Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Продажа недвижимости. - (реферат)

То же самое можно сказать о совершаемых с предприятием и подлежащих государственной регистрации сделках—их необходимо считать заключенными с момента регистрации сделки не предприятии в целом, — если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации). Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила в отношении договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи предприятия (ст. 559-566); аренды (ст. 656-664); доверительного управления (пп. 1 и 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах: “О несостоятельности (банкротства)” (ст. 85) [15 С 3 РФ. 1998. № 2 ст. 222]; “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” (ст. 26) [16 С 3 РФ. 1997. № 30 ст. 3595]; “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (ст. 69-73). Особенно сложные отношения возникают при продаже предприятия. Так, государственной регистрации подлежит, помимо договора продажи предприятия, переход права собственности к покупателю. Регистрация осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия. Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передачи покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продажи предприятия, о недостатках, выявленных в передаточном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества. День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И, собственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ). Но в связи с тем, что порядок и особенности регистрации прав на предприятие на сегодняшний день до конца не урегулированы в ближайшее время законодателем должны быть даны ответы на следующие вопросы:

1. С какого момента у юридического лица или предпринимателя возникают основания регистрировать свое право на предприятие как имущественный комплекс? 2. Во всех ли случаях обязательна регистрация права на предприятие как имущественный комплекс или ее необходимо осуществлять только в случае распоряжения предприятием?

3. Какие последствия ожидают лицо, которое не регистрирует свое право на предприятие как имущественный комплекс? Перестанет ли это лицо быть собственником принадлежащего ему имущества?

Представляется, что ответ на поставленные вопросы может быть дан путем официального толкования положений Закона“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”в форме совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ.

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах

В соответствии с Законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах проводится в соответствии с указанным Законом и Федеральным законом“О товариществах собственников жилья”.

Федеральный закон “О товариществах собственников жилья”№72-Ф3 от 15 июня 1996 года определяет кондоминиум как комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности домовладельцев (ст. 6 Закона), а имущество, обслуживающее более одного домовладельца, а именно: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифт, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и не несущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое оборудование, находящееся за пределами и внутри помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие по использованию, находятся в общей долевой собственности домовладельцев (ст. 8 Закона). Домовладельцами могут являться граждане, юридические лица Российской Федерации, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования )ст. 1 Закона), имеющие в собственности помещения в комплексе недвижимого имущества— кондоминиуме.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Закона “О товариществах собственников жилья”, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации по правилам, установленным Законом“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума не может возникнуть раньше, чем произойдет государственная регистрация кондоминиума (п. 2 ст. 47 Закона“О товариществах собственников жилья”). Однако в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, каковым является учреждение юстиции по регистрации прав, не входит регистрация комплексов недвижимого имущества как объектов права (ст. 9 Закона“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Регистрации в Едином государственном реестре прав подлежат только права на недвижимое имущество, что также вытекает из названия ст. 23 Закона о государственной регистрации прав.

Кондоминиум является единым комплексом и на него должен быть составлен единый технический паспорт с учетом всех объектов недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума. Кондоминиуму должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта, входящего в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка, а для земельного участка— нормативная цена земли. Под государственной регистрацией кондоминиума как комплекса недвижимого имущества следует понимать открытие в Едином государственном реестре прав соответствующего раздела на общее имущество в кондоминиуме и внесении в него записи о регистрации права общей долевой собственности на это имущество. При этом доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме предполагается пропорциональной доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади. Размер доли может быть иным, что устанавливается решением общего собрания домовладельцев или соглашением между ними.

После регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме домовладельцы могут создать товарищество собственников жилья в соответствии со ст. 24-28 Закона“О товариществах собственников жилья”. Статья 48 этого Закона позволяет образовать товарищество собственников жилья и в строящемся кондоминиуме.

