Это первая в России эмиссия в рамках программы секьюритизации диверсифицированных платежных прав, которой присвоен инвестиционный рейтинг на уровне BBB- рейтинговым агентством Standard & Poor’s. Кроме того, это также первый выпуск облигаций российским эмитентом, обеспеченных диверсифицированными платежными правами (серии 2007-B), с льготным периодом в отношении амортизации долга (1 год). Программа диверсифицированных платежных прав Альфа-Банка с учетом этого выпуска стала крупнейшей в мире программой без страхового покрытия (unwrapped). В качестве совместных организаторов эмиссии выступили Dresdner Kleinwort, инвестиционное подразделение Dresdner Bank AG, и Merrill Lynch International (Merrill Lynch). Обоим траншам, деноминированным как в евро, так и в долларах США, был присвоен рейтинг на уровне Baa3 рейтинговым агентством Moody’s Investors Service и рейтинг на уровне ВВВ- агентством Standard & Poor’s. Размещение осуществлено по Правилу 144A/ Правилу S (Regulation 144A / Regulation S), В сделке приняли участие более 35 американских и европейских инвесторов из круга как устоявшихся, так и новых инвесторов данного класса активов. Получение второго рейтинга для сделки также сыграло положительную роль для ряда инвесторов из США и европейских стран, которые до этого не имели возможности участвовать в данной программе.

В апреле 2007 года DeltaCredit завершил сделку по трансграничной секьюритизации портфеля ипотечных кредитов. Сделка представляет собой внешнюю секьюритизацию ипотечных кредитов на сумму 206,3 миллиона долларов США. Активы состоят в основном из кредитов с фиксированной ставкой (96%), номинированных в долларах и обеспеченных залогом недвижимого имущества в Москве, Санкт-Петербурге, и в других регионах России. Все секьюритизированные кредиты были выданы банком DeltaCredit и его банками-партнерами.

Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами DeltaCredit, поделенные на классы A, B и C, размещены ирландской компанией Red & Black Prime Russia MBS No.1 Limited. Ценными бумагами заинтересовались крупные инвесторы, в числе которых различные инвестиционные фонды и крупные банковские организации, что привело к переподписке на все транши. При этом процентные платежи по старшему траншу составили LIBOR + 105 по классу А, + 145 по классу B и + 335 пунктов по классу С.

Размещенные облигации имеют плавающую процентную ставку и срок обращения — 28 лет, до 2035 г. Международные рейтинговые агентства Fitch и Moody’s присвоили ценным бумагам следующие рейтинги, соответственно: облигациям класса A на сумму в 173,2 миллиона долларов (84%) — рейтинги A/А2; облигациям класса B на сумму в 14,5 миллиона долларов (7%) — рейтинги BBB+/Baa2; облигациям класса C на сумму в 18,6 миллиона долларов (9%)— рейтинги BB+/Ba2.

23 мая 2007 года на ММВБ состоялось размещение неконвертируемых документарных процентных жилищных облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя класса «А» в количестве 2 900 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая. Эмитент облигаций - ЗАО "Первый ипотечный агент АИЖК». Организатор выпуска облигаций - ЗАО КБ «Ситибанк». По результатам конкурса ставка фиксированного купона была установлена в размере 6,94%. Доходность облигаций к погашению составила 7,12% годовых. В ходе конкурса по определению ставки первого купона по облигациям класса «А» инвесторами было выставлено свыше 50 заявок на общую сумму 8,1 млрд. рублей. Международное рейтинговое агентство Moody's присвоило облигациям выпуска класса «А» предварительный рейтинг А3, что на две ступени выше суверенного. Класс «Б» также получил рейтинг - Ва1.

В июне 2007 года Газпромбанк и Barclays Capital, выступившие ведущими организаторами второй международной секьюритизации портфеля закладных АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО объемом 6,9 млрд рублей, завершили размещение ценных бумаг Gazprombank Mortgage Backed Securities серии 2007-1. Соорганизатором старшего транша облигаций А1 выступил Lehman Brothers International (Europe).

Инвесторам было предложено четыре рейтингованных транша ценных бумаг, в отношении которых установлена различная очередность исполнения обязательств. Старший транш облигаций А1 номинальной стоимостью 147,15 млн евро (кредитный рейтинг A3/BBB+ от Moody’s / Standard&Poor’s) размещен среди инвесторов по ставке купона 1-мес. Euribor + 110 базисных пунктов. Старший транш облигаций А2 номинальной стоимостью 850 млн рублей, имеющий одинаковый приоритет исполнения обязательств с траншем А1 (кредитный рейтинг A3/BBB+ от Moody’s / Standard&Poor’s), размещен по фиксированной ставке купона 7,5 % годовых. Рублевые субординированные транши В и С номинальной стоимостью 311,8 и 329,0 млн рублей соответственно (кредитный рейтинг Baa3/BBB- от Moody’s и Ba2/BB- от Standard&Poor’s) размещены по фиксированной ставке купона 7,75 % годовых и 10,5 % годовых соответственно. Кредитное усиление держателям рейтингованных траншей облигаций предоставлено посредством субординированного транша Da, выкупаемого Совфинтрейдом и неамортизируемого денежного резервного фонда в размере 1,5% от объема сделки.

