1.2 Проблемы 100 %-ой оплаты услуг ЖКХ и создания конкурентной среды в сфере жилищно-комунальных услуг (ЖКУ)
1.3 Проблема привлечения государственных и частных инвестиций в сферу жилищно-комунальных услуг

Глава 2. Особенности финансово-хозяйственной деятельности и оценки инвестиционных проектов, реализуемых предприятиями ЖКХ

2.1 Характеристика услуг предприятий ЖКХ
2.2 Особенности финансово-хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ
2.3 Методы анализа инвестиционных проектов и специфика их применения для предприятий ЖКХ

Глава 3. Оценка эффективности проекта реструктуризации ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа

3.1 Анализ финансово- экономической деятельности предприятий ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа
3.2 Проект реструктуризации предприятий ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа
3.3 Экономическая эффективность проекта реструктуризации ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа
3.4 Рекомендации по совершенствованию деятельности предприятий ЖКХ на основе проектов реструктуризации ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа

Заключение
Список используемой литературы
Приложение

Введение
Сегодня трудно назвать какую-то другую отрасль нашей экономики, которая бы вызывала столько споров и суждений как жилищно-коммунальное хозяйство. Это объясняется целым рядом причин. Во-первых, несмотря на кажущееся внимание к нему в советский период для него было характерно остаточное финансирование, которое приводило к нарастающему отставанию этой отрасли от жилищного строительства. Жилой фонд страны нуждался в более высококачественном обслуживании. Негативная ситуация, возникающая здесь, вела к более высоким темпам физического износа жилых зданий. Кризис экономики в целом нарастал одновременно с кризисом жилищно-коммунального хозяйства, которое потеряло даже те немногие средства, которые оно получало от государства.

Во-вторых, в связи с этим возникла проблема, как развивать эту отрасль. Возможно ли здесь развитие рыночных отношений? Если да, то, в каком направлении, как быстро? Как государство будет участвовать в реформировании отрасли и каков должен быть хозяйственный механизм?

В-третьих, приходится признать, что имеется много белых пятен в развитии такой отрасли экономического знания, как «экономика жилья», а ведь именно от представителей этой отрасли мы могли бы получить ответы на многие наболевшие вопросы. Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Учебное пособие. Под ред. доктора экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. -- Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2004. стр. 3.

Жилищно-коммунальное хозяйство города -- это сложная социально-экономическая система, обеспечивающая жизнь и работу населения, а также предприятия различных отраслей народного хозяйства необходимыми ресурсами воды, газа, тепла и др.

Система ЖКХ представлена жилыми, общественными зданиями, эксплуатационными, ремонтно-строительными, транспортными, энергетическими и другими предприятиями, которые имеют обширное поле деятельности и от результативности функционирования которых зависит развитие городских объектов и состояние среды обитания жителей города.

Специфика ЖКХ состоит в его многопрофильности, многоотраслевой структуре, которая требует соответствующих организационно-правовой и экономической основ.

Современная финансово-экономическая ситуация такова, что без изменения системы финансирования и управления жилищно-коммунальной сферой эффективное ее функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную часть расходов этой сферы, контролировало строительство и размещение жилья и объектов коммунального хозяйства, ограничивало параметры проектирования, эксплуатации, объемы и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Проводимая политика исключала рыночный спрос на услуги и жилье, снижала активность населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству эксплуатационных услуг.

В жилищно-коммунальную сферу ежегодно направляется значительное число специалистов различного профиля. В связи с проводимыми в ней организационно-экономическими преобразованиями постоянно возрастает спрос на менеджеров, финансистов, бухгалтеров и других специалистов. Это требует особого акцента на теоретических и практических проблемах развития жилищно-коммунального хозяйства. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города: Учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений. -- М.: Изд-во ВЛАДОС-ПРЕСС, 2003. стр. 3.

Принятие квалифицированного решения, направленного на развитие предприятия, требует от его руководителя умения рассчитать и оценить степень влияния всех значимых факторов, движение всех денежных потоков, формирующих прибыль, расходы и убытки. Эта тема сегодня наиболее актуальна в экономической литературе и носит общее название - технико-экономический анализ деятельности предприятия.

Все чаще возникает потребность в технико-экономическом анализе при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы. В процессе технико-экономического анализа выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит максимальную эффективность.

Технико-экономический анализ является наиболее значимой базой для разработки различных инвестиционных проектов, направленных на финансовое оздоровление и улучшение текущего положения дел в организации.

В практике последнего десятилетия сложились универсальные методы определения инвестиционной привлекательности проектов, которые должны дать инвестору один единственный ответ выгодно или невыгодно вкладывать деньги в данный проект, какие доходы этот проект принесет в будущем, какой проект предпочесть, если предлагается несколько инвестиционных проектов.

Под инвестициями понимают вложение денежных средств или покупка собственности для извлечения доходов или других выгод. Суть инвестиционного проекта состоит в непосредственных капиталовложениях в создание собственными или заемными средствами (средствами внешнего инвестора) реальных материальных или нематериальных активов (строительство новых производств, приобретение нового или модернизация существующего оборудования, организация выпуска новой продукции, внедрение новых технологий и т.д.).

Современное финансовое состояние большинства предприятий в России, согласно статистическим данным, оставляет желать лучшего. Поэтому разработка и внедрение проектов реструктуризации «отсталых» предприятий. В связи с актуальностью данной темы, вопросы технико-экономического анализа предприятий и разработки проекта реструктуризации финансово нездоровых предприятий поднимаются в данной курсовой работе.

