розумній концентрації сільськогоспо-дарських угідь у руках дбайливих і відповідальних власників;

- підвищенню результативності вико-ристання цих угідь;

- їх використанню, зменшенню нега-тивних антропотехногенних наванта-жень на ґрунтовий покрив. Вирішення цих життєво важливих завдань вимагає цілеспрямованої робо-ти всіх гілок влади щодо створення пра-вової, організаційної та економічної бази функціонування в Україні цивілізовано-го земельного ринку.

Таким чином, вирішення цих життєво важливих завдань вимагає цілеспрямованої робо-ти всіх гілок влади щодо створення пра-вової, організаційної та економічної бази функціонування в Україні цивілізовано-го земельного ринку. [5]

сама земельна рефор-ма ще не досягла своєї кінцевої мети. Поки що не вдалося:

- стабілізувати агропромислове ви-робництво;

- істотно підвищити конкурентоспро-можність вітчизняної агро-продукції;

- ефективність використання земель-них ресурсів;

- знизити земле місткість сільського господарства в нашій державі;

- покращити екологічний стан сільськогосподарських угідь;

- зберегти ґрунт від виснаження та деградації.

Тому слід продовжувати земельну реформу та вдосконалювати земельні відносини, насамперед в аграрній сфері, вносячи певні зміни у форми і методи здійснення земельних перетво-рень на селі. Доцільно, на наш погляд, внести певні корективи в існуючу сис-тему земельної оренди, державного кон-тролю за раціональним та еколого-безпечним використанням усіх земель сільськогосподарського призначення, посилити увагу і збільшити інвестуван-ня земле-охоронних і земле-меліоративних заходів.

Щоб земельна реформа в Україні найближчим часом була спроможна дати реальні та відчутні позитивні резуль-тати, необхідно, на нашу думку, виріши-ти щонайменше чотири великих групи складних і нелегких проблем.

1. Проблеми, пов'язані зі стабіліза-цією аграрного виробництва, істотним покращанням фінансового стану сільсь-когосподарських підприємств різних форм власності та господарювання, по-силенням інвестиційної діяльності в усіх сферах національного АПК. З цією ме-тою вкрай необхідно розвивати підпри-ємницьку ініціативу на селі, надавати агропромисловим товаровиробникам пільгові кредити, дотації на деякі види затрат, наприклад, на придбання міне-ральних добрив, отрутохімікатів, гербі-цидів, сортового насіння, племінних тва-рин тощо. Все це, безперечно, позитив-но відіб'ється на раціоналізації та екологізації використання земельних ре-сурсів у сільському господарстві.

2. Проблеми, які безпосередньо сто-суються поглиблення земельної рефор-ми і підвищення її результативності:

- необхідно завершити повне юридич-не оформлення прав власності на землю та інші форми землеволодін-ня;

- провести широкомасштабні кадаст-рові роботи;

- запровадити і жорстко дотримувати-ся правил стимулювання та санкцій за показниками рівня використання сільськогосподарських угідь та їх еко-логічного стану.

З метою господарсько доцільного, економічно та екологічно обґрунтовано-го перерозподілу земель сільськогоспо-дарського призначення в державі має бути запроваджений зрештою регульо-ваний земельний ринок, який враховує нинішні соціально-економічні реалії та регіональні особливості можливого зе-мельного обігу.

3. Проблеми, які пов'язані зі ство-ренням повноцінної та високорозвиненої ринкової інфраструктури, в т.ч. і зе-мельного ринку. Без такої інфраструктури подальший розвиток ринкових пере-творень аграрного сектора та усього АПК, поглиблення земельної реформи просто неможливі. Для цього в держав-ному бюджеті, як і в місцевих бюдже-тах, мають передбачатися відповідні кошти. Від успішного вирішення зазна-чених вище проблем залежать продо-вольча безпека держави та раціональ-не й еколого-безпечне використання її найціннішого багатства - земельних ре-сурсів.

4. Проблеми, які необхідно вирішу-вати у сфері аграрного землекористу-вання, реформуючи земельні відноси-ни на селі таким чином, щоб перевести його на модель сталого розвитку. Це має бути фундаментальним завданням но-вого етапу здійснення земельної рефор-ми в Україні. Як відомо, Конференція ООН з навколишнього середовища і розвитку, яка відбулася в червні 1992 р. в м. Ріо-де-Жанейро, визначила комп-лекс завдань щодо системного підходу до планування та раціонального вико-ристання земельних ресурсів взагалі й у сільському господарстві зокрема.[1]

Важливу роль у здійсненні земельної реформи відіграє земельний кадастр.