Однако государственная регистрация прав на общее имущество в строящемся кондоминиуме не может быть осуществлена, пока строительство не закончено и собственники помещений в комплексе недвижимого имущества не зарегистрировали свои права на эти помещения в Едином государственном реестре прав. В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома отчуждается собственником квартиры только одновременно с передачей права собственности на квартиру. Пункт 3 ст. 8 Закона“О товариществах собственников жилья”устанавливает такой же режим перехода права собственности на любое иное общее имущество в кондоминиуме, а не только на общее имущество жилого дома. При этом в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме отчуждается одновременно с отчуждением права собственности не только на квартиру, но и на любое находящееся в собственности домовладельца жилое или нежилое помещение. На основании вышеназванных норм права в п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав установлено общее правило, согласно которому государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременной является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Право собственности на помещение может быть приобретено на основании договоров купли-продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ), мены (ст. 567 ГК РФ), дарения (ст. 572 ГК РФ), исполнения инвестиционного договора о долевом участии в строительстве, вступившего в законную силу решения суда, в порядке приватизации, наследования, а также по другим основаниям, предусмотренным законом. Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации возникновения или прекращения права собственности на конкретное помещение является регистрацией возникновения или прекращения права общей долевой собственности домовладельца на общее имущество в кондоминиуме, самостоятельного регистрационного действия по регистрации права общей долевой собственности не осуществляется и изменения в записи о регистрации права общей долевой собственности не вносятся. Субъектами права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме будут являться домовладельцы, запись о регистрации права которых на отдельные помещения имеется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 3. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество.

Статья 24 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”предусматривает разные режимы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли эта собственность долевой или совместной.

Долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением доли каждого из собственников, а совместной—без определения таких долей. И та и другая возникают в случаях, когда в собственность двух или более лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения или не подлежит разделу в силу закона. В первом случае речь идет об имуществе, не делимом физически (автомашина) или юридически (предприятие). Примером второго может быть имущество кондоминиума, включающее объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и использования этого комплекса. Находясь в общей долевой собственности домовладельцев, соответствующее имущество не подлежит разделу и отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещение (квартиру) в кондоминиуме (ст. 8 Закона“Об основах федеральной жилищной политики” в редакции Закона от 21 апреля 1997 г. ) [17 С 3 РФ. 1997. № 17. Ст. 1913]. В случаях, предусмотренных законом, общая собственность может возникнуть и на неделимое имущество. Так в общую долевую собственность нескольких наследников переходит имущество умершего гражданина в том случае, если в его состав входят, например, две и более квартиры (ст. 532 ГК РФ, 1964).

Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Кодекс указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст. 256) и совместную собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257). возникновение совместной собственности допускается помимо ГК, и другими законами.

Однако по соглашению между собой участники общей собственности могут избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности такое соглашение оформляется брачным договором (ст. 3. 42 СК). В других случаях в самих законах предоставляется право участникам общей собственности определить ее вид. Так, в Законе“О приватизации жилищного фонда в РФ” от 34 июля 1991 года ( с изменениями и дополнениями) [18 С 3 РФ. 1994. № 16. Ст. 1864], предусмотрено, что в порядке приватизации жилые помещения передаются либо в общую собственность (совместную или долевую), либо в собственность одного из совместно проживающих на приватизируемой площади лиц. При этом выбор одного из предлагаемых видов собственности принадлежит исключительно гражданам, выразившим желание на приватизацию.

В Указе Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” [19 Собрание актов Президента И правительства РФ (доли — СА РФ). 1993. №44. Ст. 4191]установлено, что граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или долевую собственности путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев). В законе “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях” от 15 апреля 1998 г. [20 С 3 РФ. 1998. № 16. Ст. 180] только для одного вида таких объединений — садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества —предусмотрено, что имущество общего пользования созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах), составляет собственность юридического лица (ст. 4 названного закона).

Совместная собственность во всех случаях может быть преобразована в долевую. Такое изменение вида общей собственности допускается по соглашению ее участников, а при не достижении ими согласия— по решению суда (ст. 244 ГК РФ). Преобразование совместной собственности в долевую происходит и в случае смерти одного из собственников. Это означает, что доля умершего не переходит к другим участникам совместной собственности, а включается в состав наследственного имущества и, соответственно, наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.

В п. 1 ст. 24 закона о государственной регистрации прав имеется в виду регистрация идеальных долей в общей долевой собственности, которые внесены в реестр в виде простой доли (1/2, 1/3, 1/4, и т. д. ), т. е. речь идет о размере доли, а не о ее содержании.

