Глава 1. Приватизация - новый институт гражданских правоотношений. Предпосылки принятия Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”. Общие положения Закона, основные условия его применения.

Принципы правового регулирования гражданских отношений в процессе приватизации. Глава 2. Приватизация - производная форма собственности.

Общие положения о собственности.
Содержание, формы, виды права собственности.

Особенности совместной и долевой собственности в общем имуществе, их отличительные черты. Закрепление права собственности.

Возникновение права собственности на квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов. Право собственности и право проживания.

Глава 3. Распоряжение приватизированным жильем.

З. 1. Сделки: понятие, составные элементы, условия недействительности и причины, их порождающие. 3. 2. Основные виды сделок, их содержание и краткая характеристика. 3. 3. Возникновение прав собственности при наследовании долевой и совместной собственности 3. 4. Защита прав собственности.

    Заключение
    Список использованной литературы.
    Введение

Интерес к исследованию темы “ Приватизация муниципального жилищного фонда: Проблемы и правовые последствия” закономерен. Источники, регламентирующие вопросы приватизации жилищного фонда и реализации прав граждан, возникших в результате приватизации представлены весьма противоречивым материалом, постижение сущности которого необходимо в повседневной жизни не только юристам, практическим работникам, руководителям предприятий, другим специалистам, но и каждому гражданину. По применению в практике норм, изложенных в действующем законодательстве по раскрываемой теме существует ощутимый дефицит правовой информации. На 01 января 1997 года она представлена:

Законом РСФСР “ О приватизации жилищного фонда в РСФСР” от 04 июля 1991 года ( в дальнейшем Закон о приватизации), Федеральными Законами РФ от 23. 12. 1992 года и от 20. 07. 1994 года, которыми внесены изменения и дополнения в Закон от 04. 07. 1991 года. Во исполнение постановления Верховного Совета РСФСР “О введении в действие Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” Советом Министров РСФСР было разработано и постановлением коллегии Государственного комитета жилищно-коммунального хозяйства от 18 октября 1991 года утверждено Примерное положение о приватизации жилищного фонда. На основание этих документов Орловский городской Совет народных депутатов 09 января 1992 года принял решение № 62 об утверждении положения о приватизации жилищного фонда в г. Орле. 20 января 1992 года Администрация городаОрла издала Распоряжение за № 17 “ О введении в действие положений о приватизации жилищного фонда на территории г. Орла”, разработала Типовое положение об агентстве (бюро) по приватизации жилья и пакет документов с образцом договора о приватизации, методиками расчета оценки жилья и расчета оплаты обслуживания и ремонта жилья, переданного в собственность граждан. Вся эта информация была опубликована в рекламном приложении к газете “Орловские вести” в феврале 1992 года. (смотри приложение). В 1993 году вышло в свет издание Верховного Совета Российской Федерации “Комментарий и законодательству Российской Федерации о приватизации жилья”, автор которого, кандидат юридических наук В. Н. Литовкин, прокомментировал Закон о приватизации в его первой редакции. Средиосновных источников, на которых базируется исследование темы использованы: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РСФСР 1964 г. , Гражданский Кодекс Российской Федерации часть I 1994 года и часть II 1995 года, Семейный Кодекс Российской Федерации 1995 года, Жилищный Кодекс РСФСР 1983 года, Закон РСФСР“Об основах Федеральной жилищной политики”1992 года, указы Президента и постановления Правительства, правовые акты центральных органов управления, действующие на 01 января 1997 года. При подготовке работы использовались материалы периодической печати, представленные в основном статьями юристов и практических разработчиков закона о приватизации в форме комментариев его отдельных положений и ответов на вопросы читателей.

Значительную ценность составляют сведения, полученные из обобщений правоприменительной практики Верховного Суда Российской Федерации, работы Орловского городского Комитета по приватизации жилищного фонда. Широко использованы теоретические основы гражданского права, так как помимо анализа действующего законодательства, в работе предпринята попытка определить аксиому противоположных точек зрения на проблему наследования совместного имущества и различия долевой и совместной собственности.

