Договор аренды - (диплом)

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Ответственность за нарушение условий пользования наступает в форме возмещения убытков, причём только при наличии вина арендатора. Но, если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит пункт 4 статьи 615 ГК РФ. В этом случае досрочное расторжение договора невозможно.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер, порядок, условия и сроки её внесения определяются договором. Установление этих характеристик в законе, тем более в подзаконном акте ГК не предусматривает. Поэтому если характеристики установлены каким-либо нормативным актом, то договор аренды должен иметь ссылку на него. В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленные договором. В этом случае применяется правило, в соответствии с которым они (то есть характеристики), устанавливаются такие же, какие применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, речь идёт о применении средних рыночных характеристик арендной платы. Арендная плата может устанавливаться как за всё арендуемое имущество целиком либо отдельно по каждой его составной части, в зависимости от того, какие положения на этот счёт содержатся в договоре. Арендная плата может выступать в форме: - Определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

    - Предоставлению арендатором определённых услуг;

- Передачи арендодателю обусловленной договором вещи или имущества в собственность или аренду;

- Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы превращает договор аренды в смешанный договор (п. 1 ст. 421 ГК РФ), соединяющих черты аренды, и, например, купли-продажи или оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты, например, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы изменяется по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твёрдой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы. При отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, изменение арендной платы может осуществляться только по соглашению сторон. Отказ одной из сторон о пересмотре арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ) не представляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни расторгнуть досрочно договор, поскольку такие меры в ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена в договоре и снабжена санкциями на случай отказа какойлибо стороны от такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несёт риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного в наём - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним, следует вести речь о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшение условий такого исполнения). Возложение на арендодателя ещё и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора. Уменьшение размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое закреплено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако, с учётом того, что согласно пункта 1 статьи 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается ни при каких условиях, даже при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: Один раз в год, квартал и так далее. Если арендатор существенно нарушает сроки её внесения, арендодатель вправе требовать от него досрочного внесения платы в установленный им срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Но следует отметить, что можно требовать досрочного внесения платы не более чем за 2 месяца подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков, более чем за два срока подряд и так далее.

3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Требование к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключённым договором аренды . Следовательно, назначение возвращаемого имущества должно соответствовать условиям договора или назначению этого имущества. В обзоре арбитражной практики Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 года говориться, что арбитражный суд ошибочно квалифицировал требования собственника о выселении, основанные на договоре аренды, как виндикационный иск. Так как, статья 301 ГК РФ применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, то есть из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде, то есть статьёй 622 ГК РФ.

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые были получены арендатором. Если без таких документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими из этого последствиями (просрочка арендатора). Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором, которым могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, помещение подлежит возврату после проведенного в нём капитального ремонта. Если этого не сделано, помещение подлежит возврату в том состоянии, в каком было получено с учётом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока его действия. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за всё время просрочки. В случае, если указанная плата не покрывает причинённых убытков, арендодатель может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременно возврате имущества не нужно в большинстве случав доказывать размер понесённых им убытков, что не всегда просто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества не связанное с заменой основных составных частей (деталей, узлов и так далее). Текущий в отличие от капитального ремонта не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в этом случае идёт о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи причинами. К примеру, арендованное транспортное средство необходимо регулярно заправлять топливом. Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социальноэкономические условия пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля, страховать его и так далее.

5. Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору другом лицам (перенаём), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иным правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора, в качестве которого здесь выступает арендодатель (п. 1 ст. 391 ГК РФ). К тому же следует отметить, что ему (арендодателю) вовсе не безразлично, кому имущество или права на него будут переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему, или в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения). Арендодатель при даче такого согласия может определить объём передачи арендных прав и обязанностей. В случаях, указанных в пункте 2 статьи 615 ГК РФ, арендатору запрещено передавать свои права полностью или частично. Полная передача прав существует только при перенайме. В подобной ситуации, в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, предыдущий же из данного обязательства выбывает и перестаёт нести перед арендодателем какую-либо ответственность.

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причём объём передаваемых прав различен. Наименьший объём прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распоряжаться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками арендаторами. Субаренда, как и безвозмездное пользование, занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят определённые права арендатора, при этом субарендатор несёт перед арендатором обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным остаётся арендатор.

Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором имущества другому лицу. Например, не запрещено передавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Однако, на основании только что указанных договоров права на пользование вещью у хранителя (подрядчика) не возникает. Субаренда является наиболее распространённым случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому её следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становиться ненужным арендатору, то он может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаём). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, сохраняя некоторый объём арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила аренды, если иное не установлено законом или иным правовым актом.

Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании статьи 168 ГК РФ. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего объёма прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права субарендатору. При этом вовсе необязательно, чтобы и объём обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже больше. Арендатор, к примеру, может принять на свой счёт большую часть арендной платы, подлежащей уплаты арендодателю. Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды, по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожен, то и договор субаренды является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся у него в пользовании, в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока на условиях, соответствующих условиям аренды.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон не влечет за собой прекращения договора субаренды.

Автоматическое прекращение договора субаренды может иметь место в случаях, когда в этом договоре прямо оговорено, что он действует в пределах срока либо при условии действия договора аренды.

При отсутствии таких условий в договоре субаренды он может быть расторгнут по соглашению арендодателя по договору аренды и арендатора по договору субаренды, либо по требованию одной из сторон по решению арбитражного суда в случаях нарушения условий договора субарендатором. Арендодатель по договору субаренды не вправе ставить вопрос о расторжении этого договора, поскольку после расторжения договора он не является стороной договора.

До расторжения договора субаренды арендодатель не может сдавать уже арендованное имущество третьему лицу, и заключать с ним договор аренды. Если же арендодатель, не расторгнув в установленном порядке договор субаренды, заключил договор аренды с третьим лицом, который предъявляет к субарендатору требование о передаче ему имущества, или освобождении помещения, то такое требование не подлежит удовлетворению, так как такой договор аренды заключен с нарушением законодательства и является недействительным . Если арендодатель дал согласие на заключение арендатором договора субаренды, он тем самым "связал" себя. Досрочное прекращение договора аренды способно серьёзно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодателем предоставлена возможность субарендатору заключить договор аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании по договору субаренды и на неистёкший срок. Что же касается условий, на которых должен быть заключён новый договор, то вполне логична отсылка к договору аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем договор аренды. Поэтому будет несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях указанных в пункте 1 статьи 618 ГК РФ, регламентируется статьями 445 и 446 ГК РФ. Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем те, которые указаны в пункте 1 статьи 618 ГК РФ. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях договора не аренды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивные, остальные диспозитивные.

    Глава III. Виды договоров аренды

ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК). Эти виды договоров - наиболее важные и значимые случаи аренды, закреплённые параграфами 2 - 6 главы 34 ГК.

Деление аренды на виды не основано на каком - либо критерии, выделение таких видов произвольно. Если аренда зданий (сооружений), предприятий, транспортных средств, классифицируется исходя из предмета договора, то прокат - из потребительского характера договора для арендатора.

Что же касается договора финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, возникающих в данной сфере . Ряд широко распространённых на практике договоров аренды вообще не урегулированы ГК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Наверное, законодатель исходил из предположения, что данный вопрос будет урегулирован Земельным кодексом, который до сих пор не принят. Хотя в нём и говориться, об аренде . Но следует отметить, что аренда тяготела к гражданскому праву, и с этой точки зрения нелогично отсутствие в ГК РФ норм об аренде недвижимого имущества. Ко всем договорам аренды применяются общие правила, указанные в параграфе 1 ГК, если иное не установлено правилами, указанными в ГК РФ (статья 625 ГК). В гражданском кодексе специально урегулированы следующие виды договоров аренды: 1. Договор проката;

    2. Договор аренды транспортных средств;
    3. Договор аренды зданий и сооружений;
    4. Договор аренды предприятий;
    5. Договор финансовой аренды (лизинга).

Указанные договоры аренды будут рассмотрены более подробно ниже.

    3. 1. Договор проката .

Термин "прокат" употреблялся ещё в российском дореволюционном законодательстве. Правда, использовался он лишь в качестве одного из названий договора имущественного найма. Как отмечал Д. И. Мейер, договор имущественного найма имел несколько названий, разница в употреблении которых состояла в том, что каждое из этих названий, обозначая один и тот же договор, и давало указанному договору особый оттенок, и, в частности, словом прокат именовался обычно наём мебели, платья и так далее.

