    Московский экономико-правовой институт
    УТВЕРЖДАЮ
    Руководитель дипломной работы:
    _______________________________
    “______” ________________ 2000 г.
    ПЛАН

Дипломной работы на тему: “Практика применения законодательства при удостоверении нотариусами сделок” студента юридического факультета Потапкина Андрея Юрьевича

    Введение 3
    ГЛАВА 1. ОБЩЕЕ УЧЕНИЕ О СДЕЛКАХ 5
    1. 1 Общие положения о сделках 5

1. 2 Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению 6 1. 3 Правила совершения сделок 8

1. 4 Договоры 17
ГЛАВА 2. УДОСТОВЕРЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ 20

2. 1 Удостоверение договора о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома 20

    2. 2 Сделки с недвижимостью 21
    2. 3 Сделки с недвижимостью, находящейся в общей 22
    2. 4 Купля-продажа части недвижимого имущества. 23
    2. 5 Сделки с жилыми домами 25

2. 6 Удостоверение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца 26

    2. 7 Удостоверение договора дарения имущества 27
    2. 8 Удостоверение договора займа 28
    2. 9 Договор об ипотеке 29
    2. 10 Рента и пожизненное содержание с иждивением 33
    2. 11Обеспечение правомерности и законности сделок 39

2. 12 Нарушения допускаемые нотариусами при удостоверении сделок 44 2. 12 Защита прав несовершеннолетних при удостоверении нотариусами сделок 51

    Выводы и предложения………………………………………………………58
    Список использованной литературы
    Приложения
    Студент ________________
    “_____” _______________ 2000 г.
    Введение

В соответствии со ст. 48 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи. Нотариат обеспечивает эту помощь путем совершения нотариусами нотариальных действий. Существенную защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота нотариат осуществляет, прежде всего, в сфере обязательственных правоотношений; заключении и исполнении в основном имущественных сделок. Важное место среди них занимают сделки с недвижимостью. Статья 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок, для которых непосредственно законом установлена данная форма и в случаях предусмотренных соглашением сторон, также эти положения изложены в 163 статье Гражданского Кодекса РФ

Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения. Нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде. Нотариусы обеспечивают правильное заключение договора, беспристрастны в отношениях между сторонами, разъясняя им применяемое право в каждом конкретном случае, также разъясняя последствия совершения действий, и дают возможность действовать в рамках закона по заключенному, имеющему юридическую силу договору.

Значение сделок заключается в том, что они являются наиболее распространенными юридическими фактами, в силу которых на основе правовых норм возникают, изменяются и прекращаются права и обязанности граждан и юридических лиц. Роль нотариата по отношению к гражданско-правовым сделкам состоит в содействии их совершению, а также закреплении их в надлежащей юридической форме, вследствие чего имеется гарантия их законности и высокой степени достоверности; в случае утраты документов, в которых эти сделки выражены, они могут быть легко восстановлены.

ГЛАВА 1. ОБЩЕЕ УЧЕНИЕ О СДЕЛКАХ
Общие положения о сделках

Статья 153 ГК РФ дает понятие сделки как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка представляет собой сочетание воли и волеизъявления. В связи с тем, что сделка предполагает намерение лица приобрести определенные юридические права и обязанности, для ее совершения необходимо желание лица, заключающего сделку. Такое желание называют внутренней волей, которую необходимо довести до сведения других лиц. Способом выражения внутренней воли является волеизъявление. Волеизъявление принимает форму определенного действия– подписание договора, составление завещания, выдача доверенности и др. В соответствии со ст. 154 ГК РФ, в зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают– односторонними, двусторонними и многосторонними. Для совершения односторонней сделки достаточно волеизъявления одной стороны. Примером односторонней сделки может служит завещание, доверенность, принятие наследства или отказ от него.

Для дву- или многосторонних сделок необходимо, чтобы волю выразили два и более лиц, и эта воля совпала. Такие сделки называются договорами. Договоры в нотариальной практике чаще встречаются в виде двусторонних сделок. Форма сделок может быть устной или письменной, письменная форма подразделяется на простую и нотариальную (ст. 158 ГК РФ).

Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем оставления документа, отражающего содержание подписанного лицами, совершающими сделку (ст. 160 ГК РФ). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, совершается удостоверительная надпись (ст. 163 ГК РФ).

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок признается обязательным в двух случаях:

- по закону;

- по соглашению сторон (даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется).

Гражданский кодекс Российской федерации содержит прямые указания об обязательной нотариальной форме таких сделок как:

- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, это указано в п. 2 ст. 185 ГК РФ;

- в соответствии с п. 3 ст. 187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ удостоверяется в нотариальном порядке;

- в пункте 2 статьи 339 ГК РФ указано, что договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен;

- в пункте 2 статьи 389 и пункте 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ предусматривается обязательное нотариальное удостоверения уступки требования и перевода долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме; - также договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

Статья 540 ГК РСФСР 1964 года содержит прямое указание обязательности нотариальной формы завещания.

Статья 41 Семейного кодекса 1995г. предусматривает обязательное нотариальное удостоверение Брачного договора.

Также по желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. По сравнению с прежним законодательством новый Гражданский кодекс Российской Федерации сужает круг сделок, подлежащих обязательному удостоверению. В старом ГК РСФСР 1964 года обязательному нотариальному удостоверению подлежали: - договоры об отчуждении (купли-продажи, мены, дарения) жилого дома или части дома либо квартиры в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков, находящихся в городе или поселке городского типа (ст. ст. 239, 255, 257 Гражданского Кодекса РСФСР 1964 года. ) - статьей 195 ГК РСФСР 1964г. предусматривалось обязательное нотариальное удостоверение договора о залоге жилого дома (части дома), квартиры - договоры о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке.

- договоры дарения на сумму свыше 500 рублей подлежали также нотариальному удостоверению (ст. 257 ГК РСФСР);

- договоры дарения легковых автомобилей и мотоциклов с колясками. - договоры купли-продажи строительных материалов (ст. 239 ГК РСФСР); - также завещания в соответствии со ст. 540 ГК РСФСР;

- доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (ст. 65 ГК РСФСР);

- и доверенности выдаваемые в порядке передоверия (ст. 68 ГК РСФСР)

На основании ст. 164 ГК РФ:

- сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

1. 3 Правила совершения сделок

Удостоверение сделок, как и других нотариальных действий, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате, нотариусами, которые работают в государственных нотариальных конторах или занимаются частной практикой.

При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон, разъясняет сторонам все правовые нормы, относящиеся к сделке, ее юридическим последствиям.

Приступая к удостоверению сделки, нотариус устанавливает личности обратившихся для ее удостоверения, а также проверяет дееспособность граждан либо правоспособность юридических лиц (ст. 42, 43 Основ). Дееспособность граждан в полном объеме возникает по достижении ими совершеннолетия, т. е. 18-летнего возраста (ст. 21 ГК РФ).

В силу правил статьи 171 ГК РФ: 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре–возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о не дееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Сделки от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, могут совершать только их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает опекун (п. 2 ст. 29 ГК РФ). Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 Гражданского Кодекса РФ. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса (п. 1, 2, 3 ст. 172 ГК РФ). Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет могут быть удостоверены с письменного согласия их законных представителей–родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). В соответствии со статьей 175 ГК РФ: 1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от родителей, усыновителей или попечителя, в случае, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего кодекса, может быть признана судом недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.

Сделки от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными, могут быть удостоверены лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред (п. 1 ст. 30 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель–давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. В соответствии с п. 3 этой же статьи: опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным.