Облигации размещены среди 25 инвесторов. 43,69% выпуска размещены среди инвесторов Великобритании, 17,36% – Германии, 15,86% – Австрии. Также в размещении приняли участие французские, итальянские, португальские и испанские инвесторы. Российские инвесторы приобрели 6,9% выпуска. Основными инвесторами выступили управляющие фондами (52,87%) и банки (40,29%). Спрэд над базисной ставкой по старшему траншу облигаций, номинированному в евро, был снижен на 0,2% по сравнению с первой международной секьюритизацией портфеля АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО, реализованной в декабре 2006 года.

В рамках данной сделки был использован ряд инновационных подходов к размещению ценных бумаг, позволивших организаторам сделки добиться оптимальных условий размещения. Во-первых, старший класс выпускаемых ценных бумаг был разделен на транши в иностранной валюте и рублях. При этом впервые в истории секьюритизации активов на развивающихся рынках распределение объема выпускаемых бумаг в иностранной валюте и местной валюте определялось на основании объема инвесторского спроса. Во-вторых, широкому кругу инвесторов были предложены два рублевых субординированных транша облигаций. Заявки на приобретение данных траншей в 3,5 раза превысили номинальный объем предлагаемых бумаг.

В июне 2007 года Международное рейтинговое агентство Moody's присвоило предварительные долгосрочные рейтинги RMBS, выпускаемым в рамках сделки трансграничной секьюритизации ипотечных активов Москоммерцбанка. Эмитентом ценных бумаг выступает специально созданная компания (SPV) Moscow Stars B.V., зарегистрированная в Нидерландах. Номинальный срок погашения ценных бумаг – декабрь 2034г. Организаторами сделки выступили HSBC Bank PLC и Raiffeisen Zentralbank Osterreich AG.

Выпуск состоит из трех траншей общим объемом 184,4 млн. долларов. Старшему траншу класса А объемом 163,2 млн. долл. (88,5% выпуска) присвоен предварительный рейтинг Ваа2. Транш класса В объемом 16,6 млн. долларов получил рейтинг Ва2. Младший транш класса С объемом 4,6 млн. долларов не рейтинговался.

Ипотечные активы, которые лежат в основе сделки, обладают хорошими кредитными характеристиками. Средний текущий коэффициент LTV по портфелю составляет 67,58%. Все ипотечные кредиты, входящие в состав покрытия, оформлены закладными. Портфель состоит из 1327 кредитов с фиксированной ставкой, выданных в Москве (71,72%) и Московской области (38,38%). Максимальный размер кредита в портфеле составляет 1 млн. долларов, средний размер кредита по портфелю – 138, 97 тыс. долларов.

Параметры всех сделок по рефинансированию ипотечных кредитов и секьюритизации российских активов можно найти на странице «Все эмиссии» раздела «Секьюритизация». Комментарии участников рынка, экспертов в области кредитования и секьюритизации читайте в ежемесячных обзорах «Ипотечное кредитование и секьюритизация» в разделе «Аналитика рынка».

По состоянию на 2007 год можно было смело утверждать, что закрытые паевые инвестиционные фонды с ипотечным покрытием – это вполне сложившийся инструмент инвестирования на отечественном фондовом рынке и рефинансирования ипотечных кредитов. С момента даты окончания формирования первого такого фонда в России прошло менее пяти лет. Появление подобного инструмента коллективных инвестиций стало возможным после принятия соответствующих нормативно-правовых изменений. Новый вид ПИФов ввело Постановление ФКЦБ России № 04-7/пс в апреле 2004 года. Согласно постановлению, в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории ипотечных, могут входить 4 вида активов:

· денежные средства, в том числе иностранная валюта;

· государственные ценные бумаги РФ;

· государственные ценные бумаги субъектов РФ;

· денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, в том числе оформленных закладными.

При этом существуют следующие условия и ограничения относительно ипотечной составляющей:

· В состав активов одного ипотечного ПИФа не могут входить денежные требования по обязательствам жилой ипотеки и любой другой (коммерческой, земельной), т.е. нельзя смешивать объекты залога;

· Сумма основного долга по кредиту не должна превышать 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая выступает предметом ипотеки;

· Не менее двух третей рабочих дней в течение календарного года ипотечная часть фонда, т.е. денежные требования по кредитам, должна составлять не менее 65 % от стоимости активов;

· Жизнь заемщика и недвижимое имущество должны быть застрахованы на сумму не менее 70% от рыночной стоимости (оценки) недвижимости, являющейся предметом ипотеки;

· Сумма требований по одному ипотечному кредиту, входящему в актив фонда, не должна превышать 10% стоимости активов фонда.

Специфика работы закрытых фондов заключается в том, что такие фонды создаются под конкретный объект (недвижимость, портфель ипотечных кредитов, венчурное предприятие), после окончания формирования фонда количество паев не может изменяться, но есть возможность вторичных торгов паями на бирже. Стандартные паевые фонды вкладывают средства в ценные бумаги и другие активы и получают доход от роста котировок, ставя свою прибыль в полную зависимость от ситуации на фондовом рынке. Доходом ипотечных паевых фондов являются ежемесячные взносы заемщиков, которые получили в ипотечном банке кредит, и рыночные риски уступают место человеческому фактору, т.е. возможности просроченных платежей или досрочных погашений, доля которых в России пока невелика.