Целью данной работы является изучение особенностей оценки и реализации инвестиционных проектов с сфере ЖКХ на примере деятельности предприятий ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа.

Для достижения поставленной цели необходимо решит несколько основных задач:

1) дать характеристику услуг, оказываемых предприятиями ЖКХ и описанием норм расходов ресурсов, статей расходов и доходов;

2) привести описание методов анализа инвестиционных проектов в сфере ЖКХ

3) провести анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа;

4) на основе полученных данных анализа разработать инвестиционный проект реструктуризации предприятий;

5) провести анализ эффективности предлагаемого проекта реструктуризации предприятий ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа;

6) разработать мероприятия по повышению качества услуг в рамках разработанного проекта.

Объектом исследования в работе являются несколько основных предприятий ЖКХ Красноселькупского района Ямало-Ненецкого автономного округа.

Предметом исследования являются проблемы, особенности, методы оценки и реализации инвестиционных проектов в сфере ЖКХ.

Глава 1. Проблемы жилищно-хозяйственного комплекса России

1.1 Основные характеристики жилищно-комунальной сферы России

На сегодняшний день состояние ЖКХ страны является концентрированным отражением негативных процессов, происходящих в финансовой среде. Традиционная зависимость ЖКХ от государственного и местных бюджетов, сохранившаяся со времен плановой экономики, противоречит условиям функционирования данной сферы.

Для функционирования ЖКХ в советский период были характерны высокая степень обобществления жилищно-коммунальных услуг и нормативно-затратный метод их финансирования. Монополия государства в жилищной сфере, а муниципальных предприятий -- в сфере жилищно-коммунальных услуг, отсутствие конкуренции обусловили не только снижение качества и объема услуг, но и бесконтрольность в сфере финансирования. Увеличение затрат на ремонт, содержание жилья и предоставление коммунальных услуг покрывались государством по факту. Экономические реформы, проводимые в промышленности и других отраслях в 70--80-х годах, этой сферы практически не коснулись.

Более того, первый этап либерализации цен также не затронул тарифы на жилье и коммунальные услуги. В результате в 1992--1993 гг. практически все расходы по текущему и капитальному ремонту жилья и теплоснабжению жилищного фонда финансировались из бюджета. Низкие цены на многие виды коммунальных услуг населению поддерживались за счет повышенных тарифов для промышленных потребителей.

В 1994 г. были предприняты первые шаги по постепенному сокращению бюджетного дотирования предприятий ЖКХ и переводу их на самоокупаемость. Доля затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг, покрываемая за счет бюджета или косвенных субсидий (перекрестного субсидирования), снизилась с 97--98% в 1992 г. до 60--80% в 1994 г. Кесарева Н., Улюкаев А. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: эволюция или революция //Вопросы экономики. 1997. № 9. стр. 57.

Одновременно доля дотаций остается значительной, что при бюджетном кризисе становится непосильным грузом для государства, а рост цен сводит на нет усилия бюджетного дотирования.

ЖКХ страны -- это треть основных фондов России и треть потребляемых энергоресурсов. В этой сфере занято более 4 млн. человек и работает более 56 тыс. предприятий.

Учитывая скачок цен, для нормального функционирования ЖКХ требуется более 150 трлн. рублей на дотации в год (около 6% валового внутреннего продукта). Средств на покрытие данных расходов ни в федеральном, ни в местных бюджетах нет. К 1997 г. инвестиции в коммунальное хозяйство снизились в два раза. Причем в данной экономической ситуации из бюджетов всех уровней финансируются лишь текущие расходы ЖКХ, но не его воспроизводство. Гольцман Л.Н., Федулова Л.А. Экономика коммунальных предприятий и расчетные цены. М., 1969. стр. 19. Как следствие -- неудовлетворительное состояние основных фондов ЖКХ: износ оценивается 60%, а по отдельным районам -- 70%.

В последние годы активно идет процесс передачи ведомственного жилья и коммунальной сферы в муниципальную собственность. Мощность муниципальных предприятий, предназначенных для жилищно-коммунальной сферы, рассчитана лишь на 40% основных фондов этого хозяйства и без соответствующего финансирования не готова принять дополнительные объемы работ и оказать качественные услуги.

Жилищные условия и нормативы качества коммунальных услуг в России на сегодняшний день не соответствуют уровню европейских стандартов. Средняя обеспеченность жилой площадью населения у нас в 3--3,5 раза ниже, чем в Европе. Более полутора миллионов человек проживают в ветхих или аварийных домах.

Еще серьезнее положение в коммунальной сфере. Снижается надежность, устойчивость и экологическая безопасность эксплуатации инженерных сетей. Потери воды в сетях и у потребителей по техническим причинам, отсутствию стимулов ее экономии в некоторых городах достигают 50--70%. Надежность систем теплоснабжения в 2,5 раза ниже, чем в европейских странах. Ежегодно заменяется менее 1% сетей вместо минимально допустимых 3%, необходимых для предотвращения переизноса подземных конструкций. Кесарева Н., Улюкаев А. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: эволюция или революция //Вопросы экономики. 1997. № 9. стр. 16.

Износ инженерных сетей достигает критической черты -- 70%. Около 5Q тыс. км подземных трубопроводов находятся в аварийном состоянии, около 300 тыс. км требуют немедленного капитального ремонта (общая протяженность подземных коммуникаций -- 650 тыс. км).