Для более полного раскрытия темы был использован достаточно объемный материал специальной литературы, перечень которой приведен в заключительной части. Актуальность темы состоит и в противоречивости между Законом о приватизации и новым Гражданским Кодексом Российской Федерации. Комплекс противоречий обусловливает трудности правоприменения даже при попытках добросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу возможностей для совершения неправомерных действий как исполнителями, так и должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах. На решение этой проблемы было обращено внимание Президента Российской Федерации Б. Н. Ельцина, который в своей речи на Общероссийском Конгрессе по правовой реформе весной 1996 года отметил, что“…противоречия существуют не только между отдельными отраслями законодательства, которые в последние годы развивались разными темпами, но и даже между нормами внутри одного закона. Противоречивость законодательства все более затрудняет реализацию принятых законов. Она служит питательной средой для злоупотреблений и коррупции в системе государственной власти, и, наконец, в ходе правовой реформы необходимо укрепить силу закона, неотвратимость и неукоснительность его действия”. [1 Российская Юстиция, 1996 год, № 5, стр. 3] В своей речи Президент РФ отметил также, что принятые законы не обеспечены в полной мере надежным механизмом реализации, что Российское законодательство нуждается в систематизации и кодификации, для чего предстоит отменить противоречащие Конституции Российской Федерации законы, решить проблему внутренних противоречий в законодательстве, которая приобретает острый характер. Поэтому первым из четырех основных направлений для активизации правовой реформы Б. Н. Ельцин выделил развитие и совершенствование российского законодательства. Разрозненность, противоречия, правовые пустоты оказывают крайне отрицательное влияние на применение норм при реализации прав собственности граждан, приобретенных имив результате приватизации занимаемых жилых помещений. Альтернатива этому - детализация законодательного регулирования. Для того, чтобы понять его механизм, один из разделов работы посвящен общим теоретическим принципам правового регулирования гражданских правоотношений, без которых невозможно правильное применение и понимание нормативного массива. В основной части работа содержит три главы:

Приватизация как новый институт гражданских правоотношений. Приватизация - производная форма собственности.

Распоряжение приватизированным жильем.

Первая глава дает описание предпосылок появления Закона о приватизации жилищного фонда в России, его связи с действующим жилищным законодательством, отражает основные условия и принципы принятого закона, правовое положение граждан в ходе преобразований отношений собственности в жилищной сфере и развития рынка жилья. В этой главе раскрывается не только содержание приватизации жилых помещений в домах государственногои муниципального жилищных фондов, но и условия перехода кооперативной собственности в частную собственность граждан, проживающих в квартирах домов жилищно-строительных кооперативов. Вторая глава основной части охватывает довольно объемный круг вопросов, связанных с раскрытием содержания темы. В нем освещены: взаимодействие двух различных правовых институтов- институтов права собственности и права проживания, процедура закрепления правсобственности, понятия различных форм собственности.

Особое место отведено третьей главе. Для реализации прав граждан на приобретенную собственность им необходимо владеть информацией не только о содержании сделок, которые можно совершать, став собственниками, но и о последствиях их совершения, об условиях недействительности сделок, об участвующих в них лицах, об основных правилахих совершения и законодательного закрепления. В этой главе проводится анализ различных точек зрения специалистов по проблеме регулирования и механизма исполнения приобретенного гражданами права на совместную и долевую собственность в приватизированных жилых помещениях, предпринимается попытка собственного видения ее решения, что в конечном результате является главной целью исследования. Главная цельопределила ее задачи: Поиск путей к урегулированию гражданских отношений так, чтобы не было несогласованности права, закона и применения. Определение причин несоответствия в конкретной норме закона содержания ее истинному понятию. Такое направление получило настоящее исследование, объектом которого являются общественные отношения в сфере приватизации жилья, предметом -права граждан при приватизации и реализация этих прав, методом - анализ действующего законодательства и практики его применения. Становление новых юридических отношений идетнелегко, в законодательные акты вводится масса непривычных для нас пока терминов и определений. Правовое пространство такого объекта изучения и исследования как новый Гражданский Кодекс Российской Федерации, принятого в период реформирования гражданско-правовых отношений, очень велико и неоднозначно.