Деятельность ипотечного ПИФа содержит две основные процедуры: первая, начинается с того, что заемщик берет кредит в банке и оформляет закладную. Банк формирует пул закладных и продает их ипотечному ПИФу, который, в свою очередь, размещает паи среди инвесторов (негосударственных пенсионных фондов и т.д.). Вторая процедура – получение и распределение дохода по паям ипотечного ПИФа. Ежемесячно заемщик оплачивает в кассе ипотечного банка установленные платежи. Банк направляет средства в ипотечный ПИФ, который, в свою очередь, ежеквартально выплачивает своим пайщикам инвестиционный доход.

Данная схема впервые была опробована в 2005 году, когда был сформирован первый подобный фонд. На 1 июня 2007 года в России было зарегистрировано 10 ИЗПИФов под управлением 9 управляющих компаний, еще ряд фондов находится в стадии формирования. Общая величина рефинансированных ипотечных кредитов, находящихся в составе активов ИЗПИФов составляет приблизительно 6640 млн. руб. При этом 3 из 10 фондов были сформированы в 2005 году, 5 фондов в 2006 году и 2 фонда – в текущем году. Объем финансирования, привлеченного с использованием данного механизма в 2006 году, составил 4997 млн. руб., что превысило показатель 2005 года более, чем в три раза. Лидером данного рынка по итогам 2006 года стала ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ», создавшая 2 фонда с суммарными активами 3829 млн. руб.

Информацию обо всех сформированных паевых инвестиционных фондах с ипотечным покрытием и их основные характеристики можно найти в разделах «Ипотечные фонды» и «Аналитика».

В 2005 году на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, мы стали свидетелями формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на котором будут продаваться портфели с различными характеристиками, а главное, с различными уровнями доходности и риска. На сегодняшний день на этом рынке работают следующие организации: АИЖК, Совфинтрейд (дочерняя компания Газпромбанка), ВТБ, Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), АТТА Ипотека, КИТ Финанс, Русско-Американская ипотечная компания (RAM). Куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляют банки-оригинаторы для целей структурирования сделок по рефинансированию.

Рынок ипотечных брокеров появился в России в 2004 году. Развитие этого бизнеса обусловлено возникновением и постоянным увеличением спроса на данные услуги. На сегодняшний день в стране существуют различные виды брокеров: создаваемые банками и работающие в их интересах, а также брокеры крупных риэлтерских компаний и независимые ипотечные брокеры, действующие в интересах клиента. Отдельного закона об ипотечном брокере пока не существует, но деятельность регламентируется законом об ипотеке и Гражданским кодексом. В России работа ипотечного брокера включает в себя не только консультирование клиента и подбор банка, который выдаст ипотечный кредит с учетом его доходов, расходов, социального статуса и положения, но и сопровождение при получении такого кредита: помощь при сборе документов, минимизация временных затрат, а также при желании оформление сделки купли-продажи. На тот день в России действовали порядка 40 брокеров, крупнейшие из них созданы столичными банками и агентствами недвижимости.

РУСИПОТЕКА продолжала на системной основе собирать статистические данные по объемам и количеству выданных ипотечных кредитах ведущими банками и региональными операторами. Данная информация постоянно пополняется и, позволила объективно оценить динамику развития и потенциал российского рынка на сегодняшний день. Посмотреть сводную таблицу можно в разделе Рейтинги.

Ипотечное кредитование весьма неплохо укоренилось в нашей стране за предшествующие несколько лет. Большинство людей уже не боятся брать огромную денежную сумму в кредит на долгий срок. Это и не удивительно, потому что, банки выдавали существенные суммы денег на долгий срок и под незначительные проценты.

Но в ходе экономического кризиса, ипотека в нашей стране понемногу умирала.

Из нескольких сотен банков, выдававших ипотечные кредиты на приобретение жилья, осталась незначительная часть! Проценты увеличились с 7-9 % до 22-24% годовых!

В итоге получить ипотечное кредитование захотят и смогут только довольно обеспеченные люди. А таких граждан у нас не так уж и много. Формировать более выигрышные условия для заемщиков совершенно не выгодно банкам, а оформлять ипотеку под невероятно высокие процентные ставки, крайне не выгодно клиенту. Так же, большая вероятность того, что клиент будет не в состоянии вовремя оплачивать процентные ставки по ипотеке.

Собственно из-за таких непогашенных платежей ипотека в нашей стране быстро умирала. Поскольку ипотека подразумевала под собой доступное жилье для всяких слоев населения, а теперь ее могли взять те, кто и так в ней не нуждался.

2.2 Развитие ипотечного кредитования в современной России в после кризисный период

Рассматривая последние тенденции развития ипотеки, мы можем видеть оживление на ипотечном рынке кредитования.