Если у нотариуса есть основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает решение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решение о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус о своем предположении сообщает одному из лиц или одной из организаций, указанных в ст. 258 ГПК РСФСР, способных поставить вопрос перед судом о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от решения этого лица (организации) нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее оформление до рассмотрения дела судом. Если при совершении сделки одна из сторон является юридическим лицом, нотариус проверяет его правоспособность. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечает этим имуществом по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом или ответчиком в суде (п. 1 ст. 48 ГК РФ). Правоспособным признается такое юридическое лицо, которое“может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах и нести связанные с этой деятельностью обязанности” (п. 1 ст. 49 ГК РФ)

Юридические лица действуют на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. Учредительный договор юридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями (участниками). Юридическое лицо, созданное в соответствии с ГК РФ одним учредителем, действует на основании устава, утвержденного этим учредителем (п. 1 ст. 52 ГК РФ).

При проверке правоспособности нотариус уточняет порядок образования юридического лица, знакомится с учредительными документами. Нотариус проверяет: зарегистрированы ли в установленном порядке устав, учредительный договор или положение, поскольку юридическое лицо считается созданными с момента его государственной регистрации; соответствует ли совершаемое нотариальное действие правам юридического лица; уточняет полномочия его представителя, которые подтверждаются выданной на его имя доверенностью. От руководителей юридических лиц, которым уставом, учредительным договором или положением предоставлено право заключения сделок, истребуется документ, удостоверяющий их должностное положение. Если юридическое лицо образовано коллегиальным органом, то от руководителя этого органа истребуется документ о назначении должностных лиц и о распределении между ними обязанностей. Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности (ст. 173 ГК РФ). Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица–его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершаются сделки, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (ст. 174 ГК РФ).

Для физических и юридических лиц установлен единый порядок оформления нотариальных документов. Едины также требования, предъявляемые к совершаемой сделке. Нотариус должен проверить: не противоречит ли сделка законодательству, соблюдена ли требуемая форма, а также определить объект гражданских прав. Если сделка носит имущественный характер, то необходимо уточнить, к какому виду имущества она относится–движимому или недвижимому. Поскольку вся недвижимость регистрируется государством, нотариус проверяет подлежало ли данное имущество государственной регистрации и является ли данное лицо собственником отчуждаемого или закладываемого имущества.

Договор об отчуждении имущества, состоящего на учете, а также соглашение о расторжении такого договора после его регистрации в соответствующем органе должны быть представлены для регистрации по месту учета того имущества, о чем указывается в удостоверительной надписи и разъясняется сторонам нотариусом. Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры, находящихся в городе или поселке городского типа, подлежит регистрации в Муниципальном предприятии технической инвентаризации (МПТИ), осуществляющем регистрацию строения. Договор об отчуждении автотранспортных средств регистрируется в органах ГИБДД. Соглашение о расторжении договора об отчуждении имущества может быть оформлено как путем составления отдельного документа, который при общается к договору, так и надписью на всех экземплярах договора, подписанного сторонами. Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявление иных документов должна быть зачитано вслух участниками. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, то по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.

Текст нотариально удостоверяемой сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и строки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц– без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена и отчества граждан, их адреса по месту жительства должны быть написаны полностью. В документе, объем которого превышает один лист, листы должны быть прошиты, прошнурованы и скреплены печатью (ст. 44, 45 Основ законодательства РФ о нотариате).

Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в ней. Однако завещание и договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус принимает на хранение один экземпляр указанных документов (ст. 60 Основ).

17 июня 1997 года Государственной Думой РФ принят Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В соответствии с п. 1 ст. 33 данного Закона “настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Не позднее указанного срока органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче информации о зарегистрированных правах.

Впредь до принятия соответствующих Федеральных законов, основанных на положениях пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года (п. 2 ст. 33 ФЗ). Статья 2 Федерального закона дает понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также– государственная регистрация прав) –юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также–Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В силу правил статьи 4 Федерального закона:

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой (ст. 1 ФЗ).

В соответствии с п. 1 статьи 6 Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (п. 1 ст. 14 ФЗ).

1. 4 Договоры

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о дву- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса (п. 1, 2 ст. 240 ГК РФ).