Гражданский Кодекс РФ - первый кодификационный отраслевой акт из серии источников исследования. Гражданско-правовые отношения, регулируемые Гражданским Кодексом, занимают в жизни общества исключительно важное место, охватывая самые насущные потребности и интересы людей. Переходному периоду всегда свойственно новое законодательство, ядром которого призван стать новый Кодекс. Характерная отличительная черта этого объекта исследования состоит в том, что ряд основополагающих моментов ГК РФ опираются на конституционные установления, а некоторые их даже воспроизводят. С учетом норм Конституции ГК РФ подтверждает возможность более полного участия граждан в имущественных отношениях, признает и защищает равным образом частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности. Новеллой нового Гражданского Кодекса являются нормы реализации конституционного права каждого на жилище (глава 18 ГК о праве собственности и других вещных правах). Впервые установлено, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользуясь квартирами и их общим имуществом, образуют товарищества собственников жилья. Исходя из многолетних потребностей практики; ГК РФ закрепил нормы о самом распространенном основании возникновения гражданских прав и обязанностей - договоре. Существенно новыми являются нормы Кодекса, которые по сути охватывают элементыклассификации договоров, сложившиеся в теории гражданского права. Договорам как одному из главных видов сделок в работе отведена добрая половина третьей главы, где раскрыты не только элементы, их составляющее, но и дана краткая характеристика основным видам, чаще всего применяемых на практике, а также новым видам, появившимся вместе с новым Кодексом. Принципы как нового Гражданского Кодекса РФ, так и Закона РСФСР “ О приватизации жилищного фонда в РСФСР” имеют в своей основе фундаментальные права человека. Взятые в совокупности они отражают происходящие глубокие перемены в гражданском праве, являются юридическим стержнем свободного рыночного хозяйствования, правовым базисом свободы. Эти законы воплощают начала частного права как одного из наивысших достижений демократии, которое закрепляет автономию субъектов гражданских правоотношений, свободу их волеизъявления, запрет необоснованного вмешательства публичной власти в частные правовые интересы, многообразие форм собственности, всемерную охрану неприкосновенности собственности, юридическое равенство субъектов гражданских правоотношений, приобретение гражданами прав своей волей и в своем интересе, судебную защиту нарушенных прав.

В этих правовых источниках закреплен и принцип диспозитивности отдельных норм, и публичный элемент, проявляющийся в наличии значительного числа императивных норм. Такое соотношение публичных и частноправовых начал выражается всем известным афоризмом: “ если иное не определено законом, стороны свободны в определение своих взаимных прав и обязанностей, однако их осуществление не должно нарушать охраняемых законом прав иинтересов других лиц” ( разговорный вариант - разрешено все, что не запрещено). [2Гражданское право, часть I, учебник под редакцией Ю. К. Толстого и А. П. Сергеева, издание“ТЕИС”, СПб 1996 г. ]

В заключительной части подведены итоги исследования, определившие значение процесса приватизации в общественной жизни, его этапы, достоинства, некоторые недоработки и возможная перспектива.

Глава I
Приватизация - новый институт гражданских правоотношений

1. 1. Предпосылки принятия Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”

Приватизация жилья - новое явление в нашей общественной жизни, это часть жилищной реформы. Закон о приватизации жилищного фонда открыл путь к принятию Закона РФ от 24. 12. 1992 года “ Об основах Федеральной жилищной политики”, который регулирует отношения в процессе эксплуатации и ремонта жилого дома, возникшие с появлением в жилищном фонде множества субъектов собственности и ее различных форм. Закон РСФСР “ О приватизации жилищного фонда в РСФСР” от 04. 07. 1991 года начинается с преамбулы, объясняющей цели и принципы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов: “Настоящий закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Целью закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своимжильем”. Экономической основой системы удовлетворения потребностей граждан в жилье до переходного периода была государственная собственность на жилье, которая преобладала над другими формами собственности. Государство брало на себя социальную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях найма. Невысокая плата за пользование квартирой и коммунальными услугами позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от материального положения семьи, но такие благоприятные условия поддерживались многомиллиардными затратами Советского государства на их содержание. Система удовлетворения потребности граждан в жилье преимущественно из жилищного фонда, принадлежащего государству, функционировала как затратный механизм. Она финансировалась из государственного бюджета и за счет средств хозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном строительстве иэксплуатируемом жилищном фонде. В решении жилищной проблемы негосударственным структурам - кооперативному и индивидуальному строительству жилых домов и таким же разновидностям жилищных фондов - отводилось незначительное место по сравнению с государственным и общественным секторами экономики.

Впервые возможность приобретения гражданином права собственности на отдельную квартиру в многоквартирном жилом доме была предусмотрена в Положении о жилищно-строительныхколлективах индивидуальных застройщиков, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 09. 07. 1959 года. Гражданам разрешалось объединяться по месту их работы или постоянного жительства в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков для совместного строительства своими силами на началах трудовой взаимопомощи многоквартирных жилых домов. Каждый из них получал право собственности на одну отдельную квартиру в выстроенном доме. Места общего пользования, инженерное оборудование всего дома передавалось в общую совместную собственность. Однако, в связи с прекращением отвода земельных участков подиндивидуальное жилищное строительство в большинстве городов ( в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01. 06. 1962 года” Об индивидуальном и кооперативном строительстве”) такая форма собственности на жилье не получила распространения. Правовое регулирование, связанное с осуществлением этого права собственности, в то время осталось неразработанным. Советское государство, юридически приняв на себя обязанность оказывать гражданам содействие в строительстве жилья на свои средства, по сути, начиная с 1962 года, сдерживало объемы такого строительства. Средства, которые государство выделяло на жилищное строительство, создавались за счет низкой оплаты труда граждан. По подсчетам экономистов, в 70-х годах стоимость площади 2-х комнатной квартиры окупалась работой одного члена семьи в течении 4, 4 года. [3 Герасимов Н. В. “Совершенствование соцобеспечения семьи, здравоохранения, распределения и оплаты жилья”, Минск, 1981 год, стр. 107]