К концу лета 2010 года стало ясно, что видимая либерализация на ипотечном рынке имеет довольно четко очерченные границы. Главным достижением стало снижение ставок по кредитам. Поскольку банковская ликвидность сейчас на пике, кредиторы позволили себе умерить аппетиты.

Другим позитивным для рынка результатом кризиса можно назвать широкое распространение плавающих ставок. Причем, горький опыт кризиса заставил использовать их более цивилизованно, устанавливая ограничение на максимальный уровень повышения, как это и принято в Европе и США. В России банки, предлагавшие плавающие ставки до кризиса, не посчитали нужным учесть этот существенный момент. В результате клиенты, позарившиеся на возможность сэкономить на плате за кредит, да и сами банки получили массу проблем, когда изменяемая база ставок в конце 2008 - начале 2009 года увеличилась в разы из-за паники на финансовых рынках.

Что касается снижения первоначального взноса, можно видеть, что пример двух лидирующих игроков в лице двух госбанков оказался не столь заразительным, как могло показаться вначале. В конечном итоге очень немногие банки решились опустить первоначальный взнос меньше знаковой планки в 30% от стоимости приобретаемого жилья. На это пошли банки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом.

Но и те, кто все же рискнул отойти от стандартов, в большинстве своем снизили минимальную величину первоначального взноса только до 20%. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки "ДельтаКредит", "Еврофинанс", "ЖилФинанс" и "МИА", Нордеа Банк, банк "Открытие", Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредит Банк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15% предоставляют Газпромбанк и Райффайзенбанк.

До возврата к первоначальному взносу в 10% от стоимости жилья или того меньше - нулевого, на российском ипотечном рынке так и не дошло. Единичные заявки банков на выдачу кредитов с первоначальным взносом за жилье в размере 10% чаще всего являются либо ограниченными по сроку акциями, как "В десятку!" Сбербанка, либо рассчитано на работников материнской компании, как у ТрансКредитБанка, либо подразумевают дополнительное обеспечение по кредиту в виде дополнительного залога недвижимости, как у Абсолют Банка, или же в виде страхования ответственности заемщика по кредиту, внедряемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Из крупных банков минимальный первоначальный взнос при выдаче ипотечных кредитов на приобретение готового жилья в размере 10% от стоимости залога установил только Банк «Россия».

28 сентября АИЖК сообщило о первых результатах своих трудов по внедрению ипотечного страхования: было рефинансировано первые шесть ипотечных кредитов, первоначальный взнос по которым снижен до 10% за счет страхования ответственности заемщика по погашению кредита. Ответственность заемщика по рефинансированным кредитам застрахована АльфаСтрахованием, Россгосстрахом, ВСК и "Югорией". В дальнейшем договоры страхования ответственности заемщика будут переданы в перестрахование СК АИЖК.

Кстати, политика АИЖК как раз наглядно иллюстрирует доминирующее настроение на рынке: еще в начале года ставки рефинансирования по программам АИЖК резко упали, но минимальный размер первоначального взноса удерживается на уровне 30%. Это лишний раз подтверждает, что АИЖК служит "золотым стандартом" российского ипотечного рынка. Аналогичной позиции придерживается пионер российской ипотеки и бессменный ипотечный лидер среди коммерческих банков - банк "ДельтаКредит". Совпадение политики этих двух «китов» с основным трендом можно расценивать как свидетельство того, что отечественный рынок ипотеки хорошо усвоил уроки кризиса, хотя неискушенному наблюдателю может показаться, что ипотечные банки после кризисного ступора чересчур увлеклись погоней за клиентом.

Пример Сбербанка, и подхватившего его начинание Россельхозбанка, отменивших комиссии за выдачу кредитов пока не слишком вдохновляет ипотечные банки. Их единственным последователем из крупных банков стал Банк Интеза, который 27 июля 2010 года отменил комиссию за предоставление ипотечного кредита.

Несмотря на бесспорный эффект данной меры она используется в единичных случаях и в избирательном порядке. Вполне возможно, что столь эффективный инструмент стимулирования потенциальных заемщиков банки держат про запас для проведения специальных акций, на случай, если необходимо быстро увеличить объем продаж.

Одновременно со смягчением условий ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение с потребителем, создавая или возрождая закрытые в кризис сети ипотечных центров. Сбербанк объявил об открытии специализированных ипотечных центров, в которых клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. В Москве их количество планируется довести до 90.

Примеру Сбербанка последовали Инвестрастбанк (ИТБ) и ЮниКредит Банк. Многие банки сохранили свои ипотечные центры еще с докризисных времен - Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", Райффайзенбанк. ВТБ 24 в октябре открыл в Москве четвертый ипотечный центр, доведя их общее количество по всей стране до 18. Альфа-Банк в ноябре открыл в Москве сразу два центра ипотечного консультирования в дополнение к уже имеющемуся.

При этом в Сбербанке решили не ограничиваться продвижением ипотеки в собственных ипотечных центрах, и используют партнеров-риэлторов для создания дополнительных точек соприкосновения с клиентом.