Договор –это наиболее распространенный вид сделок. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделками являются действия, направленные на достижение определенного правового результата. Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт. Этот акт имеет правовое значение в случае, если воля будет выражена каким-либо способом. Этим способом является волеизъявление двух или более лиц, выражающее их общую волю. Общая воля закрепляется в договоре, который должен быть свободен от какого-либо внешнего воздействия.

Статья 421 ГК РФ закрепляет правила, обеспечивающие свободу договора. “Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением тех случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом, или добровольно принятым обязательством”(п. 1 ст. 421 ГК РФ). Свобода договора предусматривает: свободу выбора партнера при заключении договора; выбор вида договора; свободу усмотрения сторон при определении условий договора (п. 2, 3, 4 ст. 421 ГК РФ).

Содержание договора составляют условия, по которым достигнуто соглашение сторон. По своему юридическому значению все условия подразделяются на существенные, обычные и случайные. Круг существенных условий, необходимых для договора, зависит от особенностей, выражающих природу договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все существенные условия. В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договоры различаются в зависимости от их юридической направленности. Основной договор непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с передачей имущества, выполнением работ и т. п. (ст. 420 ГК РФ). Предварительный договор –это соглашение сторон о заключении основного договора в будущем (ст. 429 ГК РФ).

Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства (ст. 430 ГК РФ).

В соответствии с п. 1, 2, ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления; так, договор купли-продажи, мены– это возмездный договор, договор дарения – безвозмездный договор. Большинство договоров носят возмездный характер.

ГЛАВА 2. УДОСТОВЕРЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ

2. 1 Удостоверение договора о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома

Для строительства жилого дома (индивидуальной застройки) гражданам отводятся земельные участки в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством. Согласно ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту отвода земельного участка.

Сторонами договора в данном случае являются орган коммунального хозяйства местной исполнительной власти и гражданин или коллектив индивидуальных застройщиков. В договоре должно быть указано место нахождения земельного участка, его длина по фасаду, задней, правой и левой меже в погонных метрах, общая площадь в квадратных метрах, оговорено, какой именно дом будет строиться– каменный, деревянный, смешанный. Также как и при удостоверении других сделок, в данном случае нотариус обязан сделать не обходимые проверки и убедиться в том, что в данной местности разрешен отвод участков под индивидуальное жилищное строительство. Это необходимо, поскольку в отдельных городах и местностях предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть запрещено или ограничено в законодательном порядке. Кроме того, нотариус обязан разъяснить гражданину (коллективу индивидуальных застройщиков) правила постройки и содержания жилого помещения.

Иногда возникает необходимость изменить условия уже удостоверенного нотариального договора о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома (например, к участию в строительстве привлекаются другие лица). В таком случае можно составить отдельное соглашение об изменении условий договора, которое приобщается ко всем экземплярам первоначального договора, либо сделать надпись об изменении условий на всех экземплярах первоначального договора. Разумеется, соглашение должно быть подписано сторонами договора и нотариально удостоверено.

Если договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома необходимо расторгнуть, то при взаимном согласии сторон нотариус делает отметку о расторжении договора на экземпляре, который находится в нотариальной конторе, и в реестровой книге для регистрации нотариальных действий. Такая отметка может быть сделана на основании решения органов местной исполнительной власти, принятого по заявлению гражданина–индивидуального застройщика. При этом явка сторон в нотариальную контору по поводу расторжения договора не обязательна.

2. 2 Сделки с недвижимостью

Отчуждение жилого дома (части жилого дома) или квартиры, принадлежащей лицу на основании права собственности, дачи, садового дома, гаража, земельного участка и других объектов недвижимости возможно в различных правовых формах: купля-продажа, мена, дарение, передача за выплату ренты или пожизненное содержание с иждивением.