Одним словом, уровень материального положения граждан не позволял им активно участвовать в строительстве жилья на свои средства. Большая часть трудящихся социально были привязаны в решении жилищной проблемы к государству, его хозяйственным и некоммерческим организациям, что использовалось работодателями в своих целях. Из года в год росла задолженность государства перед семьями, признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье. Сроки ожидания для многих очередников переваливали за 10- 15 лет. Предпринятая в годы перестройки попытка решения жилищной проблемы лишь приостановила неуклонное сползание вниз по социальной лестнице. Были повторены строительные показатели 60-х годов. К структуре традиционно нуждающихся в улучшении жилищных условий добавилось огромное число тех, кто вообще не имеет жилплощади: военнослужащие и члены их семей, уволенные с военной службы в запас или отставку, в связи с выводом Вооруженных Сил из дальнего и ближнего зарубежья, вынужденные переселенцы, беженцы и т. д. Надо констатировать, что государство не справилось с решением задачи массового жилищного строительства, и хотя было немало достигнуто, но жилищная проблема осталась острой. Система, построенная по благородному замыслу - освободить тружеников от забот о жилье, переложив их на государство, требует колоссальных затрат на строительство и содержание жилых домов и поэтому не соответствует экономическим законам, по которым начала развиваться Россия. Планово-распорядительная система стала вообще не способна быстро откликаться на нужды граждан вжилье. Постоянный дефицит свободной жилплощади, низкий уровень обеспеченности жильем, содержанием жилищного фонда и обслуживания проживающих - спутники этой системы. Одной из причин такого положения экономисты называют гипертрофированное развитие государственной собственности на жилье. Среди дефектов, присущих данной системе, совмещение в ведомственном жилищном фонде в одном лице - администрации, работодателя и домовладельца, что негативно влияет на мотивы труда. Администрация наделялась правом выселять из ведомственных домов рабочих и служащих, прекративших по уважительным причинам трудовые отношения с предприятиями важнейших отраслей экономики, без предоставления другого жилья, а с 1982 года - в жилые помещения, условия которых отвечали самому минимуму санитарных и технических требований. Такой режим - один из способов внеэкономического принуждения рабочих и служащих к низкооплачиваемому труду. Признание неэффективности действующей системы удовлетворения жилищных потребностей граждан привело к осознанию необходимости перехода на рынок жилья. Этот переход принципиально меняет экономическую, социальную и юридическую роль государства: оно постепенно перестанет быть главным инструментом в решении жилищной проблемы. Цель перехода - сбалансировать спрос на жилье и его предложение, уйти от хронического дефицита свободного жилья, нехватки средств на эксплуатацию и ремонт домов, выйти на более высокий уровень технического и санитарного обслуживания проживающих. В конце 80-х годов вновь возникла проблема регулирования отношений в связи с необходимостью формирования рынка жилья в рамках проводимых экономических реформ, для чего потребовалась индивидуализация как государственного, общественного и муниципального жилищного фонда (его приватизация) так и фонда жилищно-строительных кооперативов ( передача его в собственность членов кооперативов). Без вовлечения этих фондов, составляющих значительную часть всего жилищного фонда, состоящего в основном из многоквартирных жилых домов, в рыночный оборот невозможно осуществить жилищную реформу. Переход к рынку жилья, объем которого в прошлом юридически и экономически ограничивался по идеологическим соображениям, связан с разгосударствлениемжилищного фонда, его демонополизацией, а также трансформацией кооперативной собственности в частную. Эти меры должны уменьшить в общей структуре жилищного фонда объем государственного и муниципального фондов и тем самым увеличить объем площади, находящейся в частной собственности граждан. Соответственно и изменение структуры жилищных прав. Сфера действия права гражданина на получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов будет постепенно сокращаться до необходимого минимума с учетом реальной обстановки, а на приобретение жилья - соответственно расширяться ( приватизация, купля-продажа, дарение, наследство и т. д. ) На переходный период, безусловно, требуется принять меры, гарантирующие социальную и правовую защищенность граждан, которые могут пострадать от принципиальной перемены курса государственной жилищной политики. Поэтому полное расформирование государственного и муниципального жилищных фондов не обосновано. Зарубежный опыт показывает, что требуется не только оставить часть площадей этих фондов, но и продолжать строить жилье за счет бюджетных ассигнований, причем с таким расчетом, чтобы это была немалая часть в общей структуре жилищного фонда. Этот обязательный минимум, предназначенный в основном для социально незащищенного населения, видимо можно рассчитывать на каждый период. Он будет безусловно меняться, но послужат противовесом рынку жилья, окажет положительное влияние на его конъюнктуру, станет одной из экономических основ новой системы удовлетворения жилищных потребностей. Непременным условием функционирования такой системы является рост доходов работающего человека, который покрывал бы все его затраты. Средства граждан, находящееся в их личном распоряжении, должны решающим образом влиять на удовлетворение потребностей в жилье. Доходы населения должны позволять не только приобретать жилье, но и содержать его, что требует больших затрат. Если этого не будет, то и новая структура жилищных прав может породить обнищание широких слоев населения, стать факторомдестабилизации, напряжения в обществе.