При регистрации права на недвижимость, которая в общей долевой собственности, право каждого из собственников регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п. 19 Правил ведения Единого государственного реестра прав).

Из п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав вытекает, что не только согласие собственников на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников может быть нотариально удостоверено, либо оформлено в органе, осуществляющем государственную регистрацию. Несогласие (возражение) хотя бы одного из сособственников с государственной регистрацией права на долю заявителя (участника общий долевой собственности) признается достаточным основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, предусмотренном ст. 20 Закона“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, решения об отказе в проведении государственной регистрации в таком случае государственная регистрация может быть осуществлена лишь по решению суда, принятому по иску того, кто обратился за регистрацией доли, либо любого другого участника общей собственности.

Пункт 2 статьи 24 указывает в качестве непременного условия государственной регистрации перераспределения долей согласие участников общей собственности. В данном случае речь идет о согласии именно тех из них, чья доля в результате перераспределения изменяется (уменьшается или увеличивается). В п. 3 Закона о государственной регистрации прав указан порядок осуществления государственной регистрации возникновения перехода и прекращения общей совместной собственности. Этот порядок имеет свои особенности, связанные с распоряжением общей совместной собственностью. Имеется в виду, что каждый из ее участников вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом если иное не вытекает из закона или соглашения всех собственников. Распоряжение общим совместным имуществом может осуществляться с согласия всех сособственников. Независимо от того, кто совершает сделку, такое согласие сторон предполагает (п. 2 ст. 253 ГК РФ). По указанной причине орган, осуществляющий государственную регистрацию, вносит соответствующую запись в государственный реестр по заявлению одного из участников общей совместной собственности, но требуя предоставления согласия на это всех остальных участников, если только иное не предусмотрено гражданским кодексом и иными законами.

По особому решается вопрос о регистрации совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства имущество такого хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности. Однако в соответствии с п. 2 ст. 23 ГК РФ с момента регистрации крестьянского двора его глава признается индивидуальным предпринимателями. Тем самым лишь он один вправе осуществлять распоряжение имуществом от имени двора.

Закон “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” [21 Ведомости РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324]предусматривает, что сделки по распоряжению общим имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства, а значит, и обращение по поводу его государственной регистрации, осуществляется главой хозяйства либо доверенным лицом (ст. 15). регистратор поэтому обязан проверить в случаях, когда речь идет о крестьянском (фермерском) хозяйстве, является ли заявитель главой хозяйства, а при выступлении представителя— наличие у последнего доверенности от главы хозяйства. При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности проводится единая запись и все собственники указываются в одной графе“Правообладатель”. Субъектам права совместной собственности на имущество выдается одно свидетельство о государственной регистрации права на всех собственников. 4. Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества.

Включение в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”правовых норм, предусматривающих возможность и регулирующих особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства, является несомненно положительным моментом.

Статья 25 закона о государственной регистрации прав устанавливает, что в случае необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки право на указанный объект недвижимого имущества должно быть предварительно зарегистрировано.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, лицо, изготовив с соблюдением закона и иных правовых актов новую вещь для себя, приобретает на нее право собственности. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Подтверждающие факт создания недвижимого имущества документ одновременно должен содержать сведения о присвоении объекту кадастрового номера. Они выдаются органами, ответственными за учет соответствующих объектов недвижимого имущества.

В отношении государственной регистрации важно различать следующие случаи: 1. Собственник земельного участка возвел на нем здание или иной объект недвижимого имущества. В этом случае при регистрации возникшего права следует лишь дополнить подраздел I Единого государственного реестра прав листкам I-2 (здание, сооружение) и внести в него необходимые сведения.

2. Здание на земельном участке создает субъект, не являющейся собственником участка, но получивший по договору право владения и пользования им для возведения недвижимости.

На созданное здание заводиться новый формуляр реестра и Дело правоустанавливающих документов. Для государственной регистрации права собственности на созданный объект в учреждении юстиции, помимо кадастрового плана нового объекта, необходимо предоставить документ, подтверждающий право пользования соответствующим земельным участком и объем полномочий правообладателя.