Предоставлять кредиты клиентам партнеров-риэлторов на льготных условиях готово все большее количество банков. Чаще всего это снижение процентной ставки на 0,5 процентного пункта - такой возможностью могут воспользоваться клиенты агентства недвижимости Петелиной, компаний "ИНКОМ" и "МИЭЛЬ" в Райффайзенбанке, агентства недвижимости "Триумфальная арка" во Флексинвест Банке, компании "ИНКОМ" в БСЖВ и Юникредит Банке. Реже встречаются скидки на комиссию за выдачу кредита или бонусы другого рода.

Как иллюстрация сложившихся на рынке настроений показателен пример компании "МИЭЛЬ", которая обещает своим клиентам преференции от Абсолют Банка, БСЖВ, ВТБ24, банков "Открытие" и "Возрождение", ОТП-банка, Райффайзенбанка, Сбербанка, Транскапиталбанка, ЮниКредит Банка, и Флексинвест Банка.

Банк "ДельтаКредит" активно расширяет сеть дистрибьютеров, выдающих ипотечные кредиты по его программам, которая к августу составляла 40 партнерских организаций в 50 регионах страны. Этой весной банк был сделан «ход конем», обеспечивший контакт с потребителем через одну из самых больших в стране розничных банковских сетей - принадлежащей Росбанку. По соглашению о сотрудничестве, подписанным "ДельтаКредит" и родственным ему Росбанком (оба являются "дочками" банковской группы "Societe Generale" в России), Росбанк выступает сервисным агентом по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов по программам "ДельтаКредит".

Помимо этого было объявлено, что "ДельтаКредит" выступит ипотечной платформой для всех российских банков группы "Societe Generale", в которую помимо "ДельтаКредит" и Росбанка входят Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), и банк "Русфинанс". Первым результатом стало обновление линейки ипотечных кредитов Росбанка с 15 сентября 2010 года с переходом на предложение продуктов из линейки "ДельтаКредит" с незначительными отличиями в величине процентных ставок и максимальной суммы кредита.

Помимо количественного увеличения точек соприкосновения с потребителем, банки повышают и лояльность по отношению к заемщикам. ВТБ24 расширил круг потенциальных заемщиков за счет покупателей гаражей и предпринимателей, включив в линейку своих ипотечных продуктов специальные предложения «Гаражная ипотека» и «Реальные доходы», которая позволяет получить кредит на основании не только официально подтвержденных поступлений, но и суммы реальных доходов индивидуального предпринимателя. Аналитический центр Русипотеки оценивает потенциал обеих программ очень высоко, поскольку дефицит гаражей в России превосходит дефицит жилья, а предпринимателей в подавляющем большинстве банков по сей день расценивают как ненадежных заемщиков и потому выдают ипотечные кредиты с большой неохотой и на очень невыгодных условиях. Однако практический эффект от новых программ ВТБ24 будет зависеть от грамотности их реализации.

Сбербанк и Юникредит Банк повышают доступность своих ипотечных кредитов, разрешив учитывать в качестве первоначального взноса по ипотеке стоимость принадлежащего заемщику объекта недвижимости, который реализуется одновременно с приобретением кредитуемого объекта. Они же подчеркивают свою готовность кредитовать сложные альтернативные сделки - приобретение жилья в рамках сделок купли-продажи нескольких объектов недвижимости, по которым производятся взаимосвязанные расчеты.

Кроме того, Сбербанк включил в сферу своего влияния участников жилищно-накопительных кооперативов - кредит на приобретение квартиры на этапе строительства теперь можно получить не только при наличии договора долевого участия, но и договора паенакопления. К перечню объектов ипотечного кредитования добавились машиноместа и доли в жилье. В рамках программы "Кредит на недвижимость" предусмотрена возможность расчета максимального размера кредита с учетом суммарного актива (ликвидное имущество, принадлежащее заемщику и его супругу). А еще максимальные суммы кредитов подросли на 5 - 10% в зависимости от программы кредитования. Настолько радикальных шагов навстречу заемщику банки до кризиса не предпринимали. И возникают опасения, сумеет ли Сбербанк удержать приемлемый уровень риска по ипотечным кредитам при таком настрое.

Банк "ДельтаКредит" с 11 октября 2010 г. включил в свою продуктовую линейку специальное предложение, адресованное молодым семьям: в случае появления у заемщиков детей предоставляется отсрочка по выплате основного долга на период до 1 года, причем без ограничений по количеству льготных периодов. Программа "Ипотека молодым" распространяется на все продукты банка за исключением "DeltaПлюс" (потребительский кредит для клиентов банка).

В качестве приманки для заемщиков начали дарить страховки. Барклайс Банк заемщикам, получающим ипотечный кредит в период с 1 августа до 31 декабря 2010 года, за свой счет оплачивает страхование приобретаемого жилья в первый год обслуживания кредита. Менее интересной, выглядит акция, которую проводит БСЖВ: заемщики, оформляющие ипотечный кредит, и приобретающие полисы ипотечного страхования в "РОСНО" или "Ренессанс Страховании" на сумму более 10 тыс. рублей получают в подарок дополнительное страхование либо страхование гражданской ответственности, либо страхование отделки и инженерного оборудования, либо страхование детей от несчастных случаев на сумму до 500 тыс. рублей.