В советский период появилась особая разновидность договора имущественного найма - бытовой прокат, который был закреплён в ГК 1964 года. В современной юридической литературе отмечается, что регулирование отношений бытового проката с помощью типовых договоров было обоснованным, "поскольку в качестве арендодателей по договору проката выступали только государственные юридические лица, и государство путём издания типовых договоров обеспечивало равные условия проката для всех потребителей".

    Пункт 1 статьи 626 даёт определение этого договора:

"По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование". В этом определении даны три специфические черты договора проката, а именно: 1. В качестве арендодателя указан специальный субъект - предприниматель. Законодатель особо подчёркивает, что его деятельность должна быть постоянной, так как разовая сделка по сдаче движимого имущества договора проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть профессиональным занятием предпринимателя. Если юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то занятие прокатом должно быть предусмотрено его учредительными документами;

2. Предметом проката является движимое имущество. По мнению А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого к движимому имуществу также относятся транспортные средства, но другие авторы придерживаются другого мнения. Тем более, следует отметить, что параграф 3 главы 34 ГК РФ регулирует их аренду. Имущество, выданное в аренду, должно использоваться в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

3. Предмет проката передаётся во владение и пользование арендатору. Следовательно, арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью. Как отмечает В. В. Витрянский - договор проката в отличие от общих положений договора аренды (статьи 606 - 625 ГК РФ), не при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства, к ним не подлежит правило о возобновлении договора проката на неопределённый срок. Также к договору проката не применяется правило о преимущественном праве арендатора о возобновлении договора проката на неопределённый срок.

Если договор аренды подчиняется этим правилам, то он должен быть отнесён к числу договоров проката и подчинён ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.

Договор проката является публичным договором. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, кроме случаев, когда законом и иными правовыми актами предоставляются льгот для отдельных категорий потребителей. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него работы не допускается (ст. 426 ГК РФ).

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Истечение указанного срока влечёт за собой прекращение договора. Правила о возобновлении договора проката на неопределённый срок и о преимущественном праве арендатора к данному договору не применяются (п. 2 ст. 627 ГК РФ). Форма договора - только письменная, причём может быть применено составление одного документа, подписанного обеими сторонами, а также обмен документами, достоверно исходящими от сторон договора проката. Порядок заключения, использования данного договора подчиняется правилам публичного договора (ст. 426 и п. 3 ст. 627 ГК РФ).

    Содержание договора проката имеет следующие особенности:

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем договору аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), дополнена обязательствами (ст. 628 ГК РФ):

- В присутствии арендатора проверить исправность арендуемого имущества; - Ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества, либо выдать ему письменные инструкции о пользовании арендованным имуществом. При неисполнении арендодателем этих обязанностей следует применять по аналогии нормы статьи 612, а не статьи 611 ГК РФ, так как использование предмета проката в большинстве случаев возможно и без проверки его исправности или получения инструкций. По иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного на прокат имущества. Так в соответствии со статьёй 629 ГК, арендатор в случае обнаружения недостатков, должен заявить о них. При этом арендодателю даётся десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков сданного в прокат имущества, или заменить имуществом, находящимся в надлежащим состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок (10 дней) предоставляет арендатору права, предусмотренные пунктом 1 статьи 612 ГК РФ. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, то он оплачивает стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 1 ст. 629 ГК РФ). На арендодателя возложена обязанность текущего и капитального ремонта сдаваемого в прокат имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором проката. Также скорректирована своевременность внесения арендной платы (ст. 630 ГК РФ). Арендная плата может устанавливаться только в определённой и твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При отсутствии в договоре проката данного условия об арендной плате, оно считается не установленным и определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производиться в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). Это положение касается только арендной платы за прокат имущества. Что же касается взыскания убытков (утрата или повреждение имущества), или пени за просрочку платы, то оно производиться в судебном порядке, если иной порядок не установлен договором проката.

Также следует отметить, что при досрочном возврате арендованного имущества, арендодатель обязан вернуть арендатору соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя её со дня, следующего со дня фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 631 ГК РФ арендатор не имеет права сдавать имущество, предоставленное по договору проката, в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу и так далее. Этот запрет не может быть изменён или отменён соглашением сторон. Все остальные обязанности сторон сохраняются в полном объёме.