В качестве общего правила закон о государственной регистрации прав установил, что права на объект незавершенного строительства не подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Исключение допускается лишь в случае, когда с объектом совершается какая-либо сделка. Например, если собственник продает недвижимое имущество или закладывает его с целью использования полученного кредита на продолжение строительства. К заявлению о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, проектная документация, в которой должно быть отражено расположение объекта на участки, его поэтапный план и т. д. , а также документ, содержащий описание объекта. Таким документом может являться акт, составленный и подписанный собственником и должностными лицами органа, ответственного за кадастровый (технический) учет данного объекта недвижимого имущества.

    5. Государственная регистрация ипотеки.

Пункт 5 ст. 29 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” рассматривает Федеральный закон “Об ипотеке (о залоге недвижимости)”как специальный акт. В соответствующей части он дополняет комментируемый Закон о государственной регистрации прав. По этой причине при расхождении между обоими законами по вопросам, связанным с регистрацией ипотеки, приоритетом обладает закон“Об ипотеке.

Ипотека —договор, в силу которого залогодержатель-кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удостоверение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны—залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона“Об ипотеке”). Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены, в частности, ст. 64 ГК РФ, которая на случай ликвидации юридического лица отнесла требования залогодержателя-кредитора к третьей очереди.

Как вытекает из ст. 29 (п. 1) Закона о государственной регистрации прав, непременное условие ипотеки—чтобы вещное право на продаваемое в залог недвижимое имущество прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права залогодателю. В ипотеку может быть передано, прежде всего, недвижимое имущество, на которое залогодатель имеет право собственности или хозяйственного ведения, при этом допускается ипотека и части имущества, но только при условии, если оно по своей природе допускает его раздел в натуре.

Из числа недвижимого имущества, на которое распространяется закон о государственной регистрации прав, предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одного или нескольких изолированных помещений, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

С учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом обязательства заложенное имущество подлежит реализации, Закон“Об ипотеке”и некоторые другие федеральные законы определенным образом ограничивают возможности закона отдельных видов недвижимости. Общее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки недвижимости, полностью изъятой из обращения, а равным недвижимого имущества, на которое в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. Приведенное правило охватывает прежде всего недвижимое имущество, признанное в установленном порядке подлежащим приватизации, либо, напротив, его приватизация вообще не допускается. Такой же запрет ипотеки установлен для отдельных категорий земель—тех, для которых предусмотрен особый правовой режим. Имеется в виду, что в противном случае этот особый режим мог бы оказаться нарушенным в случаях, когда по причине непогашения долга пришлось бы реализовать заложенное имущество. Речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодьях из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В некоторых случаях, чтобы не допускать излишнего дробления земельных участков, признается невозможной передача в ипотеку их части. Речь идет об участках, площадь которых не достигает минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Предметом закона может быть не только сама недвижимость, но и права на нее. Речь идет о правах, принадлежащих арендатору по отношению к арендованному недвижимому имуществу. Если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений, на залог прав распространяются общие положения об ипотеке недвижимости. К числу специальных норм относится то, что (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором аренды) для осуществления ипотеки арендных прав необходимо получить согласие арендодателя. В случаях, когда в этой роли выступает лицо, не обладающее правом собственности на заложенное имущество (если иное не предусмотрено законом или договором), для передачи в ипотеку арендных прав необходимо получить согласие собственника. Законодательством для договора об ипотеке предусмотрена обязательная нотариальная форма (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренным Законом о государственной регистрации прав, и считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Закона“Об ипотеке”). Несоблюдение правил о нотариальном оформлении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Следует подчеркнуть, что по общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 340 ГК РФ, права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом закона, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором. При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущества, в том числе движимое и недвижимое, если иное не предусмотрено законом или договором. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по этому договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающий заложенный объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК РФ). Из разъяснений высших судебных органов Российской Федерации, применительно к ст. 340, следует, что договор ипотеки здания или сооружения следует признавать ничтожной сделкой, если залогодатель, одновременно являющейся собственником или арендатором земельного участка, не передает в залог по договору ипотеки соответствующий земельный участок или право его аренды [22Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 // Вестник ВАС РФ, 1996, №7. — С. 16]. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящееся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное (п. 4 ст. 340).