В соответствии со ст. 7 федерального закона “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации”обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи, мены и дарения сохраняется до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время такой закон принят. Согласно п. 1 ст. 33 указанного федерального закона“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”от 21. 07. 97 № 122-ФЗ он вступает в действие по истечении шести месяцев после его официального опубликования, т. е. 28. 01. 98. После наступления этого срока вступили в силу статьи 550, 560 и 574 ГК РФ, не предусматривающие обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

    Таким образом, до 28. 01. 98 сделки с недвижимостью:
    - должны быть совершены в письменной форме;
    - должны быть нотариально удостоверены;
    - подлежат государственной регистрации.

После 28. 01. 98 договоры купли-продажи, мены и дарения (но не договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением– ст. 584 ГК РФ):

- должны быть совершены в письменной форме;

- подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21. 07. 97 № 122-ФЗ. Особое внимание следует обратить на тот факт, что данный федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

2. 3 Сделки с недвижимостью, находящейся в общей
собственности супругов.

Договор отчуждения недвижимого имущества, приобретенного после регистрации брака и являющегося общей собственностью супругов, может быть зарегистрирован органами юстиции лишь при согласии другого супруга на отчуждение дома, причем согласие на сделку должно быть выражено в письменной форме. Если супруг продавца не дает согласия на продажу недвижимости, то продавец вправе требовать выдела своей доли из общего имущества с тем, чтобы в дальнейшем самостоятельно распорядиться ей.

При отсутствии спора о разделе недвижимого имущества супруги обращаются к нотариусу и получают свидетельства о праве собственности на долю в общем, имуществе. Такое свидетельство является правоустанавливающим документом и позволяет самостоятельно отчуждать свою долю в общем имуществе. Отчуждение возможно при соблюдении преимущественного права покупки других участников общей собственности. При наличии спора о разделе имущества между супругами вопрос об этом решается в судебном порядке по иску заинтересованной стороны.

2. 4 Купля-продажа части недвижимого имущества. [1 Приложение №1 “Договор купли-продажи части недвижимого имущества”]

Любое имущество, в том числе и недвижимое, может находиться в собственности двух и более лиц. Такое имущество принадлежит каждому из этих лиц на праве общей собственности.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже (а также мене) доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лице с указанием цены и других условий, на которых продает ее, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В ходе продажи продавец может изменить объявленную цену и другие условия продажи. В случае если данные изменения увеличивают возможности других лиц как покупателей (уменьшается цена, предоставляется или увеличивается рассрочка и т. д. ), участники общей собственности извещаются в указанном выше порядке. Вышеуказанные правила об обязательном извещении других участников общей собственности об отчуждении своей доли не применяются в случае дарения доли в общем имуществе и передаче за выплату ренты. Не применяется преимущественное право при завещании и залоге доли.

В договоре об от отчуждении доли в недвижимом имуществе указываются идеальные (арифметические) доли (1/2, д и т. д. ). конкретные части недвижимого имущества (комнаты и т. п. ) указываются в том случае, если они совпадают с идеальными. Арифметические доли исчисляются из размера общей площади или стоимости объекта недвижимости. При отчуждении жилого дома или квартиры можно исчислить доли из размера общей или жилой площади. В любом случае в договоре необходимо указать способ исчисления отчуждаемой доли.

Что касается реальных частей объекта недвижимости (комнат, частей или этажей в жилом доме), то на практике они могут не совпадать с идеальными долями. В этом случае владение и пользование конкретными частями объекта недвижимости осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия– в порядке, устанавливаемом судом.

2. 5 Сделки с жилыми домами

Совершить отчуждение жилого дома вправе только его собственник, что должно подтверждаться правоустанавливающим документом.

Правоустанавливающим документом на жилой дом могут являться: нотариально удостоверенный договор купли-продажи (мены, дарения) жилого дома, по которому лицо приобретает право собственности на дом (договоры, относящиеся к периоду 1931-1936 гг. , могли быть засвидетельствованы коммунальным органом); договор о разделе жилого дома, нотариально удостоверенный договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности (в РСФСР с 07. 12. 82–договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности); договор о праве застройки, нотариально удостоверенный договор о предоставлении жилищно-строительному кооперативу индивидуальных застройщиков земельного участка для строительства жилого дома, акт о демуниципализации дома, свидетельство о праве на наследство, копия решения товарищеского суда о разделе дома между супругами.