Стальные трубы, которые преимущественно проложены в городах, не имеют надежной наружной и внутренней антикоррозионной защиты, из-за чего срок их службы не превышает 20 лет. Это значит, что каждый год необходимо обновлять 5% труб от их общей протяженности. Фактически же заменяется только 1--2%.

Срок службы наружных трубопроводов горячего водоснабжения из-за ускоренной коррозии в 2--4 раза ниже нормативного. Утечка воды н системах хозяйственно-питьевого водоснабжения достигает 2U%. Потребление горячей и холодной воды в России в 2--2,5 раза превышает среднеевропейское, а удельное теплопотребление -- в 2--4 раза выше, чем в Европе и Америке, где климатические условия близки к российским.

В настоящее время в условиях недофинансирования в целом по России дефицит мощностей водопровода составляет около 15%, а дефицит мощностей в коммунальной энергетике достигает 40%. Резко возрастают количество и тяжесть аварий в инженерных сетях.

В системе ЖКХ остро стоит проблема эффективности использования ресурсов. Кроме отсутствия заинтересованности населения в сокращении расхода тепла, воды, электричества и газа, их нерациональное использование предопределяется уже на стадиях проектирования и строительно-монтажных работ. Например, в домах с неоправданно большим удельным весом остекления и крупнопанельных зданиях потери тепла уже проектируются повышенными, а при неэффективной теплоизоляции увеличиваются против проектных еще на 20--30%. Теплопотери в пяти- и девятиэтажных домах через наружные стеновые ограждения -- 42--49%, через окна -- 32--35%. Промерзание наружных ограждающих конструкций приводит к дополнительному расходу тепла.

Потери тепла значительны также и при транспортировании. Суммарная протяженность теплосетей -- 125 тыс. км (в двухтрубном исчислении). В основном для их теплоизоляции используется минеральная вата, теплопотери через которую составляют 15--20%.

Состав и состояние основных фондов котельных также характеризуется неудовлетворительно. Мелкие котельные (до 3 Гкал/ч) и индивидуальные отопительные установки (теплопроизводительностью до 25 тыс. ккал/ч) являются неэкономичными потребителями топлива. Они оснащены котлами устаревших конструкций, не имеют систем автоматического регулирования, режимов и приборов контроля. Их эксплуатация трудоемка, а отдача ниже, чем у аналогичных зарубежных установок.

Острой проблемой остается санитарно-эпидемиологическое состояние городов. Только 3% твердых бытовых отходов перерабатывается промышленными методами. В большинстве населенных пунктов места складирования отходов не отвечают санитарным требованиям. Вывоз отходов на полигоны приводит к загрязнению окружающей среды и расхода значительных материальных ресурсов.

К сожалению, достаточных средств для строительства заводов по утилизации и переработке отходов в систему ЖКХ не поступает, а самостоятельно реализовать такие инвестиционные программы в региональном масштабе сложно.

Таким образом, ЖКХ, несмотря на то, что «съедает» пятую часть бюджета, остается убыточным и его состояние в настоящее время характеризуется как крайне неудовлетворительное.

Сочетание бюджетного финансирования с относительной самостоятельностью, а вернее неуправляемостью входящих в нее предприятий, не всегда стимулирует обеспечение услуг в полном объеме, с высоким качеством и минимальными затратами.

Практика последних пяти лет свидетельствует о том, что без активного использования экономических методов в сочетании с административным регулированием ЖКХ не справится с задачами, поставленными перед ним, и не выйдет из кризиса, в котором находится в последние годы.

Именно эту проблему призвана решить реформа ЖКХ, полномасштабное осуществление которой ведется с 1997 г. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города: Учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений. -- М.: Изд-во ВЛАДОС-ПРЕСС, 2003. стр. 29 - 33.

1.2 Проблемы 100 %-ой оплаты услуг ЖКХ и создания конкурентной среды в сфере жилищно-комунальных услуг (ЖКУ)

Несомненно, что от уровня собираемости платы за жилищно-коммунальные услуги напрямую зависит судьба реформ в отрасли и, особенно в конкретном муниципальном образовании. На фоне того, что в результате налоговой реформы из местного бюджета изъяты наиболее собираемые налоги, платежи за ЖКУ являются едва ли не единственным реальным источником финансирования жилищно-коммунального хозяйства. Но и эти денежные средства поступают далеко не в полном объеме. В связи с этим возникает острая необходимость выявить истинные причины низкой собираемости платы за ЖКУ.

Особого внимания заслуживает проблема отсутствия единых критериев оценки деятельности организаций, выполняющих функции РКЦ, ИВЦ, ЦЖРиС. На наш взгляд, необходима методика расчета таких показателей, которая должна быть унифицированной и одновременно учитывать комплексность оказываемых услуг, количество жилищного фонда, обслуживаемого организацией, категорию населенного пункта и другие специфические моменты. Создание такой методики значительно уменьшит влияние субъективного фактора при оценке деятельности предприятий, например, на конкурсе на лучшее предприятие ЖКХ.

Нельзя сравнивать узкопрофильные ИВЦ с центрами, в которых, кроме начисления, сбора и перераспределения платы за жилищно-коммунальные услуги, выполняются другие функции: предоставление субсидий, подготовка документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан по месту жительства и месту пребывания, обмен паспортов, работа с населением, претензионная работа и др.