Земельний кадастр виконує певні ролі:

1) регулююча роль кадастру - інфор-маційно забезпечити формування, удосконалювання і функціонування адміністративних і економічних ме-ханізмів державного регулювання земельних відносин, і особливо фор-мування земельного ринку;

2) фіскальна роль кадастру - інфор-маційно й організаційно забезпечи-ти надходження податкових платежів за земельні ресурси, у т.ч. при здійсненні з ними різних угод (вста-новлення ставок податку й облік платників податків);

3) правова роль кадастру - забезпе-чити реєстрацію правового статусу земельних ділянок (їхня прина-лежність, дані про угоди, про форму права на ділянку і її право-володільця) або її інформаційне забезпечен-ня;

4) облікова роль кадастру - здійсни-ти облік земельних ресурсів (їхньої кількості, місця розташування, роз-поділу між власниками і користува-чами, якісного стану, ступеню залу-чення в ринковий оборот і т. п.) як найважливішого національного над-бання;

5) господарська ( агро-виробнича) роль кадастру - забез-печити потребу в даних про якість зе-мель для сільськогосподарського (придатність до оброблення тих або інших культур) і іншого використан-ня (для розміщення виробничих об'єктів, лісонасаджень і т. п.).

Ці п'ять пунктів історично вирішують-ся в рамках земельного кадастру, скла-дають його сучасну суть і обумовлюють необхідність його ведення. На підставі вже зібраної інформації, для вирішен-ня цих завдань, земельний кадастр за-безпечує землевпорядні та інші роботи, спрямовані на організацію раціонально-го використання земель, здійснення кон-трольних функцій держави щодо управ-ління і використання землі, а також може задовольнити потреби учасників земельного ринку в зведеннях про землі, що втягуються у ринковий обо-рот. У зв'язку із залученням землі в рин-ковий оборот, додаткову актуальність набуло давно обговорюване питання про можливості розширеного тлумачен-ня об'єкта земельного кадастру: тільки земля або земля разом із розташова-ними на ній і під нею рукотворними об'єк-тами, покладами корисних копалин і т. ін.[2]

Отже треба відзначити, що земельний кадастр виконує дуже важливу роль у врегулюванні земельних відносин в Україні, має виключне значення у стабілізації агарарного сектору української економіки.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Конституція України. Верховна Рада України. 28.06.1996 р. Київ

Земельний кодекс України. Верховна Рада України. 25.10.2001 р. Київ. - 80 ст.

Про державний земельний кадастр. Закон України. - 2003

Науково-виробничий журнал «Землевпорядкування» №3(7), Київ, 2002. - С. 3-7, С. 26-32.

Науково-виробничий журнал «Землевпорядкування» №1(9), Київ, 2003. - С. 61-65.

Ступень М.Г. Теоретичні основи Державного земельного кадастру, навчальний посібник. - Львів, 2003 . - С.123

Гнаткович Д.Й. Земельный кадастр. Економика землепользования.- Львов: Выстая школа, 1986. - С. 23-33

Лісовий кодекс України. Прийнятий 21.01.2001// ВВРУ. - 2001. - №2.

Даниленко А.С., Лихо груд М.Г., Основні засади запровадження в Україні кадастрової-інформаційної системи//Землевпорядний вісник. - 2003. - №1. - С. 22-27.

Добряк Д.С., Вагін Ю.М., Єршов В.Г., Методологічні основи автоматизації процесу реєстрації прав на земельні ділянки // Землевпорядний вісник. - 1998р. - №1(2). - С.10-15.

Водний Кодекс України, прийнятий 06.06.1995// ВВРУ. - №8. - 1995.

Кодекс України про адміністративні правопорушення із змінами і доповненнями. Прийнятий 11.07.1995//ВВРУ. - 1995. - №9.

Егоренков П. Е. Природоохронные основы землеустройства- М: Агропромиздат, 1986. С. 32

Землевпорядний вісник. - К; Урожай, 1998. - №1. - С.29.

Земельный кадастр в сельськохозяйственных предприятиях.- Львов: ЛСИ 1975

Інструкція про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право власності на землю і право постійного користування землею (у тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі : Затверджена наказом Держкомзему України від 29.02.2002., №27, - К.: Деркомзем України , 2002.

Іванух Р. А. Охорона і раціональне використання природоресурсного потенціану сільського господарства. -К; Урожай; 1985

Казьмір П.Г., Мицай М. А. “ Важливі умови реалізації земельної реформи”. Економіка АПК 1995

Магазинщиков Т. П. Земельный кадастр.- Львів: Світ, 1991. - 452с.