Что же касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время с письменным предупреждением арендодателя не менее чем за десять дней. По инициативе арендодателя досрочное расторжение договора проката возможно по пунктам 1 - 3 статьи 619 ГК РФ. Иные случаи расторжения договора те же, что и у обычного договора аренды. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд . Некоторые авторы выделяют и особую их разновидность - договор бытового проката . В роли арендатора здесь выступают граждане потребители. К таким договорам применяется глава 1 Закона о защите прав потребителей .

    3. 2. Договор аренды транспортных средств

Данный договор аренды выделен законодателем, исходя из предмета аренды, то есть, транспортного средства, которым может быть любое техническое устройство предназначенное для перевозки грузов, пассажиров, багажа, движущееся в пространстве. Два качества указанного устройства, а именно сложность и повышенная опасность для окружающих являются основанием для выделения данного договора в отдельный вид.

Законодатель выделяет два способа аренды транспортного средства, а именно: 1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

То есть рассматриваются не общие правила аренды транспортных средств, а отдельные виды.

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме, независимо от срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст. 633 и 643 ГК РФ). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства не применяются (часть 2 ст. 632 и часть 2 ст. 642 ГК РФ). Предельные сроки аренды кодексом не установлены. Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных нормами ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 641 ГК РФ).

Аренда транспортных средств регламентируется применительно к автомобильному и морскому транспортам .

3. 2. 1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

В соответствии с частью 1 статьи 632 ГК РФ, законодатель определил аренду транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации следующим образом:

"По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации".

    В данном определении содержится три основные черты:
    1. Предмет договора - транспортное средство любого вида;

2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства арендодатель своими силами осуществляет, то есть с помощью работников, состоящих в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производиться выполнение работ, например, основанных на договоре подряда;

3. Транспортное средство передаётся арендатору во владение и пользование, то есть у арендодателя владение и пользование предметом договора не сохраняется. Целью данного договора служит коммерческое использование арендованного средства.

Договор аренды транспортного средства соединяет в себе черты аренды и оказания услуг, то есть подряда, однако смешанным его признать вряд ли можно, так как он специально урегулирован кодексом.

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем, по сравнению с общими правилами об аренде, дополнен следующими обязанностями арендодателя: 1. В течение всего срока аренды поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества, включая осуществление текущего и капитального ремонта. То есть техническая эксплуатация полностью лежит на арендодателе, а содержание арендованного имущества у арендатора;

2. Предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, то есть эксплуатация технического средства в соответствии с целями договора, при их отсутствии подлежит применению правило пункта 1 статьи 611 ГК РФ;

3. Несёт расходы по оплате услуг членов экипажа, расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное;

4. Страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть им причинён, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

    Обязанности 1 и 2 - императивные, 3 и 4 - диспозитивные.
    Арендатор, в изъятии из его обычных обязанностей:

Должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы, по оплате топлива и расходных материалов. Однако в договоре аренды, могут быть установлены иные правила, например, освобождение его от несения расходов по коммерческой эксплуатации. Имеет право сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором.

Ответственность за вред, причинённый третьим лицам, несёт арендодатель, в соответствии с правилами о внедоговорной ответственности. Однако, подобная ситуация, когда отвечает не владелец, то есть арендатор, а его собственник (арендодатель), не предусмотрена статьёй 1079 ГК РФ, но и не противоречит ей. Также арендодатель вправе предъявит к арендатору регрессивное требование о возврате сумм выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. 640 ГК РФ).

3. 2. 2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 642 ГК РФ даёт определение аренды транспортного средства без экипажа: "По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации".

В этом определении, также как и в определении, об аренде транспортного средства с экипажем, отражены три специфические черты, которые почти совпадают с чертами аренды средства с экипажем, но за исключением того, что транспортным средством будет управлять арендатор или третье лицо, но ни в коем случае не арендодатель.