Целесообразно создать классификацию центров, разработать типовые положения, учитывая наработанный опыт, издать это в виде рекомендаций для применения в регионах. В малых городах северных регионов прекрасно себя зарекомендовали центры, объединившие максимально возможный комплекс работ, связанных с предоставлением услуг населению (заключение договоров, начисление, сбор и перераспределение оплаты ЖКУ, предоставление субсидий, платных и бесплатных юридических услуг, создание корпоративной базы данных города и т. п.). Центр в сельскохозяйственном районе должен иметь свою специфику, он обречен, быть менее эффективным, чем центр в компактном городе с тем же количеством лицевых счетов. Во всех этих случаях нерационально создавать информационно вычислительные центры в чистом виде, можно обойтись более дешевым аппаратным обеспечением, программными средствами и соответственно менее квалифицированным персоналом. При разработке технической политики развития центров необходимо учитывать не только их возможности на местах, но и уже вложенные в оргтехнику и программное обеспечение средства.

В областных (региональных) центрах целесообразно создавать областные информационно вычислительные центры, а в городских районах могут работать его филиалы либо самостоятельные центры жилищных расчетов и субсидий. Напрашивается двух-трехуровневая схема работы, когда в региональном центре сосредотачиваются преимущественно функции вычислительного центра (создание и сопровождение программных средств, обслуживание оргтехники, обработка информации, поступающей из районов и городов), а в муниципальном центре собираются функции, связанные с обслуживанием населения. Возможно создание одного центра, обслуживающего несколько муниципальных образований.

Практика работы по сбору платы за жилье и коммунальные услуги выявила очень серьезные проблемы, связанные с существованием значительных сумм просроченной задолженности населения. Рассмотрим некоторые правовые аспекты взыскания просроченной задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

В соответствии со ст. 56, 57 Жилищного кодекса РСФСР плата за жилье и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца. В ст. 210 ГК РФ также предусматривается обязанность собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, в нашем случае - жилого помещения.

Закон устанавливает обязательность своевременной оплаты ЖКУ, но указанное требование нанимателями, собственниками жилья выполняется не всегда, следовательно, должен быть способ обеспечения исполнения обязанности по оплате ЖКУ. ГК РФ в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств предусматривает неустойку.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойка (штраф пени) за просрочку исполнения обязательств может быть предусмотрена законом. В соответствии со ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки) независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Законная неустойка может быть предусмотрена только законом, более того законом федеральным в силу п. 2 ст. 3 ГК РФ. В настоящее время неустойка за несвоевременную оплату ЖКУ ни одним федеральным законом не предусмотрена, но частью 2 ст. 4 Федерального закона от 30.11 94 № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что изданные до введения в Действие части первой Кодекса нормативные акты президента Российской Федерации, Правительства РФ, постановления Правительства СССР по вопросам, которые согласно части первой Кодекса могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до введения в действие соответствующих законов.

В настоящее время действуют Правила предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.94 № 1099. Указанные Правила (п. 2.5) устанавливают пени в размере одного процента с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.

Из изложенного следует, что применение пеней за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг правомерно, поскольку они предусмотрены действующим законодательством. Данная точка зрения нашла свое подтверждение в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2000 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 04.10.2000.

Другим основанием для применения пеней за ненадлежащее исполнение обязательства определен договор. На практике зачастую складывается ситуация, когда договор социального найма или договор возмездного оказания жилищно-коммунальных услуг не оформлен письменно. Здесь необходимо отметить, что в соответствии со ст. 672, 674 ГК РФ договор социального найма должен быть оформлен письменно, а в отношении договора возмездного оказания услуг такая норма в действующем законодательстве отсутствует.

Требование закона о заключении в письменной форме договора социального найма в сочетании с положением ст. 421 ГК РФ о недопустимости понуждения к заключению договора должниками иногда используется, как возможность не заключать договор и не производить оплату потребленных жилищно-коммунальных услуг. Среди специалистов распространено мнение о том, что если договор социального найма или договор возмездного оказания жилищно-коммунальных услуг не оформлен письменно, то применение пеней за просроченные жилищно-коммунальные платежи неправомерно и будет опротестовано в судебном порядке. И.К. Семаков, И.Р. Назиров. Взыскание задолженности по платежам за жилищно-коммунальные услуги. ЖКХ, №3, 2003 г. 1 часть. Стр. 47 - 51.

Важным аспектом при обсуждении проблемы 100 %-ой оплаты услуг ЖКХ является вопрос о создании конкурентной среды в этой сфере.

Радикальные изменения хозяйственного механизма и внедрение новых элементов управления в жилищно-коммунальном хозяйстве, изыскание финансовых резервов для повышения надежности функционирования систем жизнеобеспечения изменили экономическую среду для формирования ценовой политики при производстве потенциально конкурентных работ (услуг). Этому способствовал и ряд законодательных актов, заложивших основу конкурсного отбора предприятий различных форм собственности для выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда: Закон РФ от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 24 которого предусматривает развитие конкуренции в строительстве, реконструкции, содержании и ремонте жилищного фонда; Указ Президента РФ от 29.03.96 № 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов".

Реализация мер, направленных на формирование конкурентной среды в сфере производства жилищно-коммунальных услуг, обусловлена не только необходимостью защиты потребителей услуг ЖКХ от необоснованно высоких тарифов, предъявляемых производителями, но и повышением уровня обслуживания потребителей. Особенно ощутимо эти тенденции должны проявляться в период поэтапного перехода ЖКХ в режим безубыточного функционирования.