Переход к принципиально новой системе решения жилищных вопросов нуждался в юридическом закреплении. Первым шагом на пути осуществления жилищной реформы стал Закон РСФСР“ О приватизации жилищного фонда в РСФСР”, принятый 04. 07. 1991 года, цель которого декларирована в его тексте: “…Создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования исохранности жилищного фонда”, но эта цель не может быть достигнута на основе использования только этого Закона, так как всеего содержание направлено на решение лишь части проблем, связанных с осуществлением жилищной реформы. Его основная задача - заменить нанимателя жилого помещения на собственника, что позволит гражданам иметь больше правовых возможностей для решения своих личных жилищных вопросов. Правда, только от того, что квартира перейдет в собственность, жилищная проблема не решится(физическая переуплотненность проживания как была так и останется, равно как и недостатки жилого помещения), зато изменится правовой статус проживающих, что само по себе немаловажно. Хотя характер и объем жилищных прав нанимателя не равен характеру и объему прав собственника, однако последний в отличии от первого наделен правом отчуждения, что значительно расширяет его правовые возможности удовлетворять по своему усмотрению не только свои потребности вжилье, но и что важно, других лиц. Но цель реформы намного шире, она направлена на удовлетворение потребностей граждан в жилье путем фундаментальных преобразований существующей системы строительства, распределения и обслуживания жилищного фонда на основе изменений отношений собственности, создания рынка жилья и обеспечения социальных гарантий нетрудоспособным и малообеспеченным слоям населения. Достигнуть цели реформы невозможно, используя только приватизацию жилищного фонда. Через два дня после принятия Закона о приватизации 06. 07. 1991 года были внесены соответствующие изменения и дополнения в Жилищный Кодекс. Вторым шагом было принятие 24. 12. 1992 года Верховным Советом РСФСР Закона “ Об основах Федеральной жилищной политики” - который и определил основы новой системы удовлетворения жилищных потребностей граждан, предусматривающей сосуществование двух взаимодополняющих механизмов решения проблемы - планово распорядительного и рыночного. 1. 2. Общие положения Закона, основные условия его применения

Рынок жилья создают собственники жилья. Приватизация - один из путей возникновения множества таких собственников. Статья 2 Закона о приватизации в ее первоначальной редакции, дает определение понятия приватизации: “Приватизация жилья- бесплатная передача или продажа в собственность граждан надобровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде”. Бесплатная передача жилья предполагалась по всей территории России в размере 18 кв. м. обшей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м. на семью (решением Орловского областного совета народных депутатов от 24. 01. 1992 года норматив бесплатно передаваемой площади по городу Орду был установлен в размере 23 кв. м. общей площади на человека и дополнительно 12 кв. м. на семью), а площадь квартиры, превышающая бесплатную норму, подлежала оплате. Кстати, в 1992 году в г. Орле от продажи излишек жилой площади было получено дополнительно 10% всего городскогобюджета.