    Арендатору в дополнение к его обязанностям должен:

1. В течении всего срока договора поддерживать транспортное средство в надлежащем состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт; 2. Своими силами управлять транспортным средством, а также осуществлять коммерческую и техническую эксплуатацию;

3. Нести расходы по содержанию транспортного средства, осуществлять его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы возникающие в связи с его эксплуатацией (покупать горюче-смазочные материалы и так далее).

Таким образом, все расходы по договору аренды, возлагаются на арендатора. Обязанности арендатора 1 и 2 - императивные, обязанность 3 - диспозитивная. Если иное не предусмотрено договором, то арендатор, вправе сдавать арендованное имущество в субаренду на условиях договора транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 1 ст. 647 ГК РФ).

Также, в соответствии с пунктом 2 статьи 647 ГК, арендатор может заключать с третьими лицами, договоры перевозки и иные, если они не противоречат целям использования транспортного средства.

Также, в соответствии с Письмом ГНС от 9 сентября 1998 года № 30-08/27466 арендатор вправе отнести на затраты, суммы выплаченной арендной платы, в случае, если он арендует объекты основных производственных фондов, которые являются таковыми у арендодателя. Арендодателем, имеющим основные производственные фонды, может являться либо предприятие, либо гражданин предприниматель .

    3. 3. Договор аренды зданий и сооружений .

Пункт 1 статьи 650 ГК даёт определение данного договора аренды: "По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение".

Данный договор аренды выделен в отдельный вид, исходя из предмета, которым служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Так как здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены, поэтому данное обстоятельство и служит главной причиной выделения данного договора аренды.

В чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит, но исходя из значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здание предназначено для постоянного нахождения в нём людей с целью проживания или работы, а сооружения используются для технических целей, и люди в них находятся временно. Хотя юридического значения этому законодательство не придаёт. Правила при аренде зданий и сооружений применяются и при аренде части зданий (сооружений). Но следует отметить, что при этом возникают сложности по передаче арендатору права пользования земельным участком, который обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, которая функционально обслуживает часть здания (сооружения), то права на такой участок передаваться не должны. Пункт 38 постановления Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ говорит: "Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288)"

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причём обязательно составление единого документа подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами и так далее) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечёт его недействительность.

По правилу, закреплённому в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее года, и подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Эта норма является исключением из общего правила, закреплённого в пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно которому, любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока подлежит государственной регистрации. И так как, исключения не могут толковаться расширительно, то указанный пункт не может применяться к аренде других видов недвижимого имущества, кроме рассматриваемого. К числу существенных условий данного договора аренды помимо его предмета относиться также его цена, то есть арендная плата. В договоре необходимо предусмотреть арендную плату. При отсутствии данного условия в договоре, он считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом, правила закреплённые в пункте 3 статьи 424 ГК не применяются.

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора) не изменились. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения обязанностей сторон договора. Во-первых, обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества закреплённое в пункт 1 статьи 611 ГК РФ расширено. Одновременно с передачей арендатору права на здание или сооружение, ему передаётся право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Передаче в данном случае подлежит лишь та часть земельного участка, а лишь часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения. На данное право не влияет даже смена собственника участка, занятое зданием или сооружением и необходимо для его использования в соответствии с его назначением.

Во-вторых, исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа, в данном случае рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества (арендодателем), а арендатором - от принятия имущества. Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или досрочном расторжении договора аренды имущество (то есть здание или сооружение) должно быть возвращено арендодателю с обязательным составлением документа о его передаче (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его подписания аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания или сооружения в аренду (п. 1 ст. 655 ГК РФ). В третьих, установленная в договоре арендная плата за пользование арендованным имуществом включает в себя и плату за земельный участок , на котором находится арендованное имущество, или передаваемое вместе с ним соответствующей части участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения, то дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна. В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ, если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, то арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения может быть взят из передаточного акта, составление которого обязательно. Но следует отметить, что общая площадь здания (сооружения) может содержаться и в договоре аренды.

    3. 4. Договор аренды предприятий.

Законодатель даёт определение аренды предприятия в пункте 1 статьи 656 ГК РФ: "По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами".

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), а также подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность.

Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Договор аренды предприятия выделен в самостоятельный вид исходя из предмета договора. Таким образом, предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу, и включает в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счёт выбытия одних компонентов, и появления других компонентов, что и требует специального урегулирования договора его аренды.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5