Устойчивое восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к форме подтверждения доходов ипотечных заемщиков. Уже большинство банков соглашается принимать справку в свободной форме, даже такие известные консерваторы, как Сбербанк, банк "Дельта-Кредит". В Сбербанке с начала 2010 года в рамках пилотного проекта при оформлении ипотечного кредита в качестве документа, подтверждающего финансовое состояние заемщика, принимаются справка по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения. Банк "Дельта-Кредит", ранее категорично требовавший от заемщиков подтверждения всех доходов исключительно справкой по форме 2-НДФЛ, с этого года готовы рассматривать заявки на кредит и при невозможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории.

Несмотря на то, что лето считается "мертвым сезоном" на рынке недвижимости, банки продолжали снижать ставки по ипотеке. Причем одни банки снижают ставки понемногу, зато безоговорочно, а другие зондируют рынок, объявляя большие скидки в виде акций на ограниченный срок.

ВТБ24 с 1 июня выдает ипотечные кредиты по программе "Ипотека с государственной поддержкой" (программа ВЭБ) с процентной ставкой не выше 11% годовых. БСЖВ снизил ставки по ипотечным кредитам на приобретение загородной недвижимости и на улучшение жилищных условий. Альфа-Банк снизил ставки по кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке. Ханты-Мансийский банк снизил процентную ставку по кредитам на приобретение земельных участков и увеличил срок кредита с 3 до 10 лет. Банк Интеза снизил процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях с фиксированной процентной ставкой, и одновременно увеличил в несколько раз максимальную сумму кредита в рублях до 60 млн рублей, в долларах США - до 2 млн, в евро - до 1,5 млн. БСЖВ снизил ставки по ипотечным кредитам для приобретения квартиры и загородной недвижимости. Сбербанк опустил ставки по жилищным кредитам на 0,75 - 1,5 процентных пункта.

В Сбербанке в рамках акции "В десятку!" с 30 июля по 31 декабря 2010 года процентная ставка по кредиту на приобретение жилья, строящегося или уже построенного с привлечением средств Сбербанка, установлена в размере 10% годовых в рублях, минимальный размер первоначального взноса составляет 10%, срок кредитования - 10 лет.

С приходом осени этот процесс, как и следовало ожидать, пошел еще интенсивнее в ожидании повышения активности на рынке жилья. Банк "Возрождение" снизил ставки по ипотечному кредиту "Квартира-новостройка". АМТ Банк снизил ставки по всей линейке рублевых ипотечных кредитов, а затем еще раз - на 0,5 процентных пункта по всем видам ипотечных кредитов для клиентов, которые подтверждают основной доход справкой по форме банка. Собинбанк снизил процентные ставки по кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке в рублях и в долларах США. Абсолют Банк снизил ставки по ипотечным кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке. СМП Банк снизил ставку по ипотечным кредитам по программе кредитования жилья на вторичном рынке в рублях. "Райффайзенбанк" объявил о снижении процентных ставок по всем ипотечным программам и новом принципе формирования процентной ставки по ипотечному кредиту: помимо формы подтверждения дохода клиента и валюты кредита, теперь она зависит еще и от величины первоначального взноса. Россельхозбанк снизил процентные ставки по всем ипотечным кредитам.

С 1 сентября по 31 октября 2010 года в ЮниКредит Банке действует акция по снижению до 11% годовых зафиксированной на первые три года процентной ставки по самой ходовой ипотечной программе с комбинированной ставкой - кредиту в рублях на приобретение квартир на вторичном рынке.

С 15 сентября по 31 октября банк "МИА" предоставляет на льготных условиях - под 10% годовых кредит "Классический" в рублях сроком до 10 лет на приобретение квартиры в Москве или в Московской области (при подтверждении дохода заемщика справкой 2-НДФ).

БСЖВ объявил о проведении с 27 сентября по 31 октября акции по снижению ипотечных ставок, которая распространяется на все программы кредитования: на покупку квартир, загородных домов, земельных участков, кредитов под залог имеющегося в собственности жилья, рефинансирование ипотечных кредитов в других банках.

Абсолют Банк в рамках специальной акции с 1 октября по 30 ноября 2010 года "Ипотека - это просто" предлагает оформить ипотеку на приобретение жилья на вторичном рынке по единой ставке 12,5% годовых, независимо от размера первоначального взноса, срока и суммы займа. Ранее единую ставку по кредиту, независимо от его параметров установил Газпромбанк по программе "Юбилейный ипотечный кредит".

8 ноября о снижении ставок по ипотеке объявили сразу два банка - ВТБ 24 и "ДельтаКредит": первый сделал это радикально, для всех и бессрочно, а традиционно осторожный "ДельтаКредит" - в рамках акции, которая заявлена до нового года.