Существующий монополизм в этих секторах экономики влечет за собой поддержание высокого уровня затрат и тарифов на соответствующие услуги. Это обусловлено тем, что предприятиям-монополистам нет необходимости искать пути снижения себестоимости, которые делали бы предоставляемые ими услуги конкурентоспособными. В результате сегодня и бюджет, и население (а в будущем только население) несут бремя неоправданно высоких расходов на предоставление этих услуг.

Таким образом, основной задачей перехода от существующего монополизма к развитому рынку предоставления услуг ЖКХ как в сфере эксплуатации, так и в сфере управления жилищным фондом, является создание множества продавцов этих услуг, действующих независимо друг от друга.

При этом необходимо иметь ввиду, что наличие не одной, а нескольких ремонтно-эксплуатационных организаций в городе не означает отсутствия монополии, так как каждая из них жестко закреплена за определенным территориальным участком, на котором она является единственным продавцом соответствующей услуги. Темпы создания конкурентной среды в регионе, в основном, определяются политике муниципалитета, выражающего интересы, как самого крупного собственника жилищного фонда, так и проживающего в нем населения, потребляющего услуги ЖКХ.

Опыт показывает, что создание конкурентной среды в жилищной подотрасли зависит от эффективного разделения функций между собственниками жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и жилищными ремонтно-эксплуатационными организациями.

От лица собственников государственного жилищного фонда на практике выступают специализированные подразделения или структуры органов государственной власти (комитеты по управлению государственным имуществом, департаменты жилищно-коммунального хозяйства и т.п.), а также службы заказчика (управляющие компании), коте рым передается в управление жилищный фонд.

В 1997 г. процесс разделения функций на функции заказчика и эксплуатационные приобрел на местах более последовательный и целенаправленный характер. Разработанные и разосланные ранее Положение о службе заказчика, циркулярные письма, разъясняющие основные задачи службы заказчика и условия ее работы, обеспечили на местах необходимый баланс интересов и соответствующую социально-психологическую среду для реформирования структуры управления. На сегодня в регионах России функционирует около тысячи служб заказчика более чем в 60 % городов России. Гражданские правоотношения служб заказчика с производящими услуги ЖКХ организациями переведены на договорную основу. Наиболее полного охвата договорными отношениями удалось достичь в Волгоградской (90 %), Самарской (57 %) областях и Приморском крае (41 %). Службами заказчика в целом по России заключено около 7800 договоров подряда (Калининградская область - 261; Волгоградская обл. - 223; Самарская обл. - 1095; Нижний Новгород - 473; Тверь - 280), которые охватывают около 40 % производимых в ЖКХ России работ и услуг. И хотя в отдельных регионах создание службы заказчика осуществляется формально не имеет достаточных стимулов экономического функционирования, в целом, эта работа ведется успешно и доказывает свою эффективность

Когда служба заказчика занимается проблемой достижения наилучшего качества предоставления жилищных услуг по минимальной цена удается сэкономить от 10 до 15 % средств, направляемых на содержание и ремонт жилого фонда. Если сравнивать этот показатель с нормативными затратами, стоимость выполнения того же объема работ снижается в два раза. Свою эффективность служба заказчика показывает и во взаимоотношениях с коммунальными предприятиями, контролирующими качество поставляемых услуг. Чернышов Л.Н. Ценовая и тарифная политика в жилищно-комунальном хозяйстве. - М.: Книжный мир, 1998. стр. 73 - 75.

1.3 Проблема привлечения государственных и частных инвестиций в сферу жилищно-комунальных услуг

Финансовое положение предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства, где сосредоточена треть основных фондов страны, достаточно тяжелое. Износ зданий, инженерных коммуникаций и оборудования превысил 70%, ветхий и аварийный жилищный фонд достиг 3,1% всего жилья. Содержание изношенного жилья обходится втрое дороже обычного. В аварийном состоянии находится 26 тыс. км тепловых и водопроводных сетей (5,1%).

В отрасли 4 млн. работников. Долги по заработной плате составляют около 4 млрд. руб. Задержки выплат и недостаточный уровень заработной платы ведут к тому, что отрасль теряет квалифицированных специалистов.

Для реанимации отрасли ЖКХ нужны огромные инвестиции. Основным источником финансирования являются собственные средства предприятий, но в связи с неплатежами их недостаточно, бюджетные ассигнования также ограничены.

Для привлечения заемных средств на федеральном уровне должны быть приняты меры по укреплению доверия к власти, улучшению политического климата, установлению гарантий государства и администраций субъектов Российской Федерации, а также разработаны финансово-экономические механизмы привлечения средств из различных источников.

Отсутствие экономических механизмов, а также доверия к власти и банкам не позволяет привлекать сбережения населения.

Банковская система также практически не участвует в инвестиционном процессе из-за низкого уровня капитализации, высокой стоимости кредитных ресурсов. Доля кредитов реальному сектору экономики, по данным Ассоциации российских банков, составляет около 30% от общей суммы активов банков, но их размер настолько мал (особенно по долгосрочным кредитам), что они не оказывают сколько-нибудь заметного влияния на инвестиционную деятельность предприятий.

По данным отделения экономики РАН, активы коммерческих банков по отношению к ВВП в настоящее время составляют около 30%, в то время как в развитых странах эта доля равна: в США - 340%, Германии - 270,Японии - 260%. Из этого следует, что российская банковская система не имеет возможности на должном уровне участвовать в решении проблем обеспечения экономики финансовыми ресурсами.

Многократно увеличить кредитование предприятий, инвестиционных и инновационных проектов возможно лишь при резком увеличении кредитных ресурсов банков и, прежде всего, за счет привлечения средств населения. Однако из-за недоверия к банкам эти средства не могут быть трансформированы в долгосрочные банковские ресурсы.