Закон об ипотеке вводит понятие закладной (ст. 13), которая является ценной бумагой, удостоверяющей права залогодержателя по обеспеченному залогом обязательству и по договору об ипотеке. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то также и должником по обеспеченному договором обязательству. Выдача закладной первоначальному залогодержателю входит в компетенцию учреждения юстиции по регистрации прав и осуществляется после государственной регистрации ипотеки.

Вопросам государственной регистрации ипотеки в Законе об ипотеке целиком посвящена четвертая глава (ст. 19-28).

Для государственной регистрации ипотеки к заявлению залогодателя, помимо документов, предусмотренных Законом о государственной регистрации прав, необходимо применить: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений, документ, подтверждающий оплату регистрационных действий, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, одновременно с указанными выше документами представляются закладная и документы, названные в ней в качестве приложений и их копии. Краткий обзор судебной практики Октябрьского районного суда г. Томска по делам о продаже недвижимости

В результате ознакомления с законченными производством делами о продаже недвижимости можно сделать следующие выводы.

В производстве суда находятся дела о признании сделки купли продажи недвижимости (в основном квартир) недействительными. Основанием для предъявления подобных исков является несоблюдение одной из сторон обязательных условий заключения договора купли-продажи квартиры. Так, Заводчикова Л. А. предъявила иск к Заводчикову А. Г. , Лисицкой С. Д. о признании сделки купли-продажи квартиры по ул. Водопроводной, 11-149 недействительной в связи с тем, что ответчиком Заводчиковым при продаже квартиры не получено согласие истицы на совершение сделки в отношении имущества, на которое распространяется режим совместно нажитого имущества супругов (дело № 192898). Губиной И. В. предъявлен иск к Шемет о признании недействительной купли-продажи квартиры 16 д. № 6 по Иркутскому тракту, т. к. эта сделка притворная, совершена для прикрытия ненадлежаще оформленного залога; кроме того в данном случае имело место нарушение прав несовершеннолетних детей, т. к. РОНО выдал справку на отчуждение квартиры без проверки фактических условий проживания детей (дело № 379-98). Характерно, что дела о признании договора купли-продажи квартир недействительным находятся в производстве суда длительное время (дела № 155-99, № 354-99, № 750-99, № 1091-99 и др. ). очевидно, это связано не только со сложностью исследования доказательств по названной категории дел, но и со значимостью последствий признания таких сделок недействительными (как правило, ущемление жилищных прав сторон, большие материальные издержки). Характерно и то, что в ряде случаев стороны до вынесения судом решения по делу самостоятельно принимают меры к разрешение спора, а суд лишь принимает отказ от иска (дело № 380-98 Кузнецов В. В. к Войтко Н. И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры № 1 д. 17 по ул. Лермонтова) либо выносит определение об оставлении дела без рассмотрения в связи с неявкой сторон в судебное заседание (№ 379-98, № 1928-98 и др. ).

Интересен тот факт, что при оспаривании действительности совершенной сделки истцами одновременно не ставится вопрос о отмене регистрационной надписи. Представляется, что ответ на поставленные вопросы может быть дан путем официального толкования положений "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в форме совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ.

    Заключение

В заключении необходимо еще раз отметить, разработчиками Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была проделана огромная работа, обобщен значительный правовой и практический материал.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.

Отдельные статья Закона являются новыми для законодательства Российской федерации и требуют толкование их судами и арбитражными судами. Верное толкование, применение и устранение выявленных противоречий в Законе ""О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" окажет позитивное влияние на развитие гражданских правоотношений в нашей стране и на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью. Последовательное осуществление столь масштабного закона потребует принятия дополнительных нормативно-правовых актов—постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих установленное законом создание и функционирование системы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объект недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. От того, как фактически будет организована система государственной регистрации, зависят не только объемы расходов на ее содержание, но и правовая защищенность субъектов гражданского оборота, соблюдении государственных интересов в сфере управления земельными ресурсами и иной недвижимостью, а в конечном счете устойчивость благоприятного инвестиционного климата. Организация успешного функционирования закона позволит достичь следующих целей:

- надлежащим образом защитить имущественные права субъектов гражданского оборота. Здесь имеется в виду прежде всего защита прав граждан и юридических лиц, для которых недвижимое имущество составляет основу существования, а также банковских учреждений, осуществляющих кредитование под залог недвижимости. В связи с этим закон о государственной регистрации прав имеет не мене важное значение для создания рынка ипотечных кредитов, чем специальный закон об ипотеке;