У ВТБ 24 теперь минимальное значение процентной ставки для кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке и на рефинансирование ранее выданных аналогичных кредитов в рублях равно 9% годовых (при первоначальном взносе более 60% от стоимости приобретаемого жилья), в иностранной валюте - 8,45% годовых. Для более реалистичных вариантов кредитования снижение ставок менее впечатляюще: при первоначальном взносе менее 60, но более 40% (включительно) от стоимости приобретаемой недвижимости минимальная ставка по кредитам в рублях равна 11,95% годовых, по кредитам в иностранной валюте - 8,45%. Для самого ходового варианта кредитования с первоначальным взносом менее 40 и более 20% (включительно) от стоимости приобретаемого жилья минимальная процентная ставка по кредитам в рублях равна 12,45% годовых, по кредитам в иностранной валюте - 8,95% годовых, что можно считать средним показателем по рынку. Однако для жителей Москвы и Московской области объявлена акция, в соответствии с которой процентная ставка по ипотечному кредиту до нового года уменьшается на один процентный пункт.

Альфа-Банк резко снизил процентные ставки по программе рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов: откровенно заградительные до последнего времени, теперь они могут считаться средними по рынку.

Перечень банков, возобновивших ипотечное кредитование в этом году, 9 августа пополнил собой Московский банк реконструкции и развития (МБРР), начавший выдавать кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке по собственным программам и по стандартам АИЖК. До этого в круг ипотечных игроков вернулись банки "Глобэкс", АМТ Банк (экс БТА-банк), МДМ-Банк, Собинбанк, Бинбанк, Банк "Союз". Характерно, что рисковать своими деньгами из этого списка готовы только АМТ Банк, МБРР и Банк "Союз". Все остальные рассчитывают на рефинансирование АИЖК. Возобновил свою деятельность один из ведущих игроков российского ипотечного рынка - банк "ГПБ-Ипотека" - крупнейшая после АИЖК рефинансирующая организация в стране снова предлагает через партнеров свои программы кредитования для приобретения жилья на вторичном и первичном рынках, в том числе, по условиям программы ВЭБ.

Появились и совсем новые игроки, причем оба имеют британское происхождение. В июле о запуске ипотечного кредитования в России объявил Барклайс Банк (входит в состав международной группы Barclays, к которой принадлежит и одноименный банк, второй по величине в Великобритании). В сентябре аналогичное заявление сделало руководство российской «дочки» британского банковского лидера - HSBC. Оба новичка настроено самым серьезным образом: руководство Барклайс Банка заявило о намерении вывести ипотеку на позицию "якорного продукта", а HSBC в 2011 году, по заявлению руководства банка, запланировано выдать ипотечных кредитов на $300 - 500 млн.

Растет количество банков, предоставляющих кредиты по стандартам АИЖК из числа федеральных банков, и еще быстрее - региональных. Из федеральных банков в числе партнеров АМТ Банк, банки "Возрождение", "Глобэкс", "Евротраст", "ЖилФинанс", "Уралсиб", Инвестрастбанк (ИТБ), Инвесторгбанк, МДМ-Банк, МБРР, Собинбанк, Связь-Банк, ТрансКредитБанк, ЮниКредит Банк.

Утратой ипотечного рынка в 2010 году стал один из его активных игроков - Городской ипотечный банк. Этим летом он был продан владельцем - американским инвестбанком Morgan Stanley Восточному экспресс банку. По заявлениям представителей нового собственника предполагалось, что Городской ипотечный банк будет играть роль ипотечного подразделения Восточного экспресс-банка, а Восточный экспресс-банк, в свою очередь, будет заниматься обслуживанием кредитов, выданных Городским ипотечным банком. Однако 24 сентября 2010 года было распространено сообщение нового владельца Городского ипотечного банка о его преобразовании из общества с ограниченной ответственностью в акционерное общество и смену бизнес-модели со специализированного ипотечного банка на универсальный банк. Ориентировочный срок завершения реорганизации - январь 2011 года.

По-прежнему не вернулись на ипотечный рынок банки "КИТ Финанс", "Хоум Кредит", Бинбанк, ДжиИ Мани Банк, НОМОС-банк, Первый Чешско-Российский банк, Промсвязьбанк, Юниаструм Банк. Банки "КИТ Финанс" и "Хоум Кредит" фактически прекратили жилищное кредитование, предлагая ипотеку только покупателям заложенного в банке жилья, выставленного на продажу несостоятельными заемщиками.

Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-Банк, ОТП Банк, Юниаструм Банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.

К середине 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке вернулись на докризисный, а местами опустились даже на более низкий уровень. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 - 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет примерно 12,5 - 14% годовых. Переменные ставки ниже, чем до кризиса, поскольку значения LIBOR, EURIBOR, MosPrime и ставки рефинансирования Центрального банка РФ, к которым они привязаны, держатся на очень низких значениях. На историческом минимуме держится ставка рефинансирования АИЖК, которая служит точкой отсчета для его партнеров, устанавливающих процентные ставки по кредитным продуктам Агентства.

Что любопытно, ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у некоторых банков сравнялись, хотя в «тучные» годы займы на коттеджи обходились дороже на 1 - 2%. Одинаковые ставки по кредитам на приобретение квартир и загородного жилья установили Банк Москвы, Барклайс Банк, ВТБ 24, Банк Интеза, КредитЕвропа Банк, Нордеа Банк, Банк "Россия", Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк, банк "Уралсиб".