Для изменения этой ситуации необходимы надежные государственные гарантии, устойчивый экономический рост, улучшение инвестиционного климата.

Наиболее востребованными в настоящее время могут быть услуги банковского сектора в формировании и сопровождении инвестиционных программ предприятий ЖКХ, стабилизации их текущего финансового состояния, оптимизации систем учета и взаимодействия предприятий ЖКХ с поставщиками услуг и собственниками жилья.

Основными направлениями с точки зрения инвестиционной привлекательности в жилищно-коммунальном хозяйстве следует признать:

- модернизацию инженерных сетей и действующих технологий предприятий ЖКХ;

- развитие программ энергоресурсосбережения, установки индивидуальных приборов учета и регулирования.

Цель организации системы инвестирования в жилищно-коммунальный комплекс состоит в объединении и координации действий предприятий ЖКХ, частных инвесторов, учреждений, заинтересованных в развитии инвестиционной деятельности, организации и контроле финансовых потоков инвестиционных ресурсов через коммерческие банки.

Чтобы региональные банки активно включились в инвестиционные процессы в жилищно-коммунальном комплексе, необходимо усовершенствовать правовую базу процессов инвестирования, решить вопросы снижения и перераспределения рисков инвесторов, развития системы страхования, рынка гарантий, отладить систему учета залогов, обеспечить взаимодействие властных, банковских, предпринимательских структур в инвестиционном, информационном, организационном посредничестве, развить институциональную инфраструктуру инвестиций путем формирования заинтересованности участия консалтинговых. маркетинговых агентств, инжиниринговых фирм.

Масштабы включения банков в региональные инвестиционные процессы напрямую зависят от инвестиционной среды в регионах. С этой целью важно сформировать концепцию и программу организации системы инвестирования в регионе с участием банковских средств, где должны быть отражены механизмы указанных выше условий и организационные регламенты реализации двух взаимосвязанных блоков: "процедура инвестирования" и "процедура возврата инвестиций". В первом случае в центре внимания окажутся вопросы предварительного отбора инвестиционных проектов, процесс "упаковки" инвестиционных предложений в бизнес-планы, выполненные по единому стандарту, оформление сделок по инвестиционным проектам, механизм финансового сопровождения инвестиций (совокупность банковских операций по финансированию, кредитованию инвестиций, операций с ценными бумагами).

Во втором случае наряду с традиционным обеспечением кредитов требуется разработать механизм дополнительных гарантий, а также, по возможности, и льгот инвесторам. В частности, при согласовании бизнес-планов инвестор должен иметь право на получение части экономии, получаемой реципиентом как эффект от инвестиционных вложений, на срок окупаемости проекта.

Такая организация системы инвестирования в сферу жилищно-коммунального комплекса может стать основой стимулирования инвестиционной деятельности банков и частных инвесторов. Это позволит сформировать нормативно-правовую базу:

· для создания и поддержания благоприятного инвестиционного климата в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

· формирования условий реального гарантирования субъектом Российской Федерации инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство;

· регулирования процесса инвестирования и возврата инвестиций;

· тарифной политики.

Выход из глубокого экономического и инвестиционного кризиса, в котором находится жилищно-коммунальный комплекс, не может быть обеспечен частичными преобразованиями, которые осуществляет правительство в рамках принимаемых им программ. Необходим радикальный социально-экономический курс реформы в отрасли.

Актуальными становятся задачи целенаправленного использования ограниченных ресурсов и привлечения дополнительных ассигнований.

Важно, чтобы капитальные вложения носили не отраслевой, а общеэкономический характер, были нацелены на удовлетворение общественных потребностей. Все структурные преобразования в жилищно-коммунальном хозяйстве должны сопровождаться поддержанием высокого уровня потребления, жилищного строительства, социального обустройства мест проживания населения.

Управление крупными региональными программами предполагает повышенную ответственность региональной, исполнительной власти, создание специализированных компаний, фирм с государственным, частным, смешанным капиталом.

Социально экономические особенности регионов не только предполагают дифференцированные меры реализации реформы, но и обусловливают минимальные требования к централизации ресурсов на федеральном уровне и их межрегиональному перераспределению. Так, необходимость государственной поддержки кризисных и слабо освоенных регионов, а также межрегиональных коммуникаций (мелиоративных сооружений, линий электропередачи, дорог, электро-, газо-, водоснабжения и других коммуникаций) предопределяет довольно значительный объем централизованных инвестиций.

С переходом к рыночным отношениям в инвестиционной сфере выделяются следующие целевые уровни: предприятие, регион, федерация (общество).

На уровне предприятия (или корпоративном) - основном уровне принятия инвестиционного решения - осуществляется увязка целей общества с целями предприятия и региона при помощи налогов, социальных и экологических требований, платы за различные виды инвестиционных ресурсов.

Анализ порядка формирования инвестиционных государственных программ, а также инвестиций на развитие жилищно-коммунального хозяйства показал низкую активность предпринимательских структур, малого и среднего бизнеса. Одним из направлений повышения их инвестиционной активности является долевое участие в реализации тех или иных программ, льготное кредитование с учетом возмещения кредитным организациям разницы в учетной ставке.

Снижение Центральным банком РФ норм резервирования в увязке с направлением высвободившихся средств на финансирование инвестиционных проектов в ЖКХ могло бы вызвать заинтересованность банков во вложении средств в развитие отрасли.