Для ускорения процесса приватизации 23. 12. 1992 года в Закон были внесены изменения, которыми была введена равная для всех бесплатная приватизация, независимо от размеров и потребительских качеств жилых помещений. Суммы, ранее выплаченные гражданами за излишки площади подлежат возврату. [4Постановление № 8 Пленума Верховного Суда РФ от 24. 08. 1993 г. в редакции от 21. 12. 1993 г. № 11“О некоторых вопросах применения судами Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” Бюллетень Верховного суда РФ 1993 год, № 11. ] Однако В. Н. Литовкин высказывает на этот счет совсем противоположное суждение: “Условия приватизации, которые были на каждом этапе, не имели и не имеют обратной силы, то есть впервые установленная Законом от 23 декабря 1992 года бесплатность приватизации занимаемого жилого помещения не касается тех, кто уже стал его собственником ранее до 1993 года на иных условиях (комбинации бесплатности и платностипри передаче квартиры в собственность граждан) и тем более тех, кто полностью выкупил занимаемую квартиру на условиях1992 года, если иное не установлено решением субъектов Федерации”. [5 В. Н. Литовкин “Комментарий к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья”, Москва, Республика, 1993 год, стр. 18. ] В г. 0рле не было заявлено ни одного требования о возврате сумм, уплаченных за излишки площади. Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории Российской Федерации - ее новый принцип, действующей с 1993 года. Эта перемена ускорила темпы приватизации, 1993 год по статистическим данным стал рекордным по количеству приватизированных квартир не только в Орле ( смотри приложение), но и по всей России. [6 “Российская газета”, 1993 год, 21 мая. ] Другой принцип, положенный в основу Закона, не менялся, и его суть в ненасильственности. Приватизация осуществляется исключительно добровольно, при взаимной согласованности всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Следует отметить и демократичность этого принципа, ведь желание освободиться от обременительной для государства обузы могло подтолкнуть к введению принудительной приватизации, однако добровольность сохранена в Законе как обязательное условие. Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого проживающего (необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности). Новая редакция Закона дает новое определение приватизации - “бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений”. Определение понятия приватизации важно для того, чтобы не смешивать ее с продажей свободных квартир в домах тех жежилых фондов.

Закон характеризует приватизацию жилья как передачу в собственность граждан только занимаемыхими жилых помещений в домах двух видов жилищного фонда: государственном и муниципальном. Под жилым помещением понимается не только отдельная квартира, но и коммунальная, хотя приватизация такой квартиры рассматривается законом как исключение из правил. Статья 4 Закона о приватизации предоставляет собственнику жилищного фонда или уполномоченному им органу право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. В связи с этим возникла повсеместная и довольно-таки острая проблема. До положению о приватизации жилищного фонда г. Орла, утвержденному решением Малого Совета 04. 03. 1993 года за № 40, вопрос о приватизации коммунальных квартир решается идентично его изложению в Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18. 11. 1993 года за № 4). В л. 8 этого Положения определено, что в случае приватизации коммунальных квартир при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию, приватизации подлежит квартира в целом. Особенности правового статуса коммунальных квартир вызывают неоднозначный подход к процедуре их приватизации. В качестве условия закон предусмотрел лишь получение согласия собственника жилищного фонда на приватизацию коммунальной квартиры в целом. Дальнейшей порядок приватизации комнаты указанный Закон не регламентирует. В газете “Известия” от 15 ноября 1995 года в разделе “Экспертиза” на вопрос одной читательницы о возможности приватизации комнаты в коммунальной квартире , руководитель юридической службы Независимой ассоциации Ю. Якушев ответил: “ не подлежат приватизации жилые помещения, находящееся в аварийном состояние, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах, закрытых военных городков, а также служебныежилые помещения. Приватизироваться может квартира в целом, при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире, с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию. ” Этот ответ полностью воспроизведен из содержании нормы закона. Такой позиции придерживались сами разработчики закона, один из которых, П. Крашенинников в газете “Экономика и жизнь” № 26 от 1993 года на этот же вопрос дал категорический ответ: “ Нет, нельзя. Это противоречат ст. 2 и ст. 4 Закона о приватизации жилья”. В этом направлении и происходила приватизация в Орле, правильность применения названной статьи закона подтвердило разъяснение Управления юстиции Администрации Орловской области письмом от 29. 11. 1994 года № 09-02/1098 - исх. (смотри приложение) По этой же схеме шла приватизация коммунальных квартир в г. Москве в департаменте муниципального жилья, которому поручено ее осуществление. Совсем противоположная позиция к возникшей проблеме изложена в публикации С. Сауля - заместителя председателя комитета по инновациям и законодательным предложениям администрации Красноярского края, он полагает, что “ приватизация комнат в коммунальной квартире при наличии согласия на это собственника должна осуществляться на общих основаниях, то есть без дополнительного усложнения процедуры”. [7 С. Сауль “Как приватизировать коммунальную квартиру”, Российская юстиция, 1996 год, № 1, стр. 24. ] Свою точку зрения он обосновывает следующими аргументами:

Согласно ст. I Закона о приватизации - приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Под жилым помещением, являющемся предметом договора найма, в соответствии с жилищным законодательством понимается изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ст. 52 ЖК РСФСР). Поэтому в смысле указанной статьи изолированная комната в коммунальной квартире, являясь жилым помещением, попадает под регулирование ст. 2 Закона о приватизации. Кроме того, гражданин, занимающий комнату в коммунальной квартире, является равноправным участником жилищных правоотношений, поскольку с ним заключен договор найма. Следовательно, он является субъектом права на приватизацию комнаты. Вытекающая из закона процедура приватизации не посягает на режим использования коммунальной квартиры. В этом случае в полной мере реализуется порядок заселениятаких квартир, согласно которому освобождающееся изолированные помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (ст. 16 Закона РСФСР от 24. 12. 1992 года “ Об основах Федеральной жилищной политики”. ) Это подтверждается тем обстоятельством, что за собственником жилищного фонда закреплено право принимать решение о приватизации коммунальных квартир в целом и тем учитывать обеспеченность жильем нанимателей других комнат. И, как показывает практика, никто лучше собственника не знает истинного положения в коммунальной квартире. С этих позиций и в соответствии с п. 2 Постановления Верховного Совета РСФСР от 23. 12. 1992 года “О введении в действие Закона РСФСР “ О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “ О приватизации жилищного фонда в РСФСР” приняты и действуют до настоящего времени Положения о приватизации в некоторых регионах России (в том числе в Красноярске и Москве, несмотря на газетные публикации), по которым приватизация коммунальных квартир разрешается без согласия остальных нанимателей по личному заявлению каждого из нанимателей, проживающих в данной квартире. В печати неоднократно давалась правовая оценка Примерному положению о бесплатной приватизации жилищного фонда в РСФСР (см. : “Экономика и Жизнь”, 1995 год, № 34, стр. 26) и подчеркивалась неправомерность требования получать согласие нанимателей других комнат. Такую точку зрения поддерживает и московский адвокат Л. Раппопорт. [8 Раппопорт Л. “О приватизации комнат в коммунальных квартирах”, “Российская юстиция”, 1996 год, № 3, стр. 23. ] Несостоятельность Положения подтверждается еще и тем, что правомочия по утверждению порядка приватизации жилищного фонда переданы субъектам Российской Федерации, отсюда и вытекает отсутствие единой правоприменительной практики. [9 С. Сауль “Как приватизировать коммунальную квартиру”, “Российская юстиция”, 1996 год, № 1, стр. 24. ] Из изложенного следует, что наниматели, имеющие право самостоятельного пользования жилым помещением по Закону наделены правомочием приватизировать коммунальную квартиру (занимаемое в ней жилое помещение) в установленном порядке, нарушение которого должностными лицами подлежит судебной защите. Обращение граждан в судебные инстанции является эффективным средством защиты их прав. Проблема осталась не решенной, необходимо выработать единую правильную процедуру правоприменения приватизации коммунальных квартир. Полагаю - право на приватизацию комнат в коммунальных квартирах должно быть бесспорным, но с соблюдением всехжилищных норм, так как это право входит в комплекс жилищных прав проживающих в жилом помещении по найму. Этим правом обладают наниматель, члены его семьи, а также лица, переставшее быть ими, но продолжающее проживать в занимаемом жилом помещении. Процедура приватизации должна быть не московской, красноярской, орловской или тульской, а единой российской. Статья 11 Закона о приватизации гласит: “ Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения.... ” “ Гражданин - лицо, принадлежащее к постоянному населению государства, пользующееся всеми правами, обеспеченными Конституцией. ” [10 Ожегов С. И. “Словарь русского языка”, Москва, 1952 год, стр. 120. ] п. 2 ст. 17 Гражданского Кодекса Российской Федерации ( в дальнейшем ГК РФ) определено, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения, и установлена императивная норма, запрещающая ограничение правоспособности, кроме случаев, прямо установленных законом. Правоспособность - это способность иметьгражданские права, что является основой конституционно-правового статуса гражданина государства. Основные праваи свободы человека находятся под пристальным вниманием мировой общественности и международных организаций, и, прежде всего, ООН. Генеральная Ассамблея ООН 20 ноября 1989 года приняла Конвенцию о правах ребенка, которая была ратифицирована Верховным Советом СССР 13. 07. 1990 года и для СССР вступила и силу 15. 09. 1990 года, обязательства по выполнению которой возложены на Россию в порядке правопреемства.