Размер процентной ставки в настоящий момент определяется четырьмя ключевыми факторами: валютой кредита, величиной первоначального взноса, формой подтверждения доходов заемщика и срок кредита. Большинство игроков рынка объединяет общий подход: отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос и длиннее срок кредита - тем выше будет процентная ставка. В среднем разница составляет от 0,5% до 2%. Для счастливых обладателей "белых доходов" ставка по кредиту на 1 - 1,5 процентных пункта ниже, чем для "серых" заемщиков. Однако в некоторых банках отсутствие справки по форме 2-НДФЛ обойдется заемщику значительно дороже: в Росбанке в таком случае процентная ставка по кредиту увеличивается на 6,5 процентных пункта (!), в Нордеа Банке - на 5 процентных пунктов.

По мнению аналитиков Русипотеки, вполне вероятно, что в следующем году радикально настроенные по отношению к "серым" доходам банки смягчат свое отношение и уменьшат разницу между размером процентной ставки для клиентов с легитимными доходами и получателями "конвертных" зарплат. Дело в том, что с 2011 года общая величина тарифа страховых взносов, которые работодатель выплачивает за наемного работника, увеличивается с 26 до 34%, что, без сомнения, вызовет повальный перевод наемных работников на зарплату "в конвертах". Соответственно, основная масса заемщиков не сможет подтвердить реальный уровень своих доходов справкой 2-НДФЛ. Так что в условиях острой конкуренции за ипотечного заемщика радетели за "белые доходы", возможно, учтут изменившиеся реалии и понизят ставки для "ушедших в тень". Первой ласточкой можно считать объявленное 28 октября АМТ Банком снижение ставок по ипотеке на 0,5 процентных для заемщиков, которые подтверждают основной доход справкой по форме банка. Показательна также позиция двух основных игроков на ипотечном рынке - Сбербанка и ВТБ 24, по ипотечным кредитам которых процентная ставка не зависит от формы подтверждения заемщиком размера своих доходов.

Ряд банков установил единую ставку по кредитам, независимо от величины первоначального взноса, формы подтверждения доходов и срока кредита. У Газпромбанка такая процентная ставка действует по кредиту на приобретение квартир на вторичном и первичном рынке, у ТрансКредитБанка - квартир на первичном рынке, у Собинбанка - по нецелевому кредиту под залог имеющейся в собственности недвижимости.

У ЮниКредит Банка процентная ставка по ипотечным кредитам на приобретение квартир и загородной недвижимости зависит только от срока кредита. Только от способа подтверждения доходов заемщика зависит величина процентных ставок у Банка Москвы (по кредиту на приобретение квартир на первичном рынке), банка "Возрождение" (по кредиту на приобретение жилого дома с земельным участком), Нордеа Банка (по кредиту для приобретения квартиры или жилого дома с земельным участком), банка "ЖилФинанс" (по кредиту для приобретения квартиры на вторичном рынке), по ипотечным кредитам Собинбанка.

Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, примерно на 1 - 2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял.

Федеральный закон РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" запретил вносить в кредитный договор положения, которые дают право в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, величину комиссионного вознаграждения либо вводить новые комиссии, а также срок действия договора. Изменения подобного рода теперь можно вводить исключительно по соглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору. Существует мнение, что данное изменение в законодательстве спровоцирует рост процентных ставок по кредитам, поскольку российские банки от нужды фондируют «длинные» ипотечные кредиты преимущественно за счет «коротких» денег. В этой ситуации для банка важно иметь возможность приводить к общему знаменателю стоимость выданных и привлекаемых денег. Запрет на повышение процентной ставки по кредиту чреват убытками в случае резкого повышения стоимости фондирования в результате кризиса. А за такой срок, как 10 - 20 лет, кризисы возникнут неизбежно.

Однако на практике, думается, на руку заемщикам сыграют характерные для банкиров вообще, и для отечественных, в частности, короткая память и привычка жить одним днем. Учитывая данные обстоятельства, Аналитический центр Русипотеки считает маловероятным массовое повышение процентных ставок по ипотечным кредитам в связи с запретом не пересмотр ставки в одностороннем порядке. Сейчас разгорается конкуренция за уцелевших в период кризиса потенциальных ипотечных заемщиков, и в свете этого повышение ставок для банков будет совсем не ко времени.

В то же время, можно предположить, что введенный запрет будет способствовать еще большему распространению плавающих ставок. Свидетельством тому служит сделанное руководством Сбербанка объявление о запланированном введении плавающих ставок по всем кредитным продуктам.

Итоги восьми месяцев 2010 года говорят об устойчивом восстановлении российского ипотечного рынка. По данным Центрального банка РФ на 1 сентября было предоставлено 158,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. Это в 2,4 раза больше, чем было выдано на 1 сентября 2009 года в количественном выражении, и в 2,6 раза - в денежном. Причем процесс ускоряется: если в I квартале 2010 года выдача кредитов по сравнению с I кварталом 2009 года выросла в два раза в количественном и в денежном выражении, то во II квартале 2010 года рост составил 2,6 раза в количественном и 2,7 раза в денежном выражении.

Страницы: 1, 2, 3