Целесообразно стимулировать создание кооперативных кредитных организаций (ККО), принцип работы которых должен заключаться во взаимопомощи и льготном взаимокредитовании. Для этого они должны быть освобождены от обязательных резервных отчислений (или эти отчисления должны быть уменьшены не менее чем на 50%) в Центральный банк РФ и выполнения других банковских нормативов. На ККО можно возложить функции гаранта при предоставлении государственных и частных кредитов и инвестиций отдельным предприятиям ЖКХ.

Для комплексного социального развития и обустройства городских и сельских поселений и территорий целесообразно формировать целевые специализированные фонды.

Совершенно очевидно, что ведущее место в жилищно-коммунальной и социальной сфере принадлежит инвестиционным ресурсам. Особую значимость эта проблема приобретает на региональном уровне, так как именно здесь реально происходят рыночные преобразования и здесь должны быть созданы условия, способные привлечь материальные и финансовые ресурсы в необходимых объемах.

Улучшение социально-экономических и коммунальных индикаторов инвестиционной деятельности в регионе даст возможность добиться повышения не только эффективности регионального инвестиционного процесса в этих сферах, но и повышения благоустройства городских и сельских поселений, качества жизни населения, а, следовательно, увеличения валового внутреннего продукта.

Для нормального инвестиционного климата необходимо иметь соответствующее законодательство, гарантирующее условия ведения бизнеса, особенно для иностранных инвесторов. В этой связи заслуживает внимания опыт Самары, где субъекты инвестиционной деятельности освобождаются от налога на имущество и от налога на землю, в доле, зачисляемой в областной бюджет, на срок окупаемости инвестиционного проекта, но не более 5 лет. Для инвестора возможно получение целевых субвенций из областного бюджета на долевой основе расходов, связанных с развитием коммунальной инфраструктуры объекта инвестирования, обучением и переобучением кадров. В целях снижения инвестиционного риска предусмотрена система гарантий со стороны администрации области закрепленная областным бюджетом, приняты законодательные, нормативные и правовые акты, стимулирующие и регламентирующие инвестиционную деятельность. А.А. Дронов, А.Ф. Пацкалев. Инвестирование в жилищно-коммунальный комплекс. ЖКХ, №7, 2003 г. 1 часть. Стр. 26 - 28.

Привлечение в сектор жилищного финансирования отечественных и иностранных инвесторов предполагается добиваться мерами макроэкономического регулирования в финансовой и кредитной сферах, расширением прав и гарантий инвесторов. К числу необходимых мер, которые в состоянии предпринять государство для снижения рисков инвестиций в строительство, относятся:

· упрощение процедур и усиление правовых гарантий землепользования и застройки через введение системы правового зонирования;

· вовлечение в оборот земельных участков под застройку с гарантированными правами собственности;

· развитие системы прав на вновь создаваемые на земельных участках объекты недвижимости.

Необходимое градостроительное обеспечение максимально эффективного использования территории поселений должно включать взаимосвязанные процессы правового зонирования, разработки системы документации градостроительного планирования и проектирования и формирования участков - как объектов недвижимости, подготовленных для вовлечения в оборот (межевание). Особое внимание должно быть уделено созданию открытой для общественности системы градорегулирования, при которой принятие решений администрацией осуществляется при прямом участии граждан, владельцев недвижимости, инвесторов.

Для совершенствования градорегулирования потребуется принятие нормативно-правовых актов на всех уровнях власти:

· на федеральном уровне - корректировка государственных строительных норм и правил (СНиП) и адаптации их к условиям развивающегося рынка жилья; подготовка документов методического обеспечения по реализации норм федерального законодательства на региональном и местном уровнях;

· на региональном уровне - подготовка и принятие нормативных правовых актов по вопросам градостроительного обеспечения государственной жилищной политики на местах по вопросам взаимодействия с населением в процессе градостроительной деятельности;

· на местном уровне - введение в городах правового зонирования и местных нормативов, проведение межевания, подготовке земельных участков как объектов недвижимости, вовлекаемых в оборот и становящихся объектом залога и получения кредита под жилищное и иное строительство.

Стратегическим направлением предоставления земельных участков под жилую застройку должно стать повышение роли и эффективности конкурентных механизмов предоставления земельных участков в собственность, создание единых объектов недвижимости с равными правами на земельный участок и на все расположенные на нем строения. Право на внеконкурсное предоставление участка под строительство (кроме муниципального жилья) может быть предоставлено только при отсутствии заявок для участия в торгах. Исключением может быть прямой запрет в федеральном законодательстве передачи данного участка в собственность. В таком случае участок подлежит предоставлению на открытых торгах в долгосрочную аренду.

Исключительно важное значение для качественного функционирования рынка жилищного строительства имеет его развитие с точки зрения институциональной структуры, проведение эффективной антимонопольной политики на рынках стройиндустрии, перепрофилирования или закрытия нерентабельных бесперспективных производств.

Для улучшения жилищных условий населения важно не только увеличение объемов вводимого нового жилья, но и, главным образом, повышение его качества. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий; использование прогрессивных строительных материалов и конструкций в жилищном строительстве с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов.

Особое внимание следует также обратить на то, что сложившиеся в настоящее время отношения между участниками инвестиционного процесса в жилищном строительстве требуют совершенствования нормативной базы, регламентирующей процесс с момента выдачи разрешения на строительство до полной готовности объекта, в том числе принятия мер, побуждающих застройщиков своевременно предъявлять завершенные объекты к сдаче в эксплуатацию и исключающих возможность осуществлять строительство без наличия разрешения на него.

Глава 2. Особенности финансово-хозяйственной деятельности и оценки инвестиционных проектов, реализуемых предприятиями ЖКХ

2.1 Характеристика услуг предприятий ЖКХ

Жилище выполняет многообразные функции и обеспечивает нормальную жизнедеятельность человека. Посредством использования жилища реализуются биофизические, хозяйственные и духовные потребности семьи и личности,
Улучшение жилищных условий является главным фактором повышения благосостояния населения и может быть обеспечено путем повышения:
-- обеспеченности жилыми помещениями (размер площади, приходящейся на 1 человека);
-- комфортабельности жилья (изолированность, планировка, высота помещения, освещенность);
-- уровня благоустройства (наличие качественных коммунальных услуг);
-- санитарно-гигиенических условий (температура, влажность, уборка бытового мусора) и др.
Урбанизация, т. е. развитие городских поселений, увеличение численности жителей в больших городах, распространение городского уклада жизни -- нормальный исторический и экономический процесс, который, прежде всего, отражается на жилищных условиях. Рост городов, особенно крупных, сопровождается усиленной эксплуатацией жилого фонда, вредными воздействиями на окружающую среду, вплоть до нарушения экологического баланса, увеличением времени на перемещение в пределах города до места работы, торговых, государственных учреждений, растущей «транспортной усталостью», психологическими перегрузками, интенсивностью информационного обмена и др. последствиями. Поэтому решение жилищных вопросов в пределах городов является более острой проблемой, чем в сельской местности, а ее преломление в специфических условиях каждого конкретного города требует от муниципальных органов управления принятия сложных организационно-экономических решений.
В настоящее время большинство городского населения обеспечено жильем в форме сданного внаем, построенного и принадлежащего государству жилья. Осуществляя в широких масштабах жилищное строительство в течение всех послевоенных лет, государство все же не смогло решить проблемы обеспечения жильем, даже в минимально гарантированных размерах.
Поэтому с переходом к рыночным отношениям активно развиваются альтернативные формы обеспечения населения жильем, в том числе приобретение и строительство собственного жилья.
Доминирующая роль государственной собственности в жилищном фонде сохраняется. В городских поселениях ее доля составляет около 80%, а в крупных городах -- даже до 90% всего жилищного фонда. До недавнего времени более половины государственного фонда жилья находилось в ведении предприятий, а остальная часть -- в ведении местных Советов народных депутатов. В ряде городов практически все жилье было ведомственным. Индивидуальное жилье концентрировалось в сельской местности или мелких городах. В городах с населением более 100 тыс. человек на протяжении многих лет существовал запрет на индивидуальное жилищное строительство. Незначительную долю (до 5%) составляла и собственность жилищно-строительных кооперативов. Их развитие поддерживалось только в некоторых крупных городах. Решение Правительства РФ от 22.04.99 г., протокол № 17. стр. 9.

Таким образом, структура жилищного фонда на момент реформ не была оптимальной, а господство государственной собственности, ограничительная политика в области строительства и распределения жилья, отсутствие стимулов к сохранению и поддержанию в нормальном состоянии жилых помещений усугубили сложившееся положение.

Активная передача государственного жилищного фонда, находившегося в ведении местных Советов вместе с соответствующими объектами инженерной инфраструктуры, жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, а затем и ведомственного жилья в муниципальную собственность экономически была плохо подготовлена, однако она создала предпосылки для более эффективного управления данной сферой на местном уровне.

Реформирование жилищной сферы предусматривает институциональные преобразования, способствующие снижению затрат и повышению качества предоставления услуг, а также изменение системы оплаты жилья и коммунальных услуг с постепенным достижением 100%-ного уровня покрытия затрат за счет населения.

Предполагается упростить структуру управления ЖКХ, сократить количество звеньев и разделить функции заказчика и подрядчика. Ключевым звеном в данной структуре должна стать служба заказчика, создаваемая в форме муниципального учреждения или предприятия с договорными и контролирующими функциями, в том числе по оплате жилья и услуг.

В основу реформирования положен принцип постепенности осуществления преобразований (прежде всего по оплате жилья и коммунальных услуг) и максимального учета региональных особенностей.

Это привело к тому, что в итоге первых шагов реформы для городов России стала характерна глубокая дифференциация по темпам, направлениям и масштабности жилищных преобразований. Причем не всегда объективные условия имели решающее значение. В большинстве случаев насущные проблемы и интересы местных властей были на первом месте. Это проявилось в процессе передачи ведомственного жилья муниципалитетам. Установленные нормативные сроки передачи социальных активов нарушались практически повсеместно. Тормозят этот процесс в основном крупные города. Есть случаи, когда местные власти вообще игнорируют проведение жилищной реформы или стараются замедлить этот процесс. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города: Учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений. -- М.: Изд-во ВЛАДОС-ПРЕСС, 2003. стр. 49 - 51.

Содержание системы жилищно-коммунального хозяйства в его нынешнем виде непосильно ни для потребителей жилищно-коммунальных услуг ни для бюджетной системы. До 50% бюджета некоторых городов расходуется на теплоснабжение в т.ч. жилищного фонда. Тепловые сети в России самые дорогие в мире.

По оценкам специалистов на отопление и горячее водоснабжение зданий массовой застройки у нас расходуется вдвое больше энергоресурсов чем в развитых странах мира со сходными климатическими условиями.