- гарантировать интересы государства в вопросах управления недвижимым имуществом. Эффективно работающая система государственной регистрации прав на недвижимость позволит сосредоточить в руках государственных органов большой объем правовой и технической информации, касающейся недвижимого имущества. Эти данные могут быть использованы в целях территориального планирования, обеспечения рационального использования земельных ресурсов, контроля земельного оборота и недопущения спекуляции недвижимостью, а также для фискальных целей: сбора земельного и иных налогов с недвижимости.

    Список использованной литературы
    1. Официально-документальные издания

Гражданский кодекс РФ. М. : Издательская группа Инфра. М-норма, 1996. — С. 555. Водный кодекс РФ // СЗ РФ. 1995. №47. Ст. 4471.

Закон РФ "Об ипотеке (закон недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики // СЗ РФ. 1997. №17. Ст. 1913.

Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Закон РФ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве // Ведомости РСФС. 1990. №26. Ст. 324.

Закон РФ "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. 1998. №2. Ст. 222. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" // СЗ РФ. "16. Ст. 1864. Закон РФ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" // СЗ РФ. 1997. №3. Ст. 3595. Закон РФ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях" // СЗ РФ. 1998. №16. Ст. 180.

Закон РФ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. №25. Ст. 2963. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13. 11. 97. №27 // Хозяйство и право, 1998. №4.

    Лесной кодекс РФ // СЗ РФ. 1997. №5. Ст. 610.

Постановление Конституционного Суда от 3. 04. 98 №10 // СЗ РФ. №15. 1998. Ст. 1794.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 1992 г. №12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам".

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года №6/8 // Вестник ВАС РФ. 1996. №7. — С. 16. Постановление Правительства РФ "О мерах по реализации ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №1378 от 1 ноября 1997 г. // СЗ РФ. №45. Ст. 5195.

Постановление Правительства РФ "Об установлении платежей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" №248 от 26 февраля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. №9. Ст. 1121.

Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество" №238 от 21 февраля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. №9. Ст. 1115. Постановление Правительства РФ "Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №288 от 6 марта 1998 г. // Российская газета, 1998, 18 марта. Постановление Правительства РФ "Об утверждении правил Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №219 от 18 февраля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. №8. Ст. 963.

Указ президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // СА РФ. 1993. №44. Ст. 4191. Источники:

Брагинский М. , Суханов Е. , Ярошенко К. Объекты гражданский прав // Хозяйство и право. №5. —С. 5.

Добаткин Д. А. , Кузин К. Регистрация сделок с недвижимостью: шаг вперед? // Юридический мир, 1997. №12. —С. 63.

Коломийченко О. , Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил. // Хозяйство и право, 1997. №2. -С. 50.

Завьялов А. ,Коновалов, Государственная регистрация прав на недвижимость. // Рос. Юстиция. 1998, №6. -С. 15.

Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Рос. Юстиция, 1997. №10.

Кузнецов А. В. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" : за и против. // Государство и право, 1998. №2.

Нудиев С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // Хозяйство и право, 1998. №3.

Обзор законодательства, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. // Юридический бюллетень предпринимателя, 1998. №2. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека. // Государство и право, 1998. №12. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998. №6-7.

Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации … // Рос. Экономический журнал, 1998. №2.

Кисамов В. М. , Юшанов И. А. Государственный учет объектов недвижимости и регистрация прав на них в Петербурге. Выпуск 1. Сб. :ООО "Право и управление", 1997.

Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // Хозяйство и право, 1998. №2.

Эрделевсуий А. Предприятие как недвижимость: регистрация прав. // 1998. №5. 3. Научные документы:

Брагинский М. Постатейный комментарий к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", М. : Норма, 1998.

Гражданский кодекс РФ. Научно-практический комментарий. М. : "Бек", 1996. Гражданское право. В 2-х томах. Т1, 2. Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. М. : "Проспект", 1998.

Научно-практический комментарий к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" . М. : "Экономика", 1998. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" . Комментарии. - М. : Издательская группа Норма-Инфра. М, 1999. С. 536.

Страницы: 1, 2