Любой из вышеперечисленных правоустанавливающих документов должен иметь отметку о регистрации его в бюро технической инвентаризации.

При отчуждении жилого дома его инвентаризационная стоимость определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или страховыми организациями.

Поэтому кроме правоустанавливающего документа нотариусу должна быть представлена справа БТИ или иного органа об инвентаризационной стоимости жилого дома.

Различные хозяйственные и бытовые постройки и сооружения (гараж, сарай, погреб, колодец и т. д. ), являются служебными строениями и при отчуждении дома составляют с ним единое целое. Поэтому, если в договоре не указано иное, они вместе с домом переходят к новому собственнику.

2. 6 Удостоверение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. [2 Приложение №2 “Договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержание”]

Такой договор удостоверяется по общим правилам удостоверения договоров купли-продажи жилых домов (частей домов). Особенность этого договора в том, что взамен денежного эквивалента покупатель обязуется предоставить продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре. Следовательно, в тексте договора следует подробно изложить все обязанности покупателя, вытекающие из взаимных расчетов сторон, связанных с передачей дома. Как правило, в таких случаях покупатель дома обязуется предоставить продавцу пожизненное обеспечение в виде жилья, ухода и необходимой помощи. Во избежание недоразумений в договоре необходимо оговорить, что продавец имеет право проживать во всем отчуждаемом доме или в выделенной ему в пожизненное пользование конкретной части дома, комнате либо в предоставленном жилье в ином доме, обязательно указать при этом мест нахождения дома. Не менее важно определить реальные денежные затраты на все виды материального обеспечения ежемесячно. В частности расходы на питание, одежду, обувь и т. т. ; указать условия, на которых будет предоставляться уход необходимая помощь.

Удостоверяя договор, нотариус обязан проверить, является ли продавец дома нетрудоспособным (по возрасту или состоянию здоровья), о чем делается отметка в тексте договора. Отчуждение дома при жизни продавца не допускается.

2. 7 Удостоверение договора дарения имущества [3 Приложение№3 “Договор дарения”]

Суть договора дарения заключается в безвозмездной передаче собственность имущества одним лицом другому. Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Договор не считается дарением при наличии встречной передачи вещи или права, либо встречного обязательства. В таком случае сделка считается притворной, поскольку совершается с целью прикрыть другую сделку и признается ничтожной. Дарение основано на взаимном соглашении, так как предполагает согласие одаряемого принять предъявленное ему имущественное право. Тем самым оно отличается от прощения долга, которое относится к сделкам односторонним. Ничтожным признается договор, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ибо в таких случаях применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Сторонами договора являются даритель и одаряемый: первый добровольно лишает себя определенного имущества, а второй–приобретает на него права. Предметом договора дарения могут быть вещи –движимые и не движимые, а также различные имущественные права, которыми даритель вправе распоряжаться. Вещи, изъятые из оборота, не могут быть предметом договора дарения. Вещи на владение и пользование которыми нужно иметь разрешение (лицензию), могут быть предметом договора, если одаряемый получит такое разрешение.

Нельзя забывать, что дарение не допускается:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других социальных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Исключение из данного правила составляют подарки, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда. Юридические лица, которым вещь принадлежит на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, возможно по согласию всех участников совместной собственности.

2. 8 Удостоверение договора займа [4 Приложение №4 “Удостоверение договора займа”]

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключением с момента передачи денег или других вещей (ст. 807 ГК РФ). Действующее законодательство не требует нотариального удостоверения этого вида договора. Однако по желанию сторон договор займа может быть оформлен нотариально. Практика свидетельствует, что договоры займа довольно часто удостоверяются в нотариальных конторах.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, независимо от суммы.

Страницы: 1, 2