В статье 3 Конвенции сказано: “во всех действиях в отношении детей, независимо от того, предпринимаются они государственными или частными учреждениями, занимающимися вопросами социального обеспечения, судами, административными или законодательными органами, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению ребенка. ” Статья 16 Конвенции закрепила положение о том, что ни один ребенок не может быть объектом произвольного или незаконного вмешательства в осуществление его права на личную жизнь и неприкосновенность жилища. [11 Советский журнал “Международное право”, 1991 год, № 2. ] В первоначальном варианте Закона о приватизации жилищного фонда вопросы охраны прав несовершеннолетних не были урегулированы вообще. При приватизации жилья с участием проживающих там несовершеннолетних граждан применялись общие положения. Их законные представители - родители, опекуны, попечители - сами решали вопрос: включать несовершеннолетних в собственники или нет. Единственной охранительной нормой общего характера, последовательно воспроизводимой во всех законодательных актах приватизации жилья было определено, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц. Это ч. 3 ст. 3 Закона о приватизации от 04. 07. 1991 года. Однако, для действенного осуществления охраны жилищных прав несовершеннолетних этой нормы оказалось недостаточно, что создалотрудности для правоприменительных и судебных органов и явилось еще одной проблемой, которую надо было решать безотлагательно, в связи с тем, что законодательный пробел создал реальную перспективу лишиться жилья. Ситуация грозила перерасти в опасное социально-правовое явление, поэтому понятна важность принятого 20. 07. 1994 года еще одного Закона РФ “ О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “ О приватизации жилищного фонда в РСФСР”, полностью направленного на охрану жилищных прав несовершеннолетних. Одним из наиболее спорных вопросов, связанных с приватизацией, как уже отмечалось выше, являлся вопрос о включении несовершеннолетних в приватизационные документы. В действующем законодательстве ответ на него отсутствовал, и напрактике он часто решался не в пользу несовершеннолетнего. Например, некто Н. , нигде не работавшая и злоупотребляющая спиртными напитками, не включила четырнадцатилетнего сына в договор о приватизации, продала свою приватизированную однокомнатную квартиру и с сожителем уехала на новое место жительства, бросив ребенка на произвол судьбы.

Изменения, внесенные в Закон о приватизации, дополнили ст. 7 новой частью, в которой, наконец, определено, что в договор о приватизации (передачи жилого помещения в собственность) включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещениеми проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность, или несовершеннолетнее, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. В соответствии с действующем законодательством, основаниями права пользования жилым помещением является факт прописки гражданина и внесения его в лицевой счет. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительстваих законных представителей (ст. 20 ГК РФ).

Важное дополнение было внесено и в ст. 3 Закона о приватизации. Обязательным условием для совершения сделок в отношении приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетнее, является предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Отсутствие в законе прямого указания на это обстоятельство приводило к серьезным нарушениям прав несовершеннолетних. В 1993 году (пик приватизации) в связи с огромным количеством писем, звонков, запросов, обращений в органы исполнительной, законодательной власти, в различные средства массовой информации по инициативе Генеральной Прокуратуры Российской Федерации были проведены проверки нарушения прав несовершеннолетних при приватизации жилья, по результатам которых Генеральная Прокуратура внесла специальное представление Министру Юстиции РФ об усилении контроля за строгим исполнением законодательства и необходимости официального оформления согласия органов опеки и попечительства при удостоверении сделок с участием несовершеннолетних. По внесенным в Закон дополнениям разрешение органов опеки и попечительства требуется независимо от того, являются ли несовершеннолетнее собственниками или членами семьи собственника, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением. Эти правила распространяются также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако, на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. Существенными были изменения в ст. 2 указанного Закона. Передача жилого помещения в общую собственность, а также в собственность одного из совместно проживающих совершеннолетних лиц, предусмотренная Законом от 04. 07. 1991 года, распространяется и на несовершеннолетних. Появлению этой новеллы предшествовало постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24. 08. 1993 года, посвященное вопросам приватизации жилья. В п. 7 этого постановления подчеркивалось, что, поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющееся членами его семьи, либо бывшими членами его семьи, согласно ст. 53 Жилищного Кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающее из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками обшей собственности на это помещение. Судебная практика уже неоднократно сталкивалась с необходимостью разрешения подобных споров. Например, по одному из рассматриваемых дел гражданке В. было отказано в иске о признании недействительным договора о приватизации, выданного на имя ее бывшего мужа. Доводы истицы о том, что в документ оприватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд первой инстанции признал необоснованными. Между тем, дочь проживала в спорной квартире, включена в лицевой счет и прописана. Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам указала, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетний вправе наравне с другими пользователями стать участником общей собственности на это помещение, так как согласно ст. 53ЖК РСФСР они имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения (см. приложение стр. 20 “обзор судебной практики”). Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органов опекии попечительства.

Страницы: 1